招商蛇口蝶變

杜冬東

重組上市1周年，招商蛇口三大業(yè)務(wù)板塊正在邁入增長(zhǎng)快車道，其深度整合效應(yīng)開(kāi)始凸顯。伴隨商業(yè)模式的成型，其園區(qū)板塊業(yè)務(wù)有望借助A股上市融資平臺(tái)，加速模式的復(fù)制擴(kuò)張，引領(lǐng)招商蛇口戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

然而，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在營(yíng)收中的占比依然較高，招商蛇口在前海的土地資源建設(shè)利潤(rùn)釋放以及新興業(yè)務(wù)培育成長(zhǎng)還尚待時(shí)日，其“去地產(chǎn)化”仍然需要耐心。

2016年11月12日，以“藍(lán)色夢(mèng)想·啟航蛇口太子灣”為主題的“內(nèi)地與港澳郵輪旅游合作發(fā)展大會(huì)暨太子灣郵輪母港開(kāi)港儀式”在深圳舉行，在200余名到場(chǎng)嘉賓的見(jiàn)證之下，頭頂“全國(guó)最大郵輪母港”光環(huán)的蛇口太子灣郵輪母港，正式開(kāi)港。次日，深圳太子灣郵輪母港迎來(lái)1400多名乘客，首航將駛往越南胡志明市及芽莊。

作為招商蛇口（001979）旗下全資擁有的郵輪母港項(xiàng)目，深圳太子灣郵輪母港后方港區(qū)占地面積69.764萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)170萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)唯一可以停靠世界上最大的22萬(wàn)噸級(jí)郵輪的郵輪碼頭。據(jù)招商蛇口介紹，“深圳蛇口太子灣郵輪中心，將打造成為集關(guān)檢、免稅商業(yè)、餐飲、辦公等功能于一體的口岸城市綜合體”。

太子灣國(guó)際郵輪母港的開(kāi)港運(yùn)營(yíng)，意味著招商蛇口旗下的新業(yè)務(wù)板塊—郵輪產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)取得又一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

2016年以來(lái)，招商蛇口旗下的郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)板塊業(yè)務(wù)提速。9月8日，“廈門(mén)海上世界國(guó)際郵輪碼頭”正式開(kāi)工；9月30日，招商蛇口郵輪預(yù)訂平臺(tái)上線運(yùn)營(yíng)；10月31日，深圳蛇口郵輪中心投入啟用，承擔(dān)原蛇口客運(yùn)碼頭水上客運(yùn)業(yè)務(wù)。2016年上半年數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.73億元。

事實(shí)上，招商蛇口園區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊和社區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，更為引人矚目。

2016年8月29日，招商蛇口及華僑城（000069）組成聯(lián)合體靠技術(shù)標(biāo)奪冠，以310億元總價(jià)取得深圳寶安區(qū)空港新城國(guó)際會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地的土地使用權(quán)及建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)。

該項(xiàng)目整體占地面積約178.35萬(wàn)平方米，規(guī)定總建筑面積約245.33萬(wàn)平方米，包括會(huì)展用地及配套商業(yè)用地兩部分。會(huì)展用地占地面積約125.53萬(wàn)平方米，規(guī)定總建筑面積約91萬(wàn)平方米，主要為會(huì)展場(chǎng)館；配套商業(yè)建筑用地總占地面積約52.82萬(wàn)平方米，規(guī)定總建筑面積約154.33萬(wàn)平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等功能建筑。根據(jù)雙方協(xié)議，招商蛇口與華僑城將按照50：50聯(lián)合進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司，合資成立了深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（下稱“自貿(mào)投資公司”）。

企業(yè)與政府組建合資公司建設(shè)自貿(mào)區(qū)，在國(guó)內(nèi)史無(wú)前例。

雙方協(xié)議顯示，自貿(mào)投資公司分別由上述二者出資5億元，各占50%股權(quán)，共同開(kāi)發(fā)前海2.9平方公里的土地。根據(jù)股權(quán)比例，招商蛇口將擁有合資公司41.25%股權(quán)。該公司定位為“全球領(lǐng)先的自貿(mào)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，具體負(fù)責(zé)自貿(mào)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理、園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、深港合作的服務(wù)保障等服務(wù)，致力于探索“小政府+大企業(yè)”的企業(yè)化管理、摸索PPP2.0新模式。

招商蛇口2016年前10個(gè)月的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司又分別斥資17.52億元和7.46億元拿下佛山市順德區(qū)陳村金錩項(xiàng)目和大連市體育中心四期A區(qū)項(xiàng)目。

在外界看來(lái)，招商蛇口重回A股1年間大手筆動(dòng)作不斷，接二連三被置于鎂光燈下。

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2016年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入367.32億元，同比增長(zhǎng)43.98%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)56.1億元，同比增長(zhǎng)193.68%，公司資產(chǎn)總額2418.4億元，凈資產(chǎn)679.04億元。這表明，招商蛇口凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)近2倍。

2015年12月底，原招商局蛇口工業(yè)園區(qū)公司（下稱“蛇口工業(yè)區(qū)”）吸收合并招商地產(chǎn)（000024/200024，已退市），重組為招商蛇口并重新在A股上市。作為A+B股重組再A股上市首例樣本，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直頗受外界關(guān)注。

上述種種跡象表明，重組上市1周年，招商蛇口三大業(yè)務(wù)板塊正在邁入發(fā)展快車道，其深度整合效應(yīng)開(kāi)始積極顯現(xiàn)。那么，短短1年間，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是如何實(shí)現(xiàn)的？其整合效應(yīng)究竟是如何發(fā)揮的？當(dāng)下這種成長(zhǎng)狀態(tài)又能否持續(xù)？

為解開(kāi)謎團(tuán)，我們從蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)的重組上市說(shuō)起。

地產(chǎn)旗艦

作為央企中的領(lǐng)先企業(yè)，招商局集團(tuán)實(shí)力雄厚，其旗下包括交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施、金融業(yè)、房地產(chǎn)三大核心產(chǎn)業(yè)。在招商蛇口重組上市之前，招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊資產(chǎn)主要包括原上市企業(yè)招商地產(chǎn)、蛇口工業(yè)區(qū)以及港口基建地產(chǎn)板塊等。

成立于1984年的招商地產(chǎn)是中國(guó)最早的房地產(chǎn)公司之一，也是招商局旗下最大的地產(chǎn)上市平臺(tái)。1993年6月，招商地產(chǎn)A股、B股先后在深交所上市，B股之后又在新加坡證券交易所上市。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)位居行業(yè)前茅，為地產(chǎn)行業(yè)“萬(wàn)招保金”四強(qiáng)之一。2014年度，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入433.85億元；截至2015年第三季度，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)到1814.18億元。

近10年來(lái)，相比于中國(guó)恒大（03333.HK）、萬(wàn)科A（000002）、碧桂園（02007.HK）等民營(yíng)房企的高歌猛進(jìn)，招商地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯得波瀾不驚。2011年開(kāi)始，受宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)限購(gòu)令以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素影響，“萬(wàn)恒萬(wàn)綠”稱雄中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，招商地產(chǎn)從“萬(wàn)招保金”行列退出，并且消失在地產(chǎn)行業(yè)前15強(qiáng)名單中。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年，招商地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)居中國(guó)恒大之上，但2010年之后被中國(guó)恒大超越，并與之規(guī)模差距拉開(kāi)至百億元以上。2014年，中國(guó)恒大躋身千億級(jí)行列之時(shí)，招商地產(chǎn)規(guī)模仍然不足500億元。與萬(wàn)科的營(yíng)收增長(zhǎng)對(duì)比也同樣明顯，二者營(yíng)業(yè)收入從2006年151億元距離，擴(kuò)大至2014年千億元之巨（圖1）。在分化加劇的地產(chǎn)江湖中，招商地產(chǎn)被甩出第一陣營(yíng)。

蛇口工業(yè)區(qū)，則是招商系旗下的工業(yè)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，其早期在蛇口10余平方公里的土地上開(kāi)發(fā)成長(zhǎng)而來(lái)。在吸收合并招商地產(chǎn)之前，蛇口工業(yè)區(qū)也是招商地產(chǎn)第一大股東，并持有其40.38%股權(quán)。

蛇口工業(yè)區(qū)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，旗下的“明華輪”及“海上世界中心廣場(chǎng)”等休閑旅游項(xiàng)目定位頗為高端，在業(yè)內(nèi)一度被視作城市升級(jí)經(jīng)典之作。

依靠復(fù)制“蛇口模式”，蛇口工業(yè)區(qū)先后在京滬、青島等城市投資開(kāi)發(fā)了眾多地產(chǎn)項(xiàng)目。歸納來(lái)看，蛇口工業(yè)區(qū)旗下資產(chǎn)主要包括：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如南油集團(tuán)、平方汽車園、光明科技園、青島公司等；二是蛇口工業(yè)區(qū)旗下的住宅、商辦項(xiàng)目以及酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)，包括美倫酒店、南海酒店等；三是招商客運(yùn)等7家園區(qū)配套企業(yè)及1家房地產(chǎn)基金管理公司。

總體而言，蛇口工業(yè)區(qū)整體資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)。但由于蛇口工業(yè)區(qū)并未上市融資，其商業(yè)模式復(fù)制擴(kuò)張能力較為有限。

此外，招商局集團(tuán)旗下交通運(yùn)輸業(yè)務(wù)板塊，在全國(guó)各地做港口基建也擁有大量的土地。近年來(lái)，由于港口業(yè)供求結(jié)構(gòu)不平衡情況，運(yùn)力過(guò)?，F(xiàn)象明顯，招商系旗下的港口碼頭業(yè)務(wù)也面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)看，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)純開(kāi)發(fā)時(shí)代走向終結(jié)，房地產(chǎn)日漸走到供需平衡拐點(diǎn)，行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下降至個(gè)位數(shù)。早在2014年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)GDP為38167億元，同比增長(zhǎng)僅2.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)7.4%的增速。

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，如萬(wàn)達(dá)（03699.HK，已退市）、恒大、綠地控股（600606）等均在探索從單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)，越來(lái)越多地產(chǎn)公司在更名“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。2015年方興地產(chǎn)更名中國(guó)金茂（00817.HK），2016年6月恒大地產(chǎn)（03333.HK）更名為“中國(guó)恒大”。如恒大地產(chǎn)聲稱“變更名稱將更好地反映公司多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及公司身份”。

房地產(chǎn)企業(yè)加快“去房地產(chǎn)化”，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)共識(shí)、大勢(shì)所趨。業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)出如萬(wàn)科為代表的輕資產(chǎn)模式、以萬(wàn)達(dá)為代表的相關(guān)多元化模式及以恒大為代表的非相關(guān)多元化模式等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型模式。

在二線陣營(yíng)徘徊的招商局地產(chǎn)業(yè)務(wù)，面臨不進(jìn)則退的局面。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，招商局地產(chǎn)板塊如何生存乃至趕超，成為其關(guān)切的課題。

如上文所述，由于招商地產(chǎn)、蛇口工業(yè)區(qū)均處于房地產(chǎn)行業(yè)，二者存在一定程度的關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，地產(chǎn)板塊整體運(yùn)營(yíng)效率較低、運(yùn)營(yíng)成本高企，顯得“大而不強(qiáng)”。通過(guò)整合與轉(zhuǎn)型，提升地產(chǎn)板塊效率，招商局勢(shì)在必行。

一方面，招商局集團(tuán)需要繼續(xù)做大地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)規(guī)模。有分析認(rèn)為，在“白銀時(shí)代”，房企實(shí)力越強(qiáng)，即意味著越能夠通過(guò)招拍掛、收購(gòu)、兼并等手段獲得更多資源，從而更有利于企業(yè)成本節(jié)約、規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

另一方面，從整個(gè)行業(yè)趨勢(shì)看，招商局急需“產(chǎn)城一體化”運(yùn)營(yíng)能力。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展空間巨大、兼具一次性銷售利潤(rùn)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益而受到房企青睞。白銀時(shí)代，眾房企已意識(shí)到傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式越來(lái)越難以為繼，于是紛紛轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)，或借助互聯(lián)網(wǎng)手段挖掘存量業(yè)主資源，推動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。蛇口工業(yè)區(qū)具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，并且其產(chǎn)業(yè)定位符合重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)需求，頗受國(guó)內(nèi)一二線城市青睞。

獨(dú)特的資源稟賦，造就了招商局地產(chǎn)板塊特有的整合模式。招商局集團(tuán)主導(dǎo)蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)重組上市，一方面，招商局集團(tuán)得以整合旗下相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，在“去房地產(chǎn)”的大勢(shì)之下，促使其地產(chǎn)板塊規(guī)模實(shí)力后來(lái)居上，加速進(jìn)入“千億軍團(tuán)”陣營(yíng)，進(jìn)一步縮小其與萬(wàn)科、保利等一線地產(chǎn)公司的差距；另一方面，促成園區(qū)板塊非上市資產(chǎn)完成上市，加速推動(dòng)“蛇口模式”的復(fù)制擴(kuò)張，推動(dòng)招商系地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的多元化轉(zhuǎn)型，保證傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，加速“去地產(chǎn)化”；三是住宅地產(chǎn)、園區(qū)開(kāi)發(fā)及郵輪產(chǎn)業(yè)三項(xiàng)業(yè)務(wù)互為融合，使招商系產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力提升。如此一來(lái)，蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)一舉三得，順理成章。

合二為一

2015年4月3日，招商地產(chǎn)股票開(kāi)始停牌，重組合并工作正式啟動(dòng)。此后半年多時(shí)間里，招商地產(chǎn)先后完成了旗下土地權(quán)屬關(guān)系清理、剝離資產(chǎn)及解決歷史遺留問(wèn)題。2016年6月23日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)公司整體改制為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司。2015年10月9日，招商地產(chǎn)2015年第三次臨時(shí)股東大會(huì)召開(kāi)，會(huì)議以98%高票通過(guò)B股轉(zhuǎn)A股方案、配套融資、股權(quán)激勵(lì)等方案，令A(yù)股史上“無(wú)先例重組”得以放行。2015年12月30日，招商蛇口成功登陸A股。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)重組方案由招商蛇口通過(guò)發(fā)行A股股份，以換股吸收合并的方式，吸收合并原上市公司招商地產(chǎn)。其中，招商蛇口發(fā)行19.02億股，用于吸收合并招商地產(chǎn)、招商局B及新加坡上市的股份，并給予異議股東現(xiàn)金選擇權(quán)，無(wú)異議股東則以換股價(jià)將持有的招商地產(chǎn)和招商局B的股份換成招商蛇口的A股股份。

根據(jù)方案，在此次換股吸收合并中，由于招商地產(chǎn)A股股東的換股價(jià)格定為38.10元/股，換股股東所持的每1股招商地產(chǎn)A股股票，可以換取1.6008股招商蛇口發(fā)行的A股股票。同時(shí)，招商地產(chǎn)B股股東的換股定價(jià)為人民幣28.99元/股，B股換A股的比例為1：1.2148。此外，在發(fā)行股份吸收合并招商地產(chǎn)的同時(shí)，招商蛇口向8名特定對(duì)象募集配套資金，以23.6元/股的價(jià)格發(fā)行5.2966億股。

換股吸并完成后，招商地產(chǎn)終止上市并注銷法人資格，同時(shí)招商蛇口的A股股票申請(qǐng)?jiān)谏罱凰鲜辛魍āＥ涮自偃谫Y完成后，招商局持股55億股，占比69.34%；原招商地產(chǎn)/招商局B的非關(guān)聯(lián)中小股東將持有招商蛇口19.02億股，占比23.98%；8名特定對(duì)象機(jī)構(gòu)持有5.2966億股，占比6.68%。

上述運(yùn)作使招商蛇口綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的整體上市，同時(shí)完成了配套募資、B股遺留問(wèn)題的解決、央企員工持股、換股吸收合并等項(xiàng)目，創(chuàng)下了中國(guó)資本市場(chǎng)的多項(xiàng)新紀(jì)錄。從重組方案設(shè)計(jì)可見(jiàn)，招商局集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型意向強(qiáng)烈，其出手大方成為重組成功的關(guān)鍵。

一是，招商地產(chǎn)A股換股定價(jià)為38.1元/股，該股價(jià)較停牌前120日均價(jià)溢價(jià)達(dá)73.81%。該溢價(jià)率遠(yuǎn)高于與A股此前的換股案例，如申銀萬(wàn)國(guó)（000218）換股合并宏源證券（000562）的20%、美的集團(tuán)（000333）換股吸收合并美的電器（000527）的68.71%、溫氏集團(tuán)（300498）換股合并大華農(nóng)（300186）的60%。招商地產(chǎn)稱，“此舉旨在充分保障中小投資者的利益”。

二是，招商局集團(tuán)承諾30億元的增持計(jì)劃。上市公告書(shū)顯示，“為充分保障本次換股吸收合并中招商地產(chǎn)換股股東利益，避免招商蛇口上市后股價(jià)的非理性波動(dòng)，招商局集團(tuán)承諾……一旦公司掛牌上市前3日的交易價(jià)格低于23.6元/股，就會(huì)啟動(dòng)增持”。

2015年12月30日，招商蛇口在深交所掛牌上市，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)股價(jià)一路走低，盤(pán)中跌14.98%，遭遇臨時(shí)停牌。此后兩日，招商局集團(tuán)通過(guò)其子公司招商輪船（601872）增持1.33億股招商蛇口股票，增持股數(shù)占公司總股本比例為1.8004%，增持金額總計(jì)30億元，兌現(xiàn)上述承諾。粗略估算上述持股成本約在22.56元/股，招商局集團(tuán)此舉浮虧約13%，折合市值約3.9億元。

三是，募集百億配套資金，推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。上市當(dāng)日，招商蛇口分別向工銀瑞信、國(guó)開(kāi)金融、深圳華僑城、北京奇點(diǎn)領(lǐng)創(chuàng)、興業(yè)財(cái)富、北京致遠(yuǎn)、博時(shí)資本，以及招商蛇口員工持股計(jì)劃共計(jì)8名投資者募集了118億元配套資金。招商蛇口2016年上半年報(bào)告顯示，該項(xiàng)資金已開(kāi)始投向于前海蛇口片區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)、太子灣郵輪母港片區(qū)及精品住宅開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目。

重組完成之后，招商蛇口的業(yè)務(wù)領(lǐng)域分為社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大板塊。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，招商蛇口新增園區(qū)開(kāi)發(fā)和郵輪產(chǎn)業(yè)兩大業(yè)務(wù)體系，招商局集團(tuán)運(yùn)行30多年的房地產(chǎn)生意模式正在發(fā)生本質(zhì)變化。

蝶變效應(yīng)

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)業(yè)務(wù)合并背后的邏輯是什么？重組上市是如何使招商系商業(yè)模式發(fā)生變化的？我們先來(lái)看看重組合并后的效果。

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組合并之后，招商蛇口的土地儲(chǔ)備激增、土地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2015年上半年數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備為1500萬(wàn)平方米。重組合并之后，2016年1月數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口擁有近2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，直接增幅超過(guò)33%。上述土地儲(chǔ)備的增加，主要來(lái)自于蛇口、前海片區(qū)的土地。

進(jìn)一步而言，招商蛇口上述2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，50%處在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)，算是前海蛇口最大“地主”。該地段土地資源屬于一線城市核心地段稀缺資源。

更重要的是，招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組合并，使招商蛇口的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以低成本拿地。這意味著，招商蛇口通過(guò)拿地模式的變革，本質(zhì)上將促成其傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

一是，由于工業(yè)用地存在土地轉(zhuǎn)性的運(yùn)作空間，招商蛇口可通過(guò)主導(dǎo)招商系旗下工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅、商業(yè)用地等轉(zhuǎn)性，以此低價(jià)獲取巨量土地儲(chǔ)備、或者使得土地價(jià)值暴增。由于不同性質(zhì)土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的巨大差異，扣除土地轉(zhuǎn)性運(yùn)作的相關(guān)稅費(fèi)之后，土地轉(zhuǎn)性不失為招商蛇口低價(jià)拿地的渠道。

原蛇口工業(yè)區(qū)擁有的深圳蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地、前海自貿(mào)區(qū)片區(qū)3.9平方公里深港現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及1.17平方公里的前海保稅物流園區(qū)皆為招商局體系所有。招商蛇口重組之后，招商局集團(tuán)有意將上述土地交由其主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。

2016年6月18日，招商局集團(tuán)與深圳市前海管理局簽署《關(guān)于組建合資公司推動(dòng)前海蛇口自貿(mào)區(qū)管理體制機(jī)制創(chuàng)新的框架協(xié)議》明確，“以招商局集團(tuán)原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎(chǔ)，在扣除現(xiàn)狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地（具體面積由雙方最終確定）納入合作范圍”。

2016年8月，招商蛇口與招商局集團(tuán)旗下安通捷碼頭、招商局物流，分別以82.5%、14%、3.5%的股權(quán)比例成立合資公司深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。2016年9月，前述合資公司與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司，合資成立的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司。這意味著，招商蛇口擁有上述合資公司41.25%股權(quán)，并主導(dǎo)前海2.9平方公里土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2016年5月中旬，招商蛇口與深圳市政府的土地談判基本完成，前海土地最終確定從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，新規(guī)劃的商業(yè)用地將包含寫(xiě)字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)。招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘曾公開(kāi)表示，上述“工改商”的土地變性運(yùn)作使當(dāng)初裝入招商蛇口估值390億元的前海土地增值至900億元。該項(xiàng)土地變性的增值收益，按照股權(quán)比例定，招商蛇口占股40%，政府方面占比60%。

以此類推，存在土地轉(zhuǎn)性運(yùn)作空間的還包括蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地、1.17平方公里的前海保稅物流園區(qū)。蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地，包括9.4平方公里先導(dǎo)區(qū)、3.8平方公里蛇口和赤灣港區(qū)。其中，9.4平方公里先導(dǎo)區(qū)也有大量舊廠房改建、寫(xiě)字樓出租和住宅物業(yè)，改造空間很大。

前海保稅物流園區(qū)1.17平方公里雖屬于海關(guān)監(jiān)管區(qū)，只要不存在法律障礙，上述土地也可能按轉(zhuǎn)性手法整合為招商蛇口所用。若上述用途為工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)的土地能夠在規(guī)劃調(diào)整后變更為商業(yè)、辦公、居住用地，招商蛇口將獲取巨量土地儲(chǔ)備。

2016年以來(lái)，招商蛇口郵輪業(yè)務(wù)板塊快速起步。2016年5月，蛇口工業(yè)區(qū)太子灣“中國(guó)郵輪旅游發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”獲批設(shè)立，該實(shí)驗(yàn)區(qū)占地面積9.4平方公里。隨著園區(qū)板塊與郵輪業(yè)務(wù)板塊的并入和成長(zhǎng)，招商蛇口有望以工業(yè)園區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)等名義獲取土地，并通過(guò)土地轉(zhuǎn)性為之提供源源不斷的土地儲(chǔ)備。

二是，重組合并使招商蛇口產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)力大增。如此一來(lái)，招商蛇口可以“產(chǎn)業(yè)新城”等名義輕松拿地，促成傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地模式的升級(jí)轉(zhuǎn)型。

招商系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)力雄厚，“蛇口模式”高端住宅、商務(wù)定位符合城市面貌更新?lián)Q代要求，休閑旅游“城市名片”創(chuàng)造了城市高端消費(fèi)需求，其“產(chǎn)融城一體化”模式差異化競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大，符合重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)需求。

目前，招商蛇口已開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，包括深圳蛇口網(wǎng)谷、深圳光明科技園、青島網(wǎng)谷、廣州金山谷創(chuàng)意園、鎮(zhèn)江南山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)重組合并之后，招商蛇口在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)論是土地儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)上，還是功能定位和開(kāi)發(fā)模式上，實(shí)力都大幅提升。

如此之下，招商蛇口可以發(fā)揮上述優(yōu)勢(shì)，以“產(chǎn)業(yè)新城”等名義輕松拿地。由于產(chǎn)業(yè)用地多配有一大部分住宅用地。如此一來(lái)，招商蛇口傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的拿地，不再需要參與市場(chǎng)化的掛牌競(jìng)拍，而以協(xié)議拿地，一整個(gè)打包作為產(chǎn)業(yè)配套用地。也就是說(shuō)，招商蛇口有望借助協(xié)議拿地、合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合拿地等手法低價(jià)獲得項(xiàng)目，告別傳統(tǒng)的掛牌拍賣、高成本的拿地模式。如今，碧桂園、華夏幸福（600340）等房企均開(kāi)始轉(zhuǎn)型以產(chǎn)業(yè)新城等手法拿地。換言之，借助重組合并，招商蛇口在行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮之下，搶占到行業(yè)制高點(diǎn)。

重組上市之后，招商蛇口重新發(fā)布了發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化及品牌體系，公司定位為“城市升級(jí)引領(lǐng)者”。2016年7月15日，招商蛇口發(fā)布了新的品牌體系，啟動(dòng)了全新品牌主張—“城市生長(zhǎng)的力量”，完成了從“家在情在”到“城市生長(zhǎng)的力量”之傳承與轉(zhuǎn)型。

2016年以來(lái)，招商蛇口前海自由貿(mào)易中心、太子灣自貿(mào)啟動(dòng)區(qū)、蛇口濱海深港創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶、蛇口網(wǎng)谷離岸數(shù)據(jù)中心、招商自貿(mào)商城等城市升級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目如期啟動(dòng)，而新項(xiàng)目進(jìn)展也勢(shì)如破竹。

2016年8月23日，招商蛇口與北京通州政府簽署新型城鎮(zhèn)化合作框架協(xié)議，據(jù)此獲得開(kāi)發(fā)臺(tái)湖鎮(zhèn)的主導(dǎo)權(quán)。“該項(xiàng)目借助‘蛇口模式的成功經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)臺(tái)湖作為北京城市副中心重要節(jié)點(diǎn)城區(qū)的建設(shè)”。同月，招商蛇口與及華僑城組成的聯(lián)合體，以310億總價(jià)獲取深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）項(xiàng)目。

根據(jù)2015年年報(bào)披露數(shù)據(jù)，招商蛇口三大板塊營(yíng)業(yè)收入占比分別為85.18%、14.15%、0.67%。其中，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入規(guī)模達(dá)到419.26億元。這意味著，以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主的社區(qū)板塊業(yè)務(wù)，仍將是目前乃至未來(lái)數(shù)年內(nèi)招商蛇口的主要收入來(lái)源。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最主要的成本，也是影響房企利潤(rùn)水平、ROE指標(biāo)的關(guān)鍵因素。通常地，在房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)成本中，土地費(fèi)用及各種稅收約占房?jī)r(jià)40%-55%，在一線城市的土地成本更占到房?jī)r(jià)的50%以上。在近年招拍掛出讓方式為主導(dǎo)、“地王頻現(xiàn)”的土地產(chǎn)市場(chǎng)上，具有拿地手段及渠道優(yōu)勢(shì)的房企在行業(yè)一騎絕塵。

由于在一二線城市房企爭(zhēng)頗為激烈，土地市場(chǎng)上爆發(fā)的“地王潮”一浪高過(guò)一浪。招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局多在一二線城市，屬于“開(kāi)發(fā)商扎堆之地”，招商地產(chǎn)過(guò)去數(shù)年受困拿地。以2015年前11個(gè)月15大標(biāo)桿房企拿地成本為例，招商地產(chǎn)以13675元/平方米位居行業(yè)第一。

高昂的拿地成本，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的ROE，招商地產(chǎn)過(guò)去拿地成本的高昂使之ROE持續(xù)低于行業(yè)龍頭企業(yè)。招商地產(chǎn)ROE指標(biāo)普遍低于恒大10個(gè)百分點(diǎn)，與體量懸殊的萬(wàn)科對(duì)比，其ROE依然低4-5個(gè)百分點(diǎn)。

重組上市之后，招商蛇口不僅在土地儲(chǔ)備上實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)膨脹，更通過(guò)存量轉(zhuǎn)性、產(chǎn)業(yè)新城、合作開(kāi)發(fā)、集團(tuán)打包拿項(xiàng)目以及退役港口再開(kāi)發(fā)等低成本方式，獲取優(yōu)質(zhì)資源，徹底解決其最大經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)。由拿地模式變革，帶動(dòng)招商蛇口商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，造就其傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。招商蛇口的重組上市，實(shí)現(xiàn)招商系地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)真正意義上的深度整合。

蓄勢(shì)待發(fā)

本世紀(jì)以來(lái)，“百年老店”招商局傳承創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)所沉淀的市場(chǎng)化基因，煥發(fā)著新的生機(jī)，連續(xù)12年被國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)為A級(jí)企業(yè)。在新一輪國(guó)企改革中，招商局再度領(lǐng)跑，以改革創(chuàng)新再造新蛇口，招商蛇口的重組上市則是其中案例之一。

招商蛇口，這艘流淌著“招商血脈，蛇口基因”的千億級(jí)航母，再次以開(kāi)發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)為起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)二次轉(zhuǎn)型。目前，招商局集團(tuán)依然持有招商蛇口71.29%股份，其中資本運(yùn)作的股權(quán)攤薄空間還很大。據(jù)此預(yù)計(jì)，招商系還將進(jìn)行資本運(yùn)作，進(jìn)一步推動(dòng)招商蛇口的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及深度整合。

2015年年報(bào)顯示，招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)板塊的收入同比增長(zhǎng)69.62%達(dá)到69.64億元。更重要的是，招商蛇口的利潤(rùn)增長(zhǎng)正是主要得益于園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的拉動(dòng)，招商蛇口園區(qū)運(yùn)營(yíng)毛利率為47.04%，同比上升27.55%。

招商蛇口的重組，在改變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的商業(yè)模式的同時(shí)，也完成了原蛇口工業(yè)區(qū)非上市資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。隨著園區(qū)板塊業(yè)務(wù)的上市，招商蛇口將借助A股上市融資平臺(tái)，加速該模式的復(fù)制擴(kuò)張。2015年年報(bào)顯示，招商蛇口已手握現(xiàn)金高達(dá)406.11億元。充裕的現(xiàn)金、強(qiáng)勁的融資能力、加之將成形和可復(fù)制的商業(yè)模式，可有效助推招商蛇口的轉(zhuǎn)型。

重組上市之后，招商蛇口便提出發(fā)展“前港—中區(qū)—后城”戰(zhàn)略。招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，在未來(lái)3-5年內(nèi)，招商蛇口將以傳統(tǒng)的地產(chǎn)為基礎(chǔ)，把地產(chǎn)的收入從70%左右降低到60%，園區(qū)則從目前的20%左右提升到30%-40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%?！皥@區(qū)這三年發(fā)展好了以后會(huì)為未來(lái)的七八年創(chuàng)造巨大的財(cái)富，郵輪則能帶動(dòng)各種人氣，帶動(dòng)商旅、城市”。

據(jù)悉，繼深圳太子灣郵輪母港正式首航迎來(lái)“處女星號(hào)”之后，2017年1月，世界公認(rèn)的六星級(jí)高端郵輪“銀影號(hào)”也將從深圳太子灣郵輪母港開(kāi)啟8條全新航線，分別開(kāi)往日本、韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、菲律賓、越南等地。此外，招商蛇口正與歌詩(shī)達(dá)等多家郵輪公司洽談合作業(yè)務(wù)，太子灣郵輪母港的未來(lái)正徐徐鋪開(kāi)。

然而，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在招商蛇口營(yíng)收中的占比依然較高，招商蛇口前海的土地資源建設(shè)利潤(rùn)釋放，以及新興業(yè)務(wù)培育成長(zhǎng)還尚待時(shí)日，招商蛇口“去地產(chǎn)化”仍然需要耐心。

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