營改增后房地產企業所受影響及應對措施

常煜晴

2016年3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開“營改增”試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開“營改增”試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。至此，房地產業正式全面推進“營改增”這項重大稅制改革措施。雖然此次稅制改革有利于改善房地產行業的稅負現狀，改善房地產行業的運營狀況，但企業若操作不當，“營改增”可能會導致稅負加重，使企業面臨生死挑戰。

本文以“營改增”為著眼點，討論此次稅制改革對房地產企業產生的影響，并提出在改革全面推動的關鍵時刻，房地產企業應如何應對才能最大程度的保護自身利益，求得穩健、可持續發展。

一、房地產企業的運營特點

（一）開發周期長

房地產項目的開發一般要經過可行性研究、項目決策、建設前期準備、建設、銷售和交付使用等多個階段，環節多、耗時長。且考慮到企業研究進度、決策流程的不同以及其他因素的影響，開發時長也存在差異。

（二）產業鏈條長

房地產企業開發項目離不開與金融、策劃設計、咨詢服務、交通運輸、建筑、廣告、市場營銷和物業管理等多種類型企業的交流與聯系。產業鏈條長，涉及面廣，導致房地產企業的稅務情況很大程度上受到上下游企業的影響和牽制。

（三）資金投入大

房地產前期開發環節需要投入大量的資金，包括土地使用權出讓金、土地征遷安置費、建安工程費、基礎設施費和公共配套設施費以及項目開發過程中產生的管理費用、銷售費用、財務費用等一系列費用。其中土地費用和建筑費用約占總成本的80%，在資金投入中占比最大。

（四）融資成本高

房地產項目的開發周期長、資金投入大，資金的占用時間長，導致項目開發前期對現金流的要求高，這也要求企業有強有力的融資手段能夠支撐項目的前期開發。因此在項目開發前期，房地產企業多會通過信托融資、債券融資等多種融資渠道來滿足自己的資金需求，導致房地產企業的融資成本增加。

二、“營改增”對房地產企業的影響

因為房地產企業涉及范圍廣，業務復雜且特殊，故營改增政策的推行將對房地產企業的發展產生深遠的影響，主要包括開發成本、稅負、現金流、利潤等方面。

（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響

房地產企業的開發成本中，土地費用和建筑費用占總成本的比重最大。而此次稅制改革建筑業也包括其中，因此如果建筑業在“營改增”中稅負增加，則依據相應的稅負轉嫁理論，建筑業的部分稅負將會轉嫁到房地產業，導致房地產企業的開發成本上升。

分析“營改增”對建筑業稅負的影響。首先，建筑業所面對的材料供應商多以個體戶、小規模納稅人為主，存在“散、雜、小”的特點，故在購買建筑材料時可能會存在沒有發票或者無法取得增值稅專用發票的情況，從而導致購進材料的進項稅額無法正常抵扣，增加建筑業的稅負。其次，如今人工成本不斷上漲，建筑工程的人工費也在工程總造價中占據越來越大的比重，而建筑業主要的勞務用工來源是成建制的勞務公司或零散的農民工，勞務公司作為微利企業難以承擔高額的增值稅銷項稅額，多會習慣性的將政策壓力下的稅負轉嫁到施工企業，而零散的農民工更是不具備開具增值稅專用發票的資格，因此人工費同樣無法取得可抵扣的進項稅額。

綜合以上原因，建筑業的稅負會加重，建筑成本會上升，也必然會將增加的成本攤銷在商品中隨之轉嫁給房地產企業，從而導致房地產企業的開發成本上升。

（二）“營改增”對房地產企業稅負的影響

此前，我國房地產行業流轉稅采用的是營業稅和土地增值稅雙重征收的制度。兩種稅種均為價內稅，稅收的增加會影響到商品的價格，并且隨著商品的流轉出現重復征稅問題。而增值稅作為價外稅，通過對增值部分進行征稅的形式實現了課稅數額的正確性，避免重復征稅，并能有效降低產品開發成本。

針對“營改增”后房地產企業稅負會降低還是提高的問題。一方面，“營改增”能夠有效地避免此前營業稅重復征稅、退稅的現象，降低企業稅負，同時，通過建立增值稅的進項、銷項抵扣關系，能夠促使房地產企業調整內部架構，改變運營模式和業務模式，從而提高企業的競爭力。特別是“營改增”后土地出讓金可從銷售額中減除，是房地產企業重大利好的一面。因土地成本是一、二線城市房地產項目的最大單項成本，這一政策基本確保了一、二線城市房地產行業整體性不加稅。比如，某房地產企業房價3萬元，土地成本每平米1.5萬元，增值稅銷項稅額（3-1.5）/1.11*11%=0.15萬元，此時即使沒有任何其他抵扣，該企業的稅負已可降到5%，與營業稅環境下持平。加上其他抵扣，房地產企業有望減稅。

但另一方面，對于一些規模較小、經營不規范或者所在地區發展水平低、發展速度慢的房地產企業來說，可能一時難以適應“營改增”，出現稅負加重的情況，給企業的運行和經營造成一定的負擔。以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三、四線城市房地產企業的土地成本占總成本的比重不如一、二線城市，故在同樣情況下并不能取得顯著的減稅效果。同時，雖然現在已經開始全面推進“營改增”，但像建筑業等行業改革難度較大，很有可能出現增值稅鏈條尚不能及時形成的情況，繼而出現增值稅抵扣困難的問題，比如人工費無法開具增值稅專用發票，房地產企業開發階段向政府繳納的各項費用也不能進行抵扣，這無疑會進一步增加房地產企業的稅負。

（三）“營改增”對房地產企業現金流的影響

本次營改增的目的是減稅，故若企業能夠很好地做到稅負的降低，那么相同業務狀態下支付稅款的現金支出將會減少，從而改善房地產企業的現金流狀況。同時，房地產企業為了謀求更好、更快發展，常會購置大量施工設備，而營改增后因為增值稅的相抵扣性，會使房地產企業現金流出在現金流量表中顯示的數據減小，從而促使房地產企業的投資行為。同時，隨著市場競爭的日益激烈和房地產企業業務的復雜及特殊性，房地產企業會不得不考慮加大融資力度，從而保證充足的現金流。但由于房地產企業的融資活動通常具有階段性（項目開發前期），會使房地產企業面臨沉重的利益壓力和負債壓力。

（四）“營改增”對房地產企業利潤的影響

前文分析“營改增”會使建筑業等行業將部分稅負轉嫁給房地產企業，使房地產企業的開發成本上升。而如今房價受政府宏觀調控，因此在市場環境沒有明顯好轉的情況下，房地產企業很難通過提高售價的方式將稅制改革帶來的成本增加轉嫁給消費者，只能自行消化，這勢必會使房地產企業的利潤受損。

三、“營改增”下房地產企業的應對措施

前文分析可知“營改增”會影響企業流轉稅、成本、現金流、利潤等多個方面，故房地產企業應高度重視，積極采取應對措施最大程度的保護自身利益，實現企業在改革期的平穩過度。

（一）加強內部管理

營改增稅制改革涉及到企業工作的方方面面，需要企業領導、相關人員的全盤考慮、共同應對。

一是要加大對“營改增”政策的宣傳力度，聘請事務所的專業人員開展培訓或咨詢工作，做到企業領導正確認識“營改增”對企業帶來的機遇與挑戰，財務管理人員、工程成本核算人員熟練掌握相關操作流程，提高相關人員的專業技能和管理水平。二是要及時設立適應營改增政策的管理機制，完善納稅管理工作模式，健全納稅管理工作秩序，強調納稅管理的重要性。三是成立專門的納稅管理工作部門，由專人負責籌劃。同時應加強內部財務控制，完善發票管理制度，提高會計核算質量，力求每筆賬目都有合法的原始依據，杜絕以收款收據等白條充當發票的行為，并嚴格會計核算程序，加強項目核算，做到在項目竣工驗收的同時結束會計核算。

（二）做好各項籌劃

“營改增”后，企業在稅務籌劃方面獲得了較之前更大的發展空間，此時企業應把握機會，根據實際情況充分利用。

一是要增強增值稅專用發票的管理。在進行材料采購時盡量選擇集中采購的方式，避免零星處理。同時提高納稅意識，杜絕在材料采購過程中貪圖價格上的一些優惠而放棄索要發票的行為，避免出現因無發票導致企業進項稅額無法抵扣而增加稅負的情況。

二是嚴格篩選合作伙伴，加強對合作商的管理。在對合作商（施工單位、供應商）進行選擇的時候，可以通過招投標的方式，除考慮合作商的資質、報價以及規模等因素外應將開具增值稅專用發票考慮在內，從源頭把關。另外，與施工單位簽訂合同常用的模式有包工包料和甲供材料兩種，在選擇時可以進行合理的稅收籌劃，通過自購材料取得更高的進項抵扣稅額，有效降低稅收負擔。同時，應優先選擇一般納稅人為合作對象，從而取得更高進項抵扣額；若與小規模納稅人進行合作，也應及時與供貨方商議，要求供貨方向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票，用于增值稅進項稅額的抵扣。

三是處理好稅款抵扣問題。在房地產行業中資金成本占有很高的比例，因此要想提高企業的經濟效益，就應合理處理資金成本的支出問題。一方面，企業應重點梳理企業的融資成本問題，重新整合企業內部資源，另一方面，應注重處理開發支出中占比較大的支出成本，如房地產企業應重視土地出讓金的票據形式，注意是否有機會抵扣進項稅。另外，還可以通過推行精裝修策略，通過購置大量電器商品等形式獲得進項抵扣額，同時提高企業商品的競爭力。

（三）改善經營模式

“營改增”使房地產企業稅負及開發成本等多個方面發生了變化，故房地產企業的經營模式、市場行為等都會受到極大的影響。此時房地產企業應及時、充分的了解市場變化情況，順應經濟發展需求調整企業經營模式。

一是合理縮短項目開發周期。通過合理運用經費和項目籌劃，減少資金占用時間，從而提高資金周轉率，降低融資成本。二是提高項目質量，可通過加大公共配套設施的投入，打造高品質智能社區，如此不僅可以有效獲得材料采購的進項抵扣額，還可以在市場競爭中搶占先機，打造企業知名度。三是實現產品多元化，房地產企業對商業項目價格的調控空間要大于住宅項目，故房地產企業可以通過對商業項目價格的調控將自身稅負部分轉移到消費者身上，從而降低自身稅負，故房地產企業可以通過住宅項目和商業項目同步開發的方式來降低自身稅負，減輕稅負壓力，實現企業經濟效益的提升。

四、結束語

“營改增”的實施是我國稅制改革過程中非常重要的一項舉措，這不僅僅是我國經濟發展過程中的一項重要變革，也給企業的發展帶來了極其有利的機遇。當然，我們同樣不可忽視改革過程中可能會給企業帶來的各種威脅和挑戰。因此，房地產企業應結合自身情況積極適應營改增政策，抓住時機進行改革。只有保證企業的自身發展方向與國家宏觀政策方針一直，企業才能更好的實現自身發展，提高經濟效益。

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