人口老齡化背景下北京城市轉型的研究探索

韋舒妍　張爽　劉文平　瑪爾哈巴·依沙克

摘要：近年來，北京加快城市轉型，其中一個重要的方面就是產業轉型，而作為北京支柱產業的房地產業，近年來由于遇到普通商品房的增長瓶頸，急需尋找下一個收入增長點。養老地產則成為房地產業轉型的目標。為此，本文進行了養老地產的調研，發現養老地產行業市場定位不清晰、產品設計方面不夠細致、運營模式、盈利模式等方面存在問題，并提出應該加大政策扶持力度、完善運營機制、優化產品設計、構建完善的融資環境等建議。

關鍵詞：養老地產北京城市轉型運營模式盈利模式

一、引言

北京已步入老齡化社會，且老年人所占比例不斷增大，老齡化現象越來越嚴重這種老齡化趨勢也會影響到北京的經濟發展和社會保障等方面，如何使“老有所居，居有所依”成為北京城市轉型的重要內容。其中，首要的是解決日益增長的老年人的住房問題。為此，我們以北京市養老地產為例進行深入的調研分析。

二、實地調研

1.發放問卷。本次問卷調查于2015年5月9日在北海公園及中山公園進行。最終共發放78份，有效回收57份。2.實地考察。2015年5月16日，我們實踐先后來到了位于北京市內的兩處養老地產…北京太陽城銀齡公寓、北京太申祥和山莊…進行養老地產的實地考察以及工作人員的采訪。

三、實踐總結

1.問卷調查主要結論。（1）隨著老人年齡的增長，其單獨居住的比例增加。（2）較為年輕的老人很多選擇投資實業為積累養老金的方式，但隨著年齡的增長，老人們的觀念趨于保守，銀行儲蓄和子女承擔的比重越來越大。（3）大齡老人所愿意接受的房價較低，這很大部分決定于老人們的傳統思想，也體現了老人們不偏好消費的特點。

2.采訪總結。（1）模式多樣化。養老地產的經營模式有很多種，包括家居式、租住式、護理式以及度假式。其中“家居式”是近些年興起的新興養老地產運營模式，符合現在很多年輕老人對于“家”的情感依戀；“度假式”則適合觀念開放的新型老人，他們愿意以“度假”代替“靜養”。但是在現實中，“租住式”、“護理式”仍然是現存最為普遍的模式。（2）養老體化。10多年前北京市的養老地產就已陸續有了發展趨勢，且從當時的環境來看，這些養老公寓的配套設施設置都很有遠見，包括社區醫院、活動中心、養生花園、購物中心等場所的設置都使“一體化”理念得到貫徹。近觀近些年開發的養老地產，在配套設施方面的關注度更高了。（3）發展多元化。養老地產現在正處在供不應求的狀態，而業內人士對養老地產的前景也非常看好。原因主要是兩方面，一是老齡化現象的普遍以及獨生子女政策造成的“老年困境”；二是整個城市的轉型弱化了經濟職能，讓首都的發展重點傾向了文化與政治中心，而在中國文化中“敬老”“愛老”與“孝道”都是及其重要的文化因子。

四、總結與思考

（一）存在的問題

1.市場定位不清晰，老年客戶群體細分不夠。健康低齡老人需要中醫養生、醫生保健、社交、度假、健康管理等服務，而高齡老年人則需要導醫導診、慢病護理、術后護理、生活照料、康復訓練、臨終關懷等服務。現在的養老地產多屬于全齡型養老地產，沒有考慮對不同年齡階段老人提供不同的服務。

2.產品設計方面不夠細致，產品的形態過于單一。由于缺乏完備的配套設施，現有的養老地產很難全面的滿足持續照顧老年人的要求。老年心理咨詢、教育休閑、臨終關懷等服務尚沒有得到足夠重視或有效落實。

3.運營模式。我國現有的養老地產沒能貼合老年人的消費特點，而是依賴傳統的營銷模式，導致養老地產對老年人的吸引力不足，在運行過程中運營效率過低，資源不能充分利用。

4.盈利模式。產品鏈不完整也是養老地產的個短板，導致產品的附加值低，利潤率也不能提高。因此，養老地產必須認清自身在整個養老行業的準確定位，將養老行業的資源進行整合。

（二）問題的解決方案

1.加大政策扶持力度。實踐中發現養老地產存在供不應求的現狀，因此應該將養老產業推進納入政府考核指標，防止政府因盲目追求GDP而忽視養老服務業。此外應對養老地產企業融資、用地等提供優惠政策，加快出臺先關規范和標準。

2.完善運營機制。在不同的階段實施不同的運營模式，初創期應快速提高入住率，通過商業宣傳，社區服務等手段快速擴大影響。發展期的應保證入住率的穩健提高的基礎上，控制老人流失率，營造良好的口碑。穩定期經營的重點應由提高入住率轉向進步完善服務。

3.優化產品設計。養老地產配套設施的完備程度是地產后期運營成功的關鍵。首先要規劃好老年人的居住的住宅，還要保證住宅與營養餐廳、保健中心醫保定點單位、老年活動中心、超市、圖書閱覽室、家政服務機構在數量和功能上的相互匹配。

4.構建完善的融資環境。我們小組借鑒了美國的經驗，同時根據北京市養老地產發展現狀，認為融資改革需要從證券化和住房金融體系入手。首先，我國有必要建立個類似聯邦住房管理局的具有全國性質、由政府主導的權威性擔保機構，規范級市場的運行，促進住房金融級市場的發展。其次，健全住房金融市場法律法規，提供良好的政策環境。需要完善相應的會計、稅收、信息披露方面的法規政策，才能規范市場參與者行為，促進住房抵押貸款市場健康有序發展。在住房金融發展初期，也可以由政府出資通過引入國際權威的評級機構來拉動證券化的進程。