供給側結構性改革下我國房地產業存在的問題與對策

薛金明

摘要：供給側結構性改革下我國房地產市場過熱、房價高居不下，對于社會安定和經濟發展造成負面影響。我國房地產經濟管理中存在目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性，機制不完善，管理流于形式，相關法律法規體系不健全等問題。應該制定長期發展規劃指導短期實踐，建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位，完善相關法律法規體系。

關鍵詞：供給側結構性改革房地產經濟管理

供給側結構性改革下我國房地產市場過熱、房價高居不下，對于社會安定和經濟發展造成負面影響。在此背景下，政府房地產經濟管理背負著重要責任。然而，當前我國房地產經濟管理過程中存在的問題，不僅難以有效促進房地產市場的持續發展，反而在定程度上加劇了房地產市場發展的不利局面。應該在梳理問題的基礎上，分析探討其存在的深刻原因，提供相關的政策建議以供參考。隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起，成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起著不可忽視的作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。當前，我國房地產市場發展中存在的突出問題，使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。引導房地產業的持續穩定健康發展關系國計民生。針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何個時期。然而收效甚微，我國房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現越管問題越升級的現象，我國房地產經濟管理在具體實踐仍存在許多問題。

一、供給側結構性改革下我國房地產經濟管理中存在的問題分析

（一）目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性

近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋的愿景。然而，對于我國當前所處的社會經濟發展階段的認識不到位，我國房地產經濟管理都對于房地產市場在些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“放就亂，放就漲，越管理越升溫”局面的出現。

（二）機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不住，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策問相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（三）相關法律法規體系的不健全

從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義發布的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

二、供給側結構性改革下我國房地產經濟管理相關對策分析

（一）制定長期發展規劃，指導短期實踐

供給側結構性改革下我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整，“轉型”、“發展”將已成為未來我國經濟發展的主題詞和關鍵詞。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。

在把握住我國處于供給側結構性改革下的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑，避免房地產市場出現“漲則緊，跌則松”的調控常態。

同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

（二）建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

供給側結構性改革下我國房地產市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎，根據市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產經濟的可持續發展創造良好的法制和社會環境。

理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的致，從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜，采取差異化的調控描施。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產業的依賴，提高地方政府對國家房地產宏觀經濟管理政策的落實力度和積極性。對于官商結合的不法行為給予嚴厲打擊，并在社會范圍內做好典型的負面例子宣傳，凈化房地產行業的不良氛圍，促進房地產行業的持續健康發展。再者，房地產業所涉及的各部門，國土資源、財政、稅收、建設、金融等在要中央的統領導下，加強溝通，密切配合，提高行動的協調性，提高房地產市場經濟管理的有效性。

（三）完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷定的發展階段和經驗的積累。供給側結構性改革下實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成更深的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。