鏈家做大

野蠻生長的背后，房地產金融把控能力掣肘，龐雜的人員管理遭遇挑戰。鏈家如何講好上市故事？

國內最大且具有全產業鏈服務能力的房產O2O平臺鏈家，在最近一段時間里，頻頻陷入各種風波。先是有消息稱正在進行B輪融資，額度超過60億元，而后又被爆出上海鏈家被銀監局開“罰單”，還有人爆料鏈家的交易數據“造假”。

2015年3月鏈家吞并了上海德祐房地產經紀公司之后，鏈家在上海的門店短期內從300間擴張到1300間，幾乎是上海中原地產門店的3倍。而鏈家深耕了15年之久的北京市場，截至2016年3月底，也不過擁有1346間門店。

業內普遍用“野蠻”來形容鏈家的成長歷程。截至目前，鏈家線下擁有6000多家門店，10萬多名經紀人，2015年銷售額達到5700億元，超出房企龍頭萬科一倍多。另一方面，鏈家依托線下積累打造O2O平臺，同時建立了全國最大的樓盤數據庫對用戶進行精準掃描。

在鏈家地產體量迅速膨脹的背后，問題也層出不窮。

被開了“罰單”

實際上，“滬九條”出臺后，上海的房地產中介公司普遍舉步維艱。

4月23日，上海銀監局發出了針對中介機構和商業銀行的處罰通知。從4月25日起，太平洋房屋、仁豐、我愛我家、佳歆、漢宇、鏈家等六家房地產中介將暫停與商業銀行的合作1個月，七家商業銀行的分行將暫停個人住房貸款業務2個月。

不僅上海銀監局開了“罰單”，上海金融辦更在此前就表示要進一步加強對金融類機構監管。

4月21日，上海金融辦頒布的新規《關于規范本市小額貸款公司、融資擔保公司開展涉及房產貸款相關業務的通知》中提及，部分房地產中介通過“互聯網金融+房地產”模式與有關類金融機構合作，超越經營范圍從事首付貸、贖樓貸、按揭貸、尾款貸等個人住房貸款業務以及理財、眾籌、支付、資金監管等相關金融服務項目，并要求小額貸款公司、融資擔保公司應審慎開展與此類房地產中介機構的業務合作，不得成為其違規經營的合作方。

這次，政策對房地產中介涉足金融產業的監管可謂“雙管齊下”。但據上海某房地產行業分析師告訴《中國經濟信息》記者，政策收緊之下，“首付貸”基本不見蹤影了，但鏈家、我愛我家仍存在變相的贖樓貸、尾款貸等互聯網金融產品交易。

該分析師繼續透露，搜房網目前將其貸款業務收縮到按揭貸和贖樓貸兩部分。

“如果你需要（貸款）的話，我們還是可以提供資金過橋之類的產品。”張浩（化名）說，“但首付貸是收緊了，需要通過小貸公司來操作。”張浩是北京我愛我家某分部的一名經理經紀人。據他向《中國經濟信息》記者介紹，雖然現在我愛我家的我家貸平臺上，能搜索到的所有標的都顯示滿標還款中，已經暫停籌資。但私下里，部分貸款業務仍可以提供。

而《中國經濟信息》記者搜索發現，目前鏈家金融的P2P平臺鏈家理財仍在正常運作。根據其平臺提供的數據，2015年累計成交額為138億元。

“最開始讓上海鏈家深陷泥淖的就是那兩筆違規交易。”一位不愿具名的北京房地產律師趙某在接受《中國經濟信息》雜志記者采訪時指出。

2月，上海市消費者權益保護委員會公開批評鏈家，兩家消費者代表表示，鏈家地產存在隱瞞房源真實信息、把即將被法院查封的房子出售給消費者的行為，同時還提供高息貸款服務。因為鏈家出售問題房源，他們110萬元和280萬元的購房款險些“打水漂”。

此后，鏈家的墊資和借貸業務引發爭議，政府進而叫停了“首付貸”。在上海房地產市場“3·25新政”中明確提出了“禁止各類首付貸型金融產品”。

“政府發話，我們經紀人肯定不敢再主動推銷（貸款產品）。”上海鏈家某分部的一名經紀人金某對《中國經濟信息》記者說。他自稱鏈家的新房首付貸規模其實很小，2月底該項目停止時，發放貸款僅為3億元。

不過金某也透露，鏈家貸款業務的交易更側重于二手房。“這些只是給客戶交易提供一個短期資金周轉，不像首付貸之類有放大購買能力那么大的刺激。”據鏈家理財公開的數據，2015年有接近115億元的資金流向鏈家房產交易客戶，用于贖樓貸、抵押貸和購房尾款。

脆弱的鏈家金融閉環

無論政策如何施壓，鏈家似乎并不會輕易放棄對金融領域的深耕。中國人民大學房地產研究中心主任袁開紅在接受《中國經濟信息》記者采訪時指出：目前，國內個人住房貸款每年以10%以上的速度增長，市場空間巨大。而鏈家又是房產中介的巨頭，鏈家金融醞釀已久。

如今，鏈家的金融布局主要體現在三個方面：2006年開始的北京中融信擔保、2014年上線的鏈家理財，以及2014年12月開始運營的理房通。

鏈家理財類似于一個P2P平臺，對接線上有投資需求的散戶，線下對接在鏈家購房有貸款需求的業主，用戶的賬戶資金在首信易支付進行托管。

“依據目前的政策環境，正在進行的尾款貸、過橋貸均被定義為超越經營范圍。”趙律師分析，鏈家理財正處于法律灰色地帶，鏈家金融想長期發展必須有所整改。

去年9月，在評級機構大公國際的一次評定中，把鏈家理財平臺列入了黑名單。大公國際認為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設立資金池、債務人償債能力無法評估和風控措施有效性存疑等問題。

而理房通作為一個第三方支付平臺，扮演著類似“支付寶”的角色。

“它（理房通）雖然在2014年拿到了‘支付業務許可證’，但為購房過程做信用擔保時，買家的準備金放在它上面，房子過戶再打給賣家，這個過程就產生了資金池。”趙律師認為，雖然理房通也坦承“凍結”的備付金在銀行產生活期利息，但資金沉淀后真的是在銀行賬戶還是用于高利貸發放，是值得質疑的。

鏈家金融事業部總裁魏勇曾在2015年6月公開表示：“目前金融業務已經占到整體盈利的近10%，在未來五年內做到50%是很有可能的。”鏈家金融的增長速度可見一斑。

但袁開紅用“脆弱”來評價目前鏈家打造的金融閉環。“現在鏈家看起來雖然在線下有中介作為獲客渠道，在理財平臺、支付、擔保上都有涉獵，做得很大。但它也有可能反受其害，其中一個環節出現問題，這個金融閉環就有可能斷裂。”袁開紅說。

在趙律師看來，鏈家金融業務投資風險或潛在的風險是需要有詳細評估的。“而且需要專業、定期的評估，這是一個主要的風險點。”

當下，鏈家在互聯網+金融方面仍然動作不斷，從掌上鏈家的APP客戶端到網絡上的丁丁租房、自如客再到鏈家理財、第三方支付業務……鏈家CEO左暉的想法是做房地產中介領域的“淘寶”，覆蓋資產管理、交易管理和金融管理服務。

左暉此前接受媒體采訪時談到2016年鏈家“做大做強”住房金融業務的計劃，將在全國各地鋪開，提高滲透度。有業內人士透露，目前鏈家正在積極申請互聯網小貸和消費金融等相關拍照。

房產買賣、銀行按揭、資金托管、產權服務、過橋融資、金融理財……鏈家正在嘗試的房地產金融閉環模式是有其邏輯和可行性的。趙律師認為，在銀監會對整個行業的監管細則正式出臺前，房產中介的互聯網+金融業務都有一個窗口期可以整改。

“不能否認房地產交易中間有一定風險，這對房產交易中介金融也提出了必須要具備很強處置能力的要求。”趙律師指出鏈家金融目前最嚴重的問題在于：“鏈家金融現在本質上是自己為自己擔保，自己對自己資金監管。怎么玩都是他自己說了算，那別人怎么放心跟他玩？”

“吞象”之后

“在一定程度上，鏈家地產串起了線上鏈家和線下門店這兩張網，改變了以往房產中介單一模式的定位，演變成房產交易鏈條上多環節、多模式的融合。”袁開紅如是評價鏈家開創的互聯網房地產中介模式。對于十萬億元級的房屋交易市場而言，鏈家地產無疑是互聯網模式里的資深玩家。

細數鏈家地產的發家史，2001年成立第一家分店時，僅有37名員工。受益于行業洗牌帶來的機遇，在其他企業保守求穩的情況下，鏈家門店從2003年的20多家急速擴張至300多家。2010年，鏈家門店再次擴張到600多家。

如今，業內普遍傳聞鏈家地產正在進行B輪融資。根據鏈家投資書介紹，截至2015年底，鏈家經紀人數量已超10萬。截至2016年3月，鏈家線下門店數量近6300家，其中北京1400家，上海1300家。鏈家財報顯示，2015年，鏈家全年交易額達7000億元，年收入超過150億元。其中，二手房全國市場交易份額達到15%左右。

從業務范圍看，經過近15年的發展，鏈家地產的業務從單一的二手房買賣逐漸衍生至全產業鏈的房產服務，目前是國內覆蓋租賃、新房、二手房、資產管理、海外房產、互聯網平臺、金融、理財領域最大的房產流通服務企業。

而2015年鏈家的不斷并購，使其在全國的版圖迅速得以擴張，逐漸展露其上市的野心。2015年2月，鏈家先后與四川最大的二手房中介伊誠地產、上海德祐地產進行合并，進而迅速占據四川及上海市場。3月18日，鏈家宣布與深圳中聯地產完成股權置換，將后者2000名經紀人和200家門店納入自己麾下，借此將華南門店擴充至400家。

“門店規模指標是互聯網房產中介公司這類輕資產企業上市的一項重要考核內容。”袁開紅說。鏈家的持續并購，基本可視為有上市的動作。

去年底，鏈家網CEO彭永東在接受媒體采訪時透露，鏈家融資肯定是在進行中的，整個融資規模相對于市場上其他創業的融資規模會更大。

按照投資計劃，鏈家將在5年內完成上市。

但野蠻擴張之后也開始頻頻遇阻。“鏈家在北京十多年都不如其在上海這一年攤上的事兒多。”一位多年從事房地產中介行業的高層管理者對《中國經濟信息》記者說。

鏈家今年2月因為違規銷售查封房等被上海住建委約談，4月因為虛假宣傳等因素受到行政處罰。而鏈家房產金融業務更是受到不少質疑和拷問。

此番被暫停與商業銀行之間的貸款合作。鏈家公關部門負責人回應媒體：“鏈家會為成交的房屋進行網簽，如果銀行發現這筆交易是由我們代理，就會拒絕放貸。”這意味著，鏈家的撮合成交業務將完全無法開展。

同時，也意味著鏈家在上海1300間門店的房租、2萬名員工的工資將成為沉重的負擔。鏈家公關部門負責人說，鏈家接下來會采取和第三方合作的方式，讓業務盡可能運轉下去，形式和細節還正在研究中。

“德祐以前的骨干大部分都抱團離開了，我也準備走了，鏈家給我們設置的指標越來越高，錢越拿越少，三個月不開單就卷鋪蓋走人，三個月里做不滿兩個績效單也得走人，跟別的經紀人合作開一單就算作半個績效單。”據上海鏈家某商業地產分部一經理向媒體透露，上海鏈家年前大概有4萬多人，目前只剩下3.2萬多人，將近8000人被裁員。

經媒體向鏈家求證，可以確認的是，不少小分部原先配置10到15人，現在基本只有7到8人，裁員比例在20%到30%左右。

大范圍的頻繁收購對于鏈家的管理挑戰是必然的。袁開紅分析：“中介行業本就是人員密集型的行業，人員整體素質不高。在鏈家全國化擴張的過程中，人員素質的把握就更難，很難有一個統一和明確的標準和尺度，所以鏈家對人的管理上本身就是一個巨大難題。”

但鏈家似乎并沒有停下金融業人員招募的步伐。58同城等求職平臺上，鏈家金融仍在北京、上海、成都等地招聘管培生、金融專員，主要負責房產信貸、金融理財產品銷售等工作內容。

據業內人士透露，鏈家正在進行B輪及B+輪融資，募集總資金達70億元，兩輪融資后，鏈家估值將從投前的330億元增長到368.5億元。

4月中旬以來，多家媒體就先后報道鏈家已經成立上市團隊，會計事務所已經選定大華。

投資計劃書顯示，B輪融資前，鏈家股權結構為董事長左暉占股61.2%，執行董事單一剛占股3%，復興創投占股1.7%，員工股權激勵及并購股東分別占股18.1%和16%。

從投資方列表中可見，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經緯中國在內的多家知名公司機構參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

“投資者需要一個比較動聽的上市故事，鏈家擴張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以復制的，他們的規模化也是可以實現的。”某上海房地產行業分析師對《中國經濟信息》記者說。