經濟體制下我國高校物業管理現狀及經濟效益研究

佘陽梓（蘇州工業園區服務外包職業學院，江蘇 蘇州 215123）

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經濟體制下我國高校物業管理現狀及經濟效益研究

佘陽梓
（蘇州工業園區服務外包職業學院，江蘇 蘇州 215123）

摘要：隨著我國經濟體制和教育體制改革工作的持續推進，高校物業管理作為后勤改革的重要內容也卓見成效。本文在經濟和教育體制改革下，對比我國現階段高校物業管理的主要模式，分析了現階段高校物業管理行業的生存現狀和經濟效益，同時指出現階段高校物業管理還存在競爭不足、意識落后等客觀問題，并對這些問題的解決進行了探討。

關鍵詞：高校物業；管理模式；現狀分析

一、經濟體制下，我國高校物業管理主要模式

經濟體制下，高校物業管理是指專門管理機構接受高校的委托，依照國家有關法律法規、管理標準及委托合同，利用科學的管理和先進技術，以經濟手段對高校物業實施統一的專業化管理，為高校教學、科研、廣大師生提供保障性的全方位、多層次的綜合服務，是高校后勤保障工作的重要內容。高校后勤作為高等教育不可或缺的組成，具有保障性、基礎性的特點。我國的高校后勤在特定歷史條件下形成，具有計劃經濟的時代烙印。

1985年《中共中央關于教育體制改革的決定》提出高校后勤改革的方向是實行社會化這一指導思想至今，已有30年的歷程。高校物業管理從行政事業型的管理模式向專業化的物業管理模式轉變，改善了高校后傾物業服務的態度，提高了物業服務質量及效率。社會化分工日益加強以及高校“去行政化”改革的發展，高校后勤社會化改革不斷深化，我國在探索高校物業管理模式的過程中借鑒了發達國家的優良經驗，并結合國情進行深刻變革；受到地域、經濟發展等諸多方面的限制，我國高校物業管理的發展總體水平差異較大，高校物業管理模式有以下五種：校內乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務模式和校際聯合模式。

二、經濟教育體改下分析高校物業管理的現狀

1、管理模式和理念、經濟效益產生重大變革

隨著全國各大高等院校經濟和教育體制化改革的深入進行，高校物業的管理模式由過去的行政化管理向社會化、市場化管理進行轉變。目前大多數高校主要采用獨立乙方模式、社會服務模式以及混合乙方模式等進行物業的管理和維護工作。以南京大學、浙江大學等高校為例，其將原有的高校物業管理實體從高校體系中剝離，成為單獨個體服務于高校，同時不斷進行企業化改革，形成南大后勤集團、浙大后勤集團等具有獨立的管理體系和財務制度的公司法人，服務于本校的物業管理，這就是典型的獨立乙方模式。蘇州大學、山東大學等一些高校設置了后勤管理部門，將學校的物業管理工作向社會進行發布，通過公開招標，選擇專業的物業公司進行物業管理，后勤管理部門則負責監督和溝通，以社會服務模式的管理方式進行學校的物業工作。而鑒于高校物業管理的特殊性和專業性，以清華大學為代表的高校，通過本校的后勤集團和社會的物業服務公司協同工作，各司其職，擇優擇專對學校的物業工作進行管理，是混合乙方模式的典型代表。高校后勤社會化、企業化改革的過程，也是高校管理層對高校物業管理觀念改革的過程。傳統的“指令式”、“命令式”行政管理觀念逐步被摒棄，取而代之的則是“市場化”、“社會化”的競爭機理念，老舊的無償服務觀念向“誰獲益誰付出”的有償服務觀念進行轉變，高校各級對物業管理的服務質量意識逐步提升，規范化管理、精細化管理要求日趨加強。

2、管理功能和服務內容擴大

高校物業是一個包含管理、經營、服務等諸多內容的系統化工程。隨著我國高等教育事業的迅猛發展，很多學校不斷擴大招生規模，不斷調整專業設置，老校區改、擴建和新校區的籌建等工作，逐漸凸顯高校物業管理的重要性。高校物業管理作為服務行業，包括廣大師生的所有后勤工作，涵蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。比如教學樓房維護、教學設施的維護維修、宿舍管理、師生餐飲、美容美發、學校超市等。同時隨著高校校區的增加，高校物業管理還涉及到校內交通運營，比如校內班車，學生交通工具的管理等。傳統的高校物業管理功能和服務內容單一，主要是對校舍、教學樓等基本修繕以及在校師生后勤的基本保障。隨著市場化、專業化要求的不斷提高，高校物業管理和服務的內容也愈加豐富。在服務教學、科研方面，不但要進行傳統的清潔和保養，還需要了對多媒體教學設備的維護，配合院系對實驗室以及相關實驗器材進行專業的管理。在服務師生生活方面，除了對教工宿舍、學生宿舍要進行定期的修繕，還要面對日用電氣設備日益繁多帶來的維護、維修工作，此外在師生飲食方面，增加了各種特色窗口和服務。在校園管理方面，校園環境安全、師生財物安全等等方面也給高校物業管理提出了新的課題。

3、品牌形象逐步樹立，經濟效益和管理逐漸統一

物業品牌是一個物業管理單位內涵的體現，代表了物業管理單位的實力，是在長期的服務過程中，服務對象對其服務滿意度的最高評價。近年來各大高校在招生方面的競爭愈演愈烈，除了教育科研水平、師資力量以外，以校園環境、學生公寓為重點的硬件設施也成為越來越多的家長和學生擇校的考慮因素。一個高校物業服務水平的高低，也一定程度影響了其教科研水平的強弱，因此大部分高校也日漸重視高校物業品牌形象的樹立。為了更好樹立品牌，高校物業管理企業打破傳統，采取科學的管理方法，以人為本，結合服務目標學校的特色，同時充分吸收商業物業公司的管理經驗，制定和完善了規章制度，物業管理崗位職責明確，衛生、安保標準明晰，物業服務人員著裝統一，行為規范，以科學、高效、優質的服務打造企業形象。例如南京航空航天大學的物業管理實體南航后勤集團，主打航空品牌，契合學校航空航天的特色，以“三服務、兩育人”的理念形成了良好的品牌效應，除了服務于南京航空航天大學本校的物業管理，還和江蘇交通技術學院、南京金城學院等高校簽訂了服務協議，同時承接了南京機場部分助航燈光的改造工程，極大地樹立了高校物業的品牌，提高了知名度。

三、當代高校物業管理在經濟體制化改革中的發展展望

1、轉變服務理念

我國高校物業管理經過機構、體制改革，在管理模式、管理制度上基本擺脫了計劃經濟時代行政化管理的束縛，逐步走向了市場化、社會化的管理階段。相比于先進的管理體制，高校物業管理者的理念和意識還有一定差距。和一般的商業物業管理不同，高校物業管理獨有“服務育人、管理育人”的功能，服務于教育，服務于教育活動的所有參與者。高校的物業管理者，應從高校發展的角度出發，深刻認識和理解大學“獨立之精神，自由之思想”的精髓，以“服務學生，方便老師，放心家長”為工作重點，變被動服務為主動服務，改革高校物業服務理念。另外在中國某些傳統觀念的影響下，高校物業管理服務還存在了嚴重厚此薄彼的現象，即輕學生而重老師。筆者曾對蘇州獨墅湖高校區的4所高校進行了抽樣調查，結果顯示學生對學校物業服務感到滿意的僅為60%，而教師則為95%，可見物業管理服務企業在工作過程中出現了非常明顯的傾向性。學生作為學校的主體組成，需要物業管理者認真對待；同時，學生的身心還處在成長階段，有很多不成熟之處，更要求物業管理者在服務的同時，對其應進行引導和約束。

2、提高競爭力和創新意識

受到由來已久的“政府包辦高等教育”模式的影響，在原先計劃經濟體制下的高校后勤管理體制和運行機制具有福利性、事業性、封閉性的缺點。雖然經過多年的改革、改制和磨合，基本保證了新模式下高校物業的運行，但是大多數高校物業管理集團競爭力不足，缺乏進入市場的勇氣，處于“一校一戶辦后勤、校校后勤辦社會”的自我封閉體系中，嚴重影響了高校物業管理企業的自身發展。同時，高校物業的產權單一，物業資產屬于學校，業主和物業服務企業相對容易溝通，達成共識，獲得雙贏。因此對于高校物業服務企業而言，物業服務費的收繳有一定保障，降低了企業的風險，相對穩定的收益來源又將進一步弱化高校物業管理者的競爭意識。另外，穩定的收益來源也導致大部分高校物業服務企業只注重常規的公共服務，忽視了創新意識的培養，對提升自身服務水平和質量的研究投入嚴重不足。在知識經濟時代，高校師生對物業服務的要求逐漸從保潔、綠化、設備、設施維修、公寓管理維護這樣的基本功能提升到個性化、特色化、人性化等更高的人文層次。物業管理企業應當從傳統的“保姆”身份轉變成校園文化倡導和傳播者，服務項目的重心要從傳統的公共項目向“私人訂制”式的特色項目進行轉移。

3、整合資源，把握前沿科技，提高物業管理服務與經濟效益的統一

經濟全球化時代在經濟體制改革下，高校物業管理作為集管理、服務于一體的綜合性平臺，對各種資源的整合尤為重要。在日常工作中，高校物業管理企業要對校內工程、安保、保潔、校園綠化等資源和人力資源進行有效整合。除了履行和高校合同之內的業務，高校物業管理企業可以充分利用自身的專業優勢，以及和高校良好的合作關系，承接校內其他業務，例如室內盆栽租擺、會議布置等。高校是科學研究的主要場所和高新技術的孵化基地，高校物業管理企業依托于高校這一智力資源，在高新技術的吸收、先進制度的引入、高級人才的引進有著商業物業管理企業無可比擬的優勢。移動互聯技術、云技術、大數據等高新技術都應當成為高校物業管理的利器。高校物業管理企業應充分利用校園網絡、數字化校園等先進技術，依靠高校師生的技術資源，開發手機APP，搭建服務網站等網絡化平臺，促進原本依靠人力資源進行管理的勞動密集型服務模式向依靠網絡計算機進行管理的技術密集型服務模式轉變。

4、進一步成為學生自我管理的助推器

隨著經濟全球化、信息爆炸化時代的到來，當代大學生具有變革意識和很強的獨立欲望，個性鮮明，個體差異大，思想活躍，學生交往越加社會化、復雜化、多樣化，對自我的評判從以往以學習為重的單一標準向學習、社交、創業等綜合標準發展；但與此同時，大學生的心理相對不成熟，世界觀和價值觀尚未形成，不善于自我管理。強烈的獨立欲望和羸弱的自我管理能力之間的矛盾，促使高校對學生的管理從以往的校方主體管理向學生主體管理變化，而高校物業服務企業作為學生管理工作中的重要角色，應進一步成為學生管理的助推器。例如，在學生公寓管理中，強化學生的主人翁意識，引導學生對宿舍公寓設備設施保護愛惜、主動清潔衛生環境等；同時，高校物業管理企業可設置學生勤工儉學崗位，讓學生參與到高校物業管理工作中，從而提高高校物業管理和經濟效益的統一。

參考文獻

[1] 李慧群.高校物業市場化經濟管理存在的問題與對策[J].中國成人教育,2010,12:28-29.

[2] 王新華,向安強.經濟全球化下高校物業管理的經濟特點芻議[J].企業經濟,2004,09:32-33.

（責任編輯：戴國際）