房地產市場影響因素及其周期波動理論分析

胡大洋，王沙力

（貴州工程應用技術學院經濟與管理學院，貴州畢節551700）

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房地產市場影響因素及其周期波動理論分析

胡大洋，王沙力

（貴州工程應用技術學院經濟與管理學院，貴州畢節551700）

摘要：房地產作為我國支柱產業之一，它的發展時刻都影響著我國經濟發展。從1998年7月起我國全部取消福利分房，徹底實行公有制住房的商品化、貨幣化，使得中國的房地產市場逐步實現市場化，而正是這種市場化給冷清的房地產市場帶來了生機。近幾年，房地產市場一直在升溫，價格也一直以一種非理性上漲來表現自己。

關鍵詞：房地產；市場

一、相關概念與理論

1、含義

房地產，又稱不動產，是指房屋和土地兩種財產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施，地面道路等。房地產是房產和地產密不可分的、相互依存的有機聯合體，一般來說是指有土地及定著于土地之上的各種建筑物及構筑物和基礎設施形成的位置不能移動的財產實體以及由此所衍生出來的各種權利和相互關系的總稱。

2、特征

（1）房產、地產交易的不可分割性。在通常情況下，房地產商品由房產和地產構成，兩者的交易具有不可分割性。房建于地上，地隨房走，房與地兩者是一個有機整體。

（2）先導性和滯后性。房地產業與建筑業、材料工業、金融業、服務業等行業有著十分密切的關系。房地產業的發展可以帶動這些相關產業的發展，所以人們往往把房地產業稱為國民經濟的先導行業。同時，房地產業的發展離不開整個經濟的發展，且一般滯后于經濟的發展，房地產業的復蘇與發展是經濟復蘇后固定資產投資增加的后果。當經濟開始衰退以后，房地產的保值增值性會使一部分工商業資金轉向房地產業，從而房地產業的發展會掀起一個新的高潮，但這并不意味著經濟已經復蘇，而只是房地產業滯后于經濟發展的表現。

（3）風險性和投機性。房地產業是一個高投入和高風險的產業，其風險主要包括外部因素和內部因素。外部因素如國家或地區政治經濟形勢的變化、政策的調整、城市規劃的變化等。內部因素包括投資決策的失誤、資金短缺、經營管理不善等。同時，房地產投機性也很明顯，房地產商品保值增值的特性和使用期長的功能，為房地產投機提供了基礎和可能。適當的投資可以成為房地產業健康發展的“催化劑”，但過度的投機則會產生泡沫，影響房地產業的健康發展。

二、房地產在國民經濟中的地位和作用

1、國民經濟的基礎產業

所謂基礎性產業，是指其在國民經濟中是社會再生產和各種經濟活動的載體，是國民經濟中不可或缺的組成部分，能較大程度地制約其他產業和部門的發展。房地產業在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展，形成了獨立的產業，反過來房地產業也推動了工業化，城市化和現代化的發展，已經成為現代社會經濟大系統中一個重要組成部分。

2、國民經濟的先導產業

所謂產業的先導性，是指該產業的內在關聯度達到一定強度，它的繁榮與蕭條，成為其他相關產業生產經營的機遇、市場空間和條件，從而具有導向性的功能。房地產業在國民經濟的運行周期中，各行業的簡單再生產和擴大再生產都以房地產業的發展為前提條件。同時，房地產業是產業鏈長、關聯度高的產業，是提供最終產品的部門。它既有一定的前后銜接性，又有側向關聯性，從而形成以其為中心的產業鏈體系。

3、國民經濟的支柱產業

所謂支柱性產業，是指在國民經濟發展中起著骨干性支撐性作用的產業。房地產業在國民經濟發展中有著舉足輕重的地位，其增加值在國內GDP中比例超過5%，房地產業具有較大的市場發展空間和增長潛力。該產業符合產業結構前進的方向，利于產業結構優化，同時房地產業還具有關聯度高的特點，能帶動許多相關產業的發展。

三、房地產市場發展的影響因素

理論上來說，房地產市場的影響因素有自然條件和社會經濟技術條件。這里主要是從社會經濟技術條件方面來分析。

1、政府的相關政策、規劃和發展戰略

城市建設用地的性質、位置、面積以及建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。房地產成片開發經營必須經過總體規劃設計許可才能進行工程建設。

2、當地的社會產業結構和經濟發展水平

由于國民經濟中不同產業部門的生產率的不同，對房地產的地理位置和形態的需要也不同。例如，工業生產率低，需要布局于郊區的廉價廠房；商業生產率高，直接服務于廣大民眾的日常生活，需要布局于城市中心區人口流量大的商業物業；第三產業主要是社會服務性行業，主要需要寫字樓形態的物業。此外，社會經濟的快速發展也提高了房地產開發企業的資金實力、技術水平和管理水平，為房地產業的發展創造了條件。同時，產業結構的升級將推動房地產開發結構的變化。

3、當地社會的交通運輸條件

交通運輸是通過路網密度、運輸方式及其運輸量等來影響房地產開發的。一方面，交通路線的興建，改善了房地產開發的條件和結構，刺激了沿路兩側的房地產開發。另一方面，運輸條件的變化影響土地的區位價值，隨著交通沿線兩側土地區位價值的提高，土地開發效益明顯得到提高，從而會促進周邊地區的房地產開發。

4、當地房地產業的工程技術因素

土地利用工程技術主要是指開發和整治土地的工程技術。各項建筑工程技術的發明與應用，以及鋼材、水泥等新材料的廣泛應用，為房地產開發提供了有利條件，大大開拓了房地產開發向空間擴展的可能性。

四、房地產周期波動理論

1、房地產周期波動的定義

房地產周期，是指房地產經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程。一方面同國民經濟總的發展態勢密切相關，同時，又與同行業經濟和國民經濟的協調程度緊密聯系。從各國（地區）經濟和房地產業的發展進程看，房地產周期往往與該國（地區）的國民經濟發展相適應，與市場對房地產的需求相協調。因此，由于各國經濟發展的進程與政策不同，房地產周期波動的頻率也各不相同。房地產周期波動是房地產經濟水平起伏波動，表現為一定的周期循環的經濟現象，具體表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現和擴張與收縮兩階段、循環往復為復蘇—繁榮—衰退—蕭條幾個環節。

這個描述，是被研究者公用的，用來分析房地產周期波動的一個基本結構框架，也是房地產周期波動的外在表現形式。

2、房地產周期波動的成因

影響房地產經濟周期波動的因素一般有供求、投資、貨幣信用、利率、匯率和通貨膨脹率。此外還有經濟體制、政策因素、心理預期因素、經濟增長方式、產業結構演進、城市化進程和技術進步等。國內外學者對房地產周期的波動和形成的解釋主要有以下幾種理論。

（1）蛛網理論。該理論認為產生房地產經濟周期的原因歸結于供給與需求之間存在的時滯因素，時間不同，價格不一，市場圍繞均衡位置產生周期波動。Prichett認為房地產供求之間的“領先/滯后”關系造成了周期波動。薛敬孝利用擴散指數模型分析了美、日和我國的建筑周期，得出引起建筑業波動的最直接最重要的原因是供求狀況的變化，供求狀況由其不同的內在機制所制約。

（2）貨幣主義周期理論。房地產經濟受貨幣供應量的影響，而貨幣供應量的變動將導致房地產經濟的波動。貨幣供應的變化是總量經濟活動系列變化的主要決定因素，貨幣需求與不穩定的貨幣供給之間的不協調是造成經濟周期性波動的主要原因。

（3）心理預期理論。房地產投資者根據市場信息做出樂觀或悲觀的判斷，當這種心理預期成為市場的主導觀點時，就會加劇房地產市場的波動。心理預期實際上是指買主對未來政局和經濟前景的信心，心理偏好等，這些因素將影響人們的投資決策，進而影響房地產周期。此外，開發商或信貸機構對于市場狀況變化的預期也會導致房地產的周期波動。

市場景氣時，開發商人規模投資，信貸機構放松房地產貸款；市場出現衰退景象時，信貸機構全面收縮房地產貸款，開發商資金周轉困難，紛紛壓價拋售房產，從而造成房地產市場的波動。Hoyt認為房地產周期源于國家或地方政府的控制，是人多數人樂觀、沮喪情緒變化的結果。

（4）政策變化影響理論。對處于轉軌時期的中國來說，政府不但是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，還是產業政策的制定者和宏觀經濟的調控者。政府行為的確立與變動，也是影響經濟運行的重要因素。在房地產經濟運行過程中，由包括房地產業體制和房地產業政策供給者、房地產經濟運行管理者構成的政府行為，對房地產周期波動產生了重要影響。何國釗、曹振良、李展認為中國房地產經濟波動的主要根源來自于外部沖擊—政策周期。他們列舉了我國1979-1995年間各階段的房地產政策，包括發展目標、指導方針、政策內容以及對經濟的影響，發現我國房地產經濟政策存在明顯的周期性特點，其經濟擴張和經濟緊縮政策交替與房地產經濟波動的周期基本一致，同時還表明政策周期與房地產周期互成因果關系。

（5）建設滯后理論。建筑滯后理論認為，房地產的特殊性在于建設周期比較長。當市場上產生了對房地產的需求時，價格上揚，很多開發商紛紛進入這個市場，導致房地產進入上升階段。但是由于房地產有很長的建設周期，當后來的一批開發商的房子上市以后，卻發現房地產市場的供給早己經超過需求，于是出現了供給過剩，價格下跌。Barrast認為建設項目從開工到完工之間的建設滯后因素從根本上決定了建筑周期的性質，其他外生變量只是增強或削弱了建筑市場的不穩定。Grenadier認為需求不確定性、物業改善成本、建筑工程的時滯是房地產周期波動的主要原因。

（6）基本面理論。基本面理論的一種方法是從國際的角度來解釋經濟周期的波動。Bertrand研究了1985-1994年全球房地產周期的原因與結果。這個報告從全球房地產市場沖突入手，把影響全球房地產周期循環的國際因素與國家因素相結合進行分析，對全球房地產市場的變化進行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地利用制度是全球房地產周期波動以及泡沫崩潰的主要原因。這種方法把握住了在開放經濟條件下房地產周期己經不再是一個純粹的區域現象這一事實，但是也只能為周期性波動找到部分原因，而不能從根本上解釋房地產經濟周期。

（7）綜合因素。一般認為，房地產周期波動是由綜合因素所造成的。Stephen E.Roulac指出，房地產周期是由社會經濟變革引致的空間資源分配，即物業置換、更新改造和開發造成的。他提出五個因素，即經濟結構調整、房地產市場的供給水平與需求水平、資本流向和投資特征（投資收益、投資風險和投資價值）。而美國學者Downs認為，房地產周期波動受三種經濟周期的影響，即三十年左右的社會體制變革周期、年的技術革命周期、一百年以上的社會經濟革命周期。

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（責任編輯：徐悅）