新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及應對策略

劉鋒

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，北京100835）

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新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及應對策略

劉鋒

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，北京100835）

摘要：我國經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)，作為處于我國經(jīng)濟發(fā)展重要地位的房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新趨勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展進入平穩(wěn)階段。經(jīng)濟發(fā)展放緩、房地產(chǎn)市場供需矛盾基本解決、人口老齡化社會到來等因素疊加使得房地產(chǎn)市場發(fā)展由注重量的增加逐步向注重質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)變。中央城市工作會議提出去庫存是重要任務(wù)之一，順應這一新趨勢需制定針對性的政策措施。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；去庫存；適老住宅

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中一直處于重要地位，但隨著經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)發(fā)展也迎來了新趨勢。2014年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到6%，比2013年下降了0.1個百分點，是近年來首次出現(xiàn)下降。經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，應充分認識新形勢下的新趨勢，注重從供給側(cè)方向入手，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)化解盤活存量，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢

1、市場趨于平穩(wěn)

在經(jīng)歷了較為快速發(fā)展的階段后，我國房地產(chǎn)市場已進入了相對平穩(wěn)的發(fā)展時期。從房地產(chǎn)供需情況看，得益于近年來房地產(chǎn)投資的加快，市場供給大大增加，住房市場供需矛盾得到有效緩解，人們的居住需求基本得到了滿足，大規(guī)模進行房地產(chǎn)投資的需求已經(jīng)沒那么迫切，房地產(chǎn)發(fā)展由快速增長階段進入相對平穩(wěn)發(fā)展階段。

2、投資趨于理性

近年來，為實現(xiàn)人們住有所居的住房目標，房地產(chǎn)投資快速增加。大規(guī)模投資帶來的巨大供給基本滿足了近幾年市場的住房需求，住房供需市場基本實現(xiàn)平衡。再加上政府為防止房地產(chǎn)過熱出臺了一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效地引導了市場和民眾預期，基本上控制住了市場的過度投機需求。以投資為目的的需求得到有效遏制，投資需求趨于下降，房地產(chǎn)投機得到有效遏制，房產(chǎn)投資趨于理性。

3、適老住宅發(fā)展前景廣闊

隨著我國老齡化趨勢的加快，養(yǎng)老住宅的發(fā)展將迎來良好的前景。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬人，約占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，我國已經(jīng)進入老齡化社會，并有著不斷加快的趨勢。老齡化社會的到來給住房發(fā)展提出了新要求，再加上房地產(chǎn)業(yè)進入存量房時代，市場和企業(yè)也積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，國家也出臺了政策鼓勵支持適老住宅發(fā)展，適老住宅成為房地產(chǎn)發(fā)展的新亮點和新增長點。這既包括新建住宅中的養(yǎng)老房產(chǎn)的增長，也包括既有建筑的適老化改造。在房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢的背景下，適老住宅的發(fā)展將是房地產(chǎn)未來發(fā)展的新趨勢之一。

4、去庫存壓力仍較大

中央經(jīng)濟工作會議也將去庫存定為2016年的五大主要任務(wù)之一，去庫存成為住房市場的新常態(tài)。近幾年的大規(guī)模投資促進了住房市場的快速發(fā)展，住房供給大幅度增長，且大大超過了市場需求，住房市場的庫存壓力不斷增大，去庫存（尤其是二三四線城市）已成為當前房地產(chǎn)發(fā)展的首要任務(wù)。據(jù)國家統(tǒng)計局2016年1月20日發(fā)布的消息，2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達到7.18億平方米。

二、房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)新趨勢的原因

1、經(jīng)濟發(fā)展速度放緩

改革開放以來，得益于市場化改革的深入帶來的市場機制作用的發(fā)揮，我國經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成就，年均GDP保持了近10%的快速增長，GDP總量已經(jīng)躍居世界第二位，經(jīng)濟體量不斷增大。然而隨著改革的不斷深入，改革的難度越來越大，體制機制的弊端對經(jīng)濟發(fā)展的束縛也越來越明顯；同時受國際市場低迷的影響，經(jīng)濟發(fā)展的速度逐步放緩，由高速發(fā)展向中高速換擋。2012年、2013年和2014年的GDP增長分別為7.7%、7.7%和7.3%，均達到歷史較低水平，經(jīng)濟發(fā)展速度放緩直接或間接影響了房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資建設(shè)。

2、政府產(chǎn)業(yè)政策干預

在國家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的大背景下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進，政府尋求創(chuàng)新、開拓新經(jīng)濟增長點的力度不斷加大。同時，在房地產(chǎn)市場供需矛盾較大的時期，國家出臺政策鼓勵住房市場發(fā)展，住房供應大幅度增加。近年來住房市場的供需矛盾基本解決，房地產(chǎn)庫存壓力增大，國家又緊緊抓住住房市場的新情況、新特征、新要求，相繼出臺相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展也與經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)一樣進入一個新的相對穩(wěn)定的發(fā)展時期。鑒于房地產(chǎn)市場庫存壓力增大，房地產(chǎn)市場進入存量房時代，有效地去庫存而又保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行已成為新時期房地產(chǎn)發(fā)展的新任務(wù)。

3、人口老齡化趨勢加快

我國人口老齡化趨勢近年來提升迅速，老齡化人口的加快在給社會保障等帶來更高要求的同時，對住宅設(shè)計建設(shè)也提出了更高的要求。我國長期實行計劃生育的基本國策，幾十年來有效地控制了人口的過快增長，同時伴隨著衛(wèi)生、醫(yī)療、保障等措施的不斷完善，人口的平均年齡也不斷提高，再加上人們生活水平的不斷提高，人們尤其是年輕人對養(yǎng)育多個孩子的意愿已經(jīng)沒有以前那么強烈，雖然現(xiàn)在國家已實施了全面放開二孩政策，但人口出現(xiàn)大幅度增加的可能性也不大。人口增長緩慢加上老齡人口增加使得社會的撫養(yǎng)比不斷提高，這一重要的趨勢轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)和機遇。

4、前期政策消化期到來

為了實現(xiàn)住有所居的目標，國家制定了鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展、加大住房供應的政策。房地產(chǎn)市場進入存量房時代，中央城市工作會議也提出去庫存成為房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)。中央相關(guān)部委已出臺了一系列政策促進房地產(chǎn)去庫存，如下調(diào)非限購城市的首付比例、完善公積金異地貸款政策、鼓勵農(nóng)民工進城購房等，這些政策效果將在新時期不斷產(chǎn)生，經(jīng)濟政策效果的滯后性意味著前期政策將在近階段進入發(fā)力期。同時，國家正大力推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，這些因素一定程度上可能會帶來房地產(chǎn)銷售的增加。另外，國家積極鼓勵既有建筑的更新改造，老舊小區(qū)改造也將對房地產(chǎn)市場帶來一定影響。

5、剛性需求不可期

我國長期以來為了控制人口過快增長，實行了計劃生育政策。經(jīng)過時間的累積，計劃生育政策也確實有效地降低了人口增長速度。現(xiàn)在我國的基本家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出四二一結(jié)構(gòu)，即一對夫妻養(yǎng)育一個孩子和四個老人。隨著時間的推移，將呈現(xiàn)出家庭房產(chǎn)相對集中的趨勢，即房地產(chǎn)市場剛需將進一步下降。未來的房地產(chǎn)市場將由剛需市場向改善性需求轉(zhuǎn)變，由滿足基本需求向提升住房宜居程度轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)將更為注重差異化、宜居化、適老化建設(shè)，剛性化需求的潛力不可期。

三、應對房地產(chǎn)新態(tài)勢的政策建議

從總體上看，我國房地產(chǎn)市場進入了存量房時代，房地產(chǎn)市場發(fā)展由注重數(shù)量增加向注重質(zhì)量提升、注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向轉(zhuǎn)變；由剛性需求向改善性個性化需求轉(zhuǎn)變；由增量發(fā)展為主向增量和存量共存發(fā)展。面對房地產(chǎn)市場的新趨勢，應積極開拓新的市場需求，落實框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提升質(zhì)量的基本政策。

1、框定總量、盤活存量

鑒于房地產(chǎn)市場進入存量房時代，大規(guī)模地追求數(shù)量增加的時期已經(jīng)結(jié)束，而進入增量發(fā)展與存量發(fā)展協(xié)同發(fā)展的新階段。因此，在總量上看，應繼續(xù)適度增加房地產(chǎn)的市場供給，保持房地產(chǎn)市場供需總量基本平衡，特別是在國家大力推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升戶籍人口城鎮(zhèn)化率的背景下，應繼續(xù)合理增加市場供給，滿足城鎮(zhèn)化人口增加帶來的市場需求。在保持房地產(chǎn)市場總量基本平衡的情況下，優(yōu)先化解房地產(chǎn)市場存量。特別是在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、城中村和危房改造中提高貨幣化安置的比例，鼓勵居民通過市場購買商品房，增加市場需求來化解庫存。

2、大力發(fā)展適老住房

我國老齡化趨勢不斷加快，已經(jīng)未富先老進入了老齡化社會，但我國的適老住房發(fā)展還處于初級發(fā)展階段。從成熟的發(fā)達國家經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)驗看，普遍的規(guī)律是當人均GDP突破10000美元，65歲以上人口占比突破10%時，養(yǎng)老地產(chǎn)進入快速發(fā)展階段；當人均GDP突破20000美元，65歲以上人口占比處于12%～15%之間時，養(yǎng)老地產(chǎn)進入市場成熟階段。截至2014年底我國人均GDP約為7485美元，65歲人口為13755萬人，約占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比為13.7%，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步階段。面對老齡化趨勢不斷加快，國家應出臺有針對性的政策措施，來鼓勵支持適老住宅的發(fā)展，發(fā)揮市場決定性作用的同時發(fā)揮政府政策的引導職能，吸引社會資金、企業(yè)等積極向適老住宅領(lǐng)域投資。同時，鑒于我國早期的住宅建筑標準相對較低，對適老設(shè)施的重視不足，現(xiàn)有的老舊小區(qū)建設(shè)標準不高，特別是適老設(shè)施相對不足，適老化水平亟待提高。因此，積極大力發(fā)展適老住宅是我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的一大亮點。

3、積極穩(wěn)定剛性需求，不斷滿足改善性需求

存量房時代下人們的住房需求基本得到滿足，市場供需基本平衡。隨著人們收入水平的提高，人們更多地追求高品質(zhì)、個性化的住房需求，住房市場由剛性需求向改善性需求轉(zhuǎn)變。伴隨著我國放開計劃生育政策，全面實施二孩政策，剛性需求可能會有一定的增加，但預期效果可能不大。未來的住房市場改善性需求占的比重將會越來越大。因此，國家、企業(yè)、投資機構(gòu)等應適應房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢，住房供應應該向不斷滿足多樣化、多層次、個性化的需求轉(zhuǎn)變。

4、提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，鼓勵農(nóng)民進城購房

大力推進新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要紅利。新型城鎮(zhèn)化要把提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率作為重要內(nèi)容，中央城市工作會議提出：“推進城鎮(zhèn)化要把促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)。”要實現(xiàn)這一目標，就要加快戶籍制度改革，破除農(nóng)民工進城的體制機制障礙，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給，在提升城市綜合承載能力的同時，解決進城農(nóng)民工的后顧之憂。

在此基礎(chǔ)上，出臺鼓勵農(nóng)民工進城購房的政策措施，完善并落實公積金相關(guān)政策，尤其是公積金異地貸款政策，為農(nóng)民工購房提供便利。針對農(nóng)民工購房及還款的特點，制定針對性的還款策略，協(xié)助購房農(nóng)民應對暫時性還款困難帶來的風險。

參考文獻

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（責任編輯：劉冰冰）