營業稅改征增值稅對房地產企業的影響及對策探討

譚力

【摘要】“營改增”試點方法于2011年，由國務院批準并在上海和北京等地區率先開展試點試驗。而在2016年5月1日起，我國全面實行“營改增”政策，因而，在各領域及行業中，營業稅改征增值稅被廣泛應用。文章以房地產企業為研究重點，闡述了“營改增”政策對于房地產企業的影響，并提出了相應的改善措施，以供參考。

【關鍵詞】營改增 房地產企業 影響 對策 探討

“營改增”政策是十二五規劃中經濟改革的重點，所以，于2012年展開試點工作，并在2016年5月1日實現了全面推廣與實行。在經濟主體中，房地產企業也同樣會受到“營改增”政策的影響。為此，文章針對“營改增”政策對于房地產企業產生的影響展開了詳細的分析，并且提出了相應的解決對策，希望能夠為房地產企業的可持續發展提供有價值的理論依據。

一、營業稅改征增值稅對于房地產企業的影響分析

（一）增值稅發票獲取難度大且進項稅額抵扣幅度偏低

所謂增值稅，具體的原理就是貨物在銷售過程中或者是提供勞務方面所形成的增值稅銷項稅，在貨物采購方面或者是接受勞務方面所獲得的進項稅發票可以實現銷項稅的抵扣。而在房地產企業開發過程中，開發的成本所涉及的內容廣泛，包括土石、磚瓦與水泥等。但是，這種零星施工材料的主要來源是小規模納稅人，所以，無法為其提供發票，使得房地產企業施工材料的進項稅額難以實現抵扣。一旦開發成本當中的大部分材料難以實現進項稅的抵扣，且稅率相對較高，那么對房地產企業來講，必然會增加其稅負。而根據相關財稅規定，即便施工材料的供應商可以為其提供增值稅的專用發票，其進項稅的稅率最高能抵扣6%。所以，如果銷項稅稅率超過6%，那么房地產企業就難以實現進項稅的完全抵扣。由此可見，對于房地產企業來講，增值稅發票獲取困難且進項稅額抵扣幅度小是其面臨的難題。

（二）難以抵扣內容多且營改增對接的難度較大

由于房地產行業本身的特殊性要求，使得房地產企業固定資產與期初存貨偏多。因而在全面實行營改增以后，其固定資產與存貨是不能夠抵扣進項稅的。所以，一旦銷售量增加，必然會直接提高銷項稅額，而導致進項稅額的抵扣嚴重缺乏。與此同時，房地產土地取得價格容易出現溢價的情況，因為土地的早期收購成本不高，且溢價主要在收購公司的賬面體現出來。而在全面適應營改增以后，由于土地溢價以后的價格差異極大，而溢價土地無法開具增值稅發票，一旦溢價部分不能扣除，那么房地產企業的負稅就會成倍地增加。另外，勞務成本需要向勞工個人支付，所以，同樣無法開具增值稅專用發票。同時，勞動力價格增長速度極快，所以，勞動力成本急速上升，導致房地產企業的負稅直線上升。

（三）稅率偏高且稅額成上升趨勢

在全面實行“營改增”以后，稅率逐漸成為房地產行業的核心，同樣也是各個利益關聯方所關注的重點?，F階段，增值稅主要劃分為6%、11%、13%和17%四個檔次，而房地產行業的增值稅率是11%，所以，全面實行“營改增”政策以后，房地產企業同樣面臨著稅負增加的風險。

二、基于“營改增”的房地產企業解決對策

（一）施工材料購買方面

在房地產企業開發過程中，特別是施工材料購買問題，由于無法全部抵扣銷項稅，所以，自然人或者是小規模納稅人就會被市場淘汰，導致市場格局發生變化。而在此背景下，市場內部的正規材料供應商數量會不斷增加，因而，政府需要予以一定的宏觀引導。其中，政府需要采取分段改革的方式，合理設置過渡政策，堅決不允許采取一刀切的手段開展工作。其中，部分房地產企業在“營改增”實行前購入施工材料，但是，房產的銷售是在實行“營改增”以后，缺乏過渡政策的引導，導致房地產企業稅負突然上升，應當企業自身發展。為此，應當設置合理的時間點，針對“營改增”前的材料購入稅收提出優惠政策，按照特定比例進行扣除，而在實行“營改增”以后，再根據稅法的規定對進項稅額進行扣除。

（二）落實“營改增”的稅制改革

由于房地產行業本身的特殊性，所以，土地成本或者是固定資產，包括勞務成本等的進項稅額都無法實現抵扣，因而需要稅改的幫助。其中，可以擴大進項稅抵扣的范圍，針對“營改增”之前購入的固定資產或者是存貨等，應該按照折舊額度來確定出進項稅額。而針對稅改以后所采購的固定資產需要根據其賬面價值來計算出可以抵扣的增值稅進項稅額。與此同時，在“營改增”過程中，應當綜合考慮土地成本與勞務成本等問題，而且在征管實踐當中，需要將土地溢價與勞務成本增加等多種因素納入其中，通過對收入情況的研究與分析，對于抵扣比率進行適當地調節。

（三）采取減稅減負措施

在全面實行“營改增”政策以后，房地產企業本身的利潤逐漸下降，所以，如果操作不合理，必然會對其可持續發展產生負面影響。同時，營改增最核心的目的就是政策結構減稅，而這也是國內市場經濟發展過程中的稅制改革重點。為此，應當積極采取減稅和減負的措施，實現企業自身經濟效益的提升，同時也有效地增強市場的經濟力。

三、結束語

綜上所述，在社會經濟發展的過程中，“營改增”的全面實行也是我國稅制改革的突破性發展。而對于房地產企業而言，在為其提供機遇的同時也面臨著嚴峻的挑戰。因而，應當正視“營改增”政策實行對于房地產企業產生的影響，并且采取正確的解決措施，降低該政策貫徹落實對房地產企業的影響程度，在相應“營改增”政策號召的同時，實現房地產企業的可持續發展。

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