試論營改增后房地產企業的納稅籌劃

吳昌旻

摘要：為了適應經濟發展的需要，我國的稅制在不斷進行改革，其中，在今年五月份推行的全面營業稅改增值稅的稅收政策是我國稅收制度上一次重大的飛躍，可謂是對我國流轉稅的一項重大的變革。對房地產企業來說，營改增后，在一定程度上能夠減輕企業的納稅負擔，有效避免重復征稅的現象，但由于房地產具有其特殊性，營改增也有可能會增加企業的納稅成本。因此對房地產企業的納稅籌劃來說，營改增對其具有重要影響。本文簡要概述了納稅籌劃的相關概念，分析了營改增后企業納稅籌劃工作的重要性意義，并對企業的納稅籌劃提出可行的建議，希望有利于促進房地產企業的發展。

關鍵詞：營改增 房地產企業 納稅籌劃 可行性建議

在市場經濟發展的新時期下，經濟發展水平逐步提高，對我國的稅收來說，逐漸朝著規模化與現代化的方向發展。而營業稅改增值稅是我國一項重大的稅制改革，對各行各業的發展來說，都具有重要的影響。對房地產企業來說，推行全面的增值稅與之前實施的營業稅有諸多不同之處，對企業的財務會計與稅務籌劃工作都會產生極大的影響。因此，需要積極研究企業的營業稅改增值稅的相關政策，在新的經濟環境與房地產政策的變化下，尋找出適合企業需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業的納稅負擔，從而提高房地產企業的經濟效益。

一、對納稅籌劃的簡要概述

（一）納稅籌劃的含義

一般來說，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過對企業涉及到需要納稅的業務進行分析與籌劃，來制作出一整套完整詳細的納稅操作方案，進而來達到減輕企業納稅負擔的目的，從而提高企業的整體經濟效益。納稅籌劃最早是起源于西方國家，原先是為企業的納稅策劃提供一些建議，而在經濟的發展與社會進步下，納稅籌劃逐漸發展為一個成熟且穩定的行業。企業納稅籌劃產生的原因，從其本質上來看還是源于經濟利益的驅動，也就是說在為了追求經濟主體利益最大化的基礎上產生了企業的納稅籌劃。

（二）納稅籌劃的主要內容

企業的納稅籌劃主要圍繞企業的納稅工作而展開。所以，企業納稅籌劃的主要內容也與企業的稅收活動緊密聯系在一起，包括企業的避稅活動、節稅活動、規避稅收風險，轉嫁籌劃與實現企業的零風險等方面的內容。而企業進行納稅籌劃的前提是需要在我國稅法允許的范圍內進行，不能夠違背我國稅法的有關規定。從避稅的角度來說，所謂避稅籌劃的內容是相對于企業逃稅而言的一個概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來獲取有關的稅收利益的籌劃。所以說，企業開展避稅籌劃工作是沒有違反法律規定的，當然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說，避稅是處在于兩者間而開展的一個活動。而節稅指的是納稅人在沒有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點、免征額、減免稅等等有關的優惠政策以及相應的稅收懲罰等傾斜調控政策，借助于對企業的籌資、投資、經營等活動的籌劃與安排，來做到實現減輕稅負重擔的目的。

二、營改增稅收政策對房地產企業的影響

對于房地產企業來說，在營改增之前都需要繳納營業稅，而營業稅又是屬于價內稅，就十分容易發生重復征稅的問題。不管是對建筑業、房地產開發企業或者是代理銷售的企業來說，房地產生產與發展鏈條上的分工越明確，重復征稅的問題就越突出。因此，在采用營業稅這個稅種進行納稅時，就會在無形中加重房地產企業的納稅負擔。而增值稅最大的特點就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關的進項稅額，也就是說在每個環節只需要對其增加的增值額的部分進行征稅，因此能夠有效的避免重復征稅，在一定程度上能夠減輕企業的稅負重擔。除此之外，在全面營改增實施后，增值稅的進項稅額抵扣的環節能夠促使企業對其經營流程進行重新設計，能夠將傳統的粗獷式經營管理方式轉變為精細化管理，進一步提高稅收籌劃的效率，從而達到降低企業稅負的目的。

但是，從實際中來看，在全面營改增后，房地產企業在納稅中還是會面臨許多棘手的問題。如以提供建筑勞務為主的房地產企業，對這類型的企業來說，購進業務較少，能夠抵扣的進項稅額就少，在營改增后如何設置一個合理的稅率，來減輕企業的稅負，這是需要深入研究的一個問題。對房地產開發企業來說，在其成本的構成中，土地成本在其中占據極大的部分。對一些企業來說，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關的進項稅額，這就使得房地產開發企業的稅負增加。另外，增值稅納稅人根據企業規模與會計核算水平的不同，有一般納稅人與小規模納稅人的區分，而在全面營改增后，需取得增值稅的專業發票才能夠抵扣增值稅進項稅額，房地產企業在選擇不同的納稅人時，就有可能會對企業的稅負帶來不同的影響，同時也會影響到企業自身的稅負。因此，在營改增后，會對房地產企業的稅負產生一定的影響。

三、營改增后房地產企業納稅籌劃的重要性意義

開發建設是房地產企業生產經營的一個重要部分，項目的開發建設極大的影響著房地產企業的發展狀況。房地產企業的開發主要分為五個階段，每個階段有各自需要完成的建設目標與規劃，在每個不同的開發階段都會遇到不同的風險，影響房地產企業的經營，而再加上建設項目的建設周期都較長、資金投入也比較大，因此會大大增加房地產經營的風險，也增加了納稅的風險性。此外，房地產行業是一個較為特殊的行業，房地產企業從拿到土地、開發建設、完工到銷售等各個環節中都涉及到了納稅的問題。對于房地產企業來說，在一個項目開發建設的完整過程總可能會涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營改增后，房地產企業的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價外稅的范疇，就能夠對符合可抵扣的進項稅額進行抵扣，從而降低企業的納稅總額，減輕企業的納稅成本，提高企業的經濟效益。而要進行企業的進項稅額的抵扣，就需要做好房地產企業的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業的利潤。

四、營改增后對房地產企業納稅籌劃工作的建議

（一）關于房地產企業是否認定為一般納稅人的選擇

在增值稅中，按照一定的標準將企業劃分為小規模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標準與不同的優惠。根據增值稅的相關規定，年銷售的應稅額在500萬元以上的納稅人或者是企業的會計核算水平符合相關的標準后就可以申請為一般納稅人，而不足500萬元的則為小規模納稅人。小規模納稅人的房地產開發企業，可以按照5%的征收率來進行計稅，但是不能夠抵扣企業的進項稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷售一些老項目為建議征收率5%。對于房地產企業來說，大部分都是符合一般納稅人的標準，而具體選擇哪一種身份，就需要進行稅收籌劃工作，來仔細分析企業的資產規模、剩余貨值、建筑成本以及企業的財務核算水平等方面的內容。在進行納稅籌劃的分析后，如果房地產企業為小規模納稅人身份是比較有利于企業發展的，這時可通過控制企業的年度預售簽約的進度，借助于分立、分拆的方式來降低房地產企業的年度銷售額。

（二）選擇適合的建筑服務提供商

房地產企業項目建設主要與建筑商打交道。對企業來說，房屋的主要成本在很大程度上是來源于土地與建筑的成本。因此，房地產企業在進行納稅籌劃的時候，有一個需要考慮的問題就是企業能否抵扣增值稅進項稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標準。所以，企業在進行項目工程招標的時候，就需要對建筑上是否具備一般納稅人身份進行一個嚴格的審核。其次，在簽訂各類建筑工程合同的時候，要增加相應的發票條款，特別是在增值稅專用發票的開具問題上，這是完善好自身增值稅發票管理的前提，也是享有進項稅額抵扣的關鍵所在。最后，還需要考慮在過渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問題。這是因為建筑企業下的人工成本費用是無法取得增值稅的進項發票的，這就會導致房地產企業的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時候，企業還需要對項目的人工成本目標進行有效的控制。

五、結束語

據上述的分析可知，營改增是我國稅收體制改革中一項十分重大的決策，也是在新形勢下供給側改革的重要措施。在全面的營改增后，房地產企業需要認真的學習有關的稅收政策，在企業納稅環境的變化下，能夠積極的應對，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競爭力，降低經營成本，從而增加企業的經濟效益，促進企業的長遠發展。

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