淺談營改增之后房地產開發企業的稅收籌劃

劉志成

摘要：2016年5月1日之后，房地產業全面實行營改增。這標志著房地產業實施多年的營業稅的終結。營改增的實施對房地產開發企業稅負會產生何種影響？本文主要分析了營改增之后房地產企業對房地產老項目應優先選擇的計稅辦法，以及對房地產新項目進行稅收籌劃時應考慮的因素。

關鍵詞：營改增；計稅辦法；稅收籌劃

自2016年5月1日起，房地產開發行業全面實施營改增，意味著房地產開發行業多年征收營業稅的終結，也表明原先設計的一些稅收籌劃路徑被徹底顛覆了。對于房地產開發企業財務人員而言，必須適應國家這種稅收政策的改變，深入研究國家出臺的有關房地產行業的營改增政策，方可達到保證企業稅負水平合理、合法的目標。

根據國稅總局公告2016年第18號，實施營改增之后，房地產開發企業銷售2016年5月1日之前自行開發的房地產項目（簡稱“房地產老項目”），一般納稅人既可以選擇一般計稅辦法，也可選擇簡易計稅辦法。但一旦選擇簡易計稅辦法的，在未來36個月內不得變更為一般計稅辦法。對2016年5月1日之后房地產開發企業新開工項目，則必須適用一般計稅辦法。

一般計稅辦法：稅率11%，應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額

銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%

簡易計稅辦法：稅率5%，應納增值稅額=（全部價款和價外費用）/（1+5%）*5%

那么對于房地產開發企業來說，營改增之后如何進行稅收籌劃呢？

一、2016年5月1日之前房地產老項目的稅收籌劃