不動產單元編碼變更導致登記簿更換的方案

汪永明

在不動產登記過程中，不動產以具有唯一編碼的不動產單元為基本單位進行登記，按照“一個宗地宗海一簿、一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁”的原則，分別記載登記事項至登記簿。當宗地的行政區劃、界址、范圍等因素發生變化時，宗地本身及其定著物的不動產單元編碼將發生改變，登記簿將重新生成，此時的登記簿更換，將影響到登記簿的“簿、本、頁”三層數據。因此，運用信息化手段，設計合理的電子登記簿數據結構，提高登記簿“簿、本、頁”三層數據的使用效率，適應不動產單元編碼變更及登記簿更換的需求，將極大地提高登記機構的工作效率。

一、不動產單元編碼與登記簿的數據結構分析

1.不動產單元編碼的分段表義

按照《不動產權籍調查技術方案》，不動產單元編碼采用分段表義，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產單元代碼的位數。共分四個表義的層級（以

按照《不動產權籍調查技術方案》，不動產單元發生變化時，只需變更相應層級的編碼，其他層級保持不變。

在信息系統設計時，若將不動產單元編碼作為單個字段進行存儲，則無論哪一層級的編碼發生變化，計算機都將識別為不同的編碼，由此導致在查詢語句篩選時，不能做精確查詢，只能做模糊查詢，影響存取效率。若根據層級分別存儲到四個不同字段，則有可能做精確查詢。不動產單元編碼作為登記客體的基礎數據，經常會作為數據庫實體表的主鍵、外鍵，并建立索引，以此來提供精確查詢將會有效提高查詢效率。

下面分別以非結構化（見表1）與結構化（見表2）兩種方式來存儲不動產單元編碼，分別實現查詢和更新兩種數據庫存取需求，來說明兩種方式的數據庫存取效率差別。

如表1和表2所示，結構化存儲方式的精確查詢效率更高。因此，分段表義的不動產單元編碼，最好采用分段、結構化的方式存儲，在因不動產單元編碼改變而重新生成登記簿時，效率更優。

2.不動產單元數據結構分析

《不動產登記暫行條例》第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有唯一編碼。但在實際生產生活中，不動產單元所處的行政區劃、界址、范圍、宗地等要素均可能發生變化，導致不動產單元編碼各表義層級的值也發生變化，所以在歷史、現勢及未來狀態下不動產單元可以分別擁有不同的編碼，只是在現勢狀態下唯一。因此，編碼具有時序性。在信息系統中，建立起完備的數據結構支撐不動產單元編碼的唯一性、時序性，才能使登記簿客觀反應不動產單元的歷史、現勢狀態。

由于不動產單元編碼具有四個層級分別表義的特性，會因表義變化而改變，不能在整個時序周期上唯一表示相應的不動產單元。為了在登記簿中正確表示不動產單元各個時期的狀態，需要根據登記簿的使用情況，分別增加宗地、定著物等登記客體的不動產單元唯一標識，并采用不表義的編碼來體現，如全局唯一標識符GUID（Globally Unique Identifier）。不動產單元自設立至滅失，無論行政區、地籍區、地籍子區、宗地是否發生變化，只要不動產單元本身不發生拆分、合并等改變數據庫實體的操作，唯一標識均不變化。同時，需根據不動產登記的實際情況，建立具有隸屬關系的不動產單元關聯，如宗地與定著物兩個層級唯一標識的隸屬關聯。

如表3至表6所示，唯一標識均能建立主鍵與索引，提高數據庫存取效率。表6將唯一標識同不動產單元編碼做了一對多的關聯，通過查詢能將不動產單元的歷史編碼情況反映給登記簿，使登記簿信息更加完整。

3.登記簿的“簿、本、頁”三層數據結構分析

按照《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》 （國土資發〔2015〕25號文），登記簿按“一個宗地宗海一簿、一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁”的原則填寫登記事項。由此可見，簿、本、頁三級結構在實體數據上具有多對一關聯關系，在屬性數據上又承載有各自的信息，從數據結構角度講屬于既關聯又分離的關系（見圖1）。

當不動產單元編碼發生改變而重新生成登記簿時，如果僅僅是宗地以上層級的信息發生改變，定著物等不動產單元的本、頁就應繼續沿用，不必將簿、本、頁全部重新生成，以此減少數據更新的范圍，提高更新效率。

如表7至表9所示，雖然更新了表7的登記信息以記載座落變更的登記事項，但無需更新表8、表9的本、頁，也無需全部重新生成登記簿。

二、通過唯一標識支撐“因不動產單元編碼變更導致登記簿更換”的需求

在設計信息系統時，不動產單元與不動產登記簿之間的關聯關系，不能通過不動產單元代碼來體現。這是因為不動產單元編碼即便自身不變也會因為行政區劃等管理要素的變化而變化。因此，一個不動產單元會擁有歷史、現勢和未來不同階段的編碼，實際上不動產單元代碼與不動產單元是多對一的關系。這就決定了我們在信息化實現時不能通過不動產單元代碼來體現不動產單元與登記簿的關聯關系，否則無論哪個層級的不動產單元代碼發生變更，所有層級的不動產單元登記簿都必須更換。

一是宗地不動產單元同登記簿通過宗地唯一標識（GUID）進行關聯。即使行政區、地籍區、地籍子區層級發生變化，導致宗地不動產單元代碼也發生變化，但由于宗地不動產單元同登記簿是通過唯一標識進行關聯，因此不會影響登記簿及其附屬的登記本（見圖2）。二是定著物不動產單元同登記本通過定著物唯一標識（GUID）進行關聯。即使行政區、地籍區、地籍子區、宗地層級發生變化，導致定著物不動產單元代碼發生變化，但由于定著物不動產單元同登記本是通過唯一標識進行關聯，因此只需更改登記簿，不會影響隸屬的登記本（見圖3）。反之，通過登記簿、登記本了解不動產登記單元的信息時，能通過唯一標識查找到不動產單元在不同歷史時期的代碼，關聯不動產單元和登記簿的數據庫模型（見圖4）。

三、結論

由于不動產單元編碼具有表義的特性，在實際使用過程中會因為表義的變化而發生變化，因此在設計不動產登記系統數據庫模型時，不能將不動產單元編碼作為主鍵、外鍵等關聯字段，應僅作為承載信息的屬性字段。不動產單元與登記簿的關聯關系需要通過不表義的字段來體現，如：全局唯一標識符GUID。

陳品祿/責任編輯