做不到“送面積”，還談什么產品創新

周建成

中國房地產企業尤其是百強企業始終將產品創新置于企業發展的戰略高度來考慮。長期以來，雖然在工藝創新、材料創新、流程創新等方面取得了一些進步。但是，如何能夠直面購房者痛點，真正實現空間創新、功能創新，使購房者得到切切實實的實惠，有效提升購房者的生活品質，形成產品和項目的差異化競爭優勢，始終是房地產企業需要攻克的難題。

一、“送面積”：始終都是最得民心的產品創新

從住宅需求端來看，在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等大城市，居民的住房空間壓力越來越大。如何能夠獲得額外的空間，釋放住宅空間壓力，讓自己生活得更加舒適，幾乎成為每一個人、每一個家庭的強烈渴望。毋庸置疑，居民最渴望得到的是空間。因此，對于五花八門的住宅產品創新來說，誰能夠幫助購房者得到額外的空間，緩解他們的住房空間壓力，誰就能牢牢地贏得購房者的信任，最終贏得市場。

從住宅供應端來看，中國房地產企業尤其是百強企業始終將產品創新置于企業發展的戰略高度來考慮，大多都會設置專門的產品研發部門。然而，大多數房地產開發企業的產品研發部門都將主要精力用于產品的標準化方面，在規范產品工藝標準、材料標準、流程標準等方面取得了一些進步。但是，在直面購房者痛點，真正推動空間創新、功能創新，使購房者得到切切實實的實惠，有效提升購房者的生活品質，打造產品和項目的差異化競爭優勢方面富有創見的革新卻乏善可陳。

無怪乎很多人認為，如今住宅產品研發的實效大不如前。畢竟，在過去，由于各項規章制度不健全，各種打“擦邊球“的“偷面積”創新眾多。而“送面積”是當時博取產品高溢價的重要武器。近幾年來，伴隨各項規章制度的日趨完善，一種老生常談而又似是而非的觀點認為，“偷面積”已經再無可能，所以，“送面積”已經無法達到。事實上，這種觀點根源于畫地為牢的思維模式。目前，就是在房地產開發企業嚴格按照相關規章制度進行項目開發的前提下，“送面積”也比往日更容易實現。

二、“送面積”：送不了居住面積就送存儲面積

大城市從來就是很多人向往的地方。以上海為例，作為中國第一、全球第三大超級城市，僅常住人口就高達2400多萬。隨之而來的是人口持續膨脹、房價急劇飆升、住房空間越來越局促。其中，生活用品的存儲占去了大量寶貴的居住空間。

牛津大學丹尼·多林教授調查發現，在物質生活上，我們這一代人擁有的生活用品比我們的父輩多6倍，多出來的東西主要是服裝、家具、玩具和工藝品。然而，我們擁有的這些東西被我們使用的次數卻在降低。我們會發現屋子里到處都是閑置的物品。如何讓生活更舒適，如何安置這些閑置的物品，成為一個全球性的話題。

冬夏換季的衣服、鞋包、被褥，不能都堆在家里啊？戶外郊游的帳篷、燒烤爐、山地車、運動器械、釣具放哪好啊？還有閑置的家具、暫時不用的家用電器；收藏的書籍、偶爾用的著的資料；閑置房屋出租，但自家東西沒處放；家庭裝修、搬家，需要臨時寄放的小倉庫；孩子兒時的書畫、玩具、衣物，想留作紀念；二胎政策的開放，可以重復使用的嬰兒用品、孩子衣物玩具需要儲存 .......

如果房地產項目開發能夠實現一種真正的功能性創新，為居民提供住宅之外的延伸空間，完美地解決居民的日常存儲問題。那么，居民就可以把過去屋子里大量物品堆放所占去的空間解放出來，實現“選擇一平方米存儲空間，享受一百平方米自由生活”的迫切愿望。

顯而易見，房地產開發企業給購房者“送”存儲面積，其實也等于是給購房者“送”居住面積，因為購房者額外獲得的存儲空間能夠置換出被大量物品堆放所占據的居住空間，居住空間將會變得更大，居民的居住空間壓力就會得到有效的緩解。

三、“送面積”：送不了地上面積就送地下面積

在過去，由于各項規章制度不健全，各種“打擦邊球“的“偷面積”和“送面積”主要指的是地上面積。現在，“偷面積”這條路走不通了。在一線城市，地上面積的單價動輒都在50000元以上，有些樓盤的單價甚至超過100000元。無論哪一家房地產開發企業，都難以送得起地上面積。然而，所有項目開發都是立體開發，分地上面積和地下面積兩個部分。房地產開發企業給購房者“送面積”時，如果送不了地上面積，還可以送地下面積。就政府層面來說，加強地下空間的有效利用是各地政府鼓勵和支持的發展方向。

以上海為例，早在2013年，上海市為了促進地下土地資源的合理利用，就制定并發布了《上海市地下建設用地使用權出讓規定》，推動了地下空間開發建設商業、辦公、倉儲物業的制度建設。進而，上海市在2015年制定并發布了《上海市地下經營性用途建筑面積計算及分類規劃》，不僅重申了鼓勵和支持地下空間利用的原則，并出臺了面積計算和分類規劃的細則。

由此可見，政府鼓勵和支持房地產開發企業進行地下經營性物業的開發建設。房地產開發企業可以通過繳納地下土地使用出讓金，獲得土地使用權證和房產證，合法擁有這些地下經營性物業的所有權、使用權、經營權、轉租權等完整權利。政府的鼓勵和支持，消除了房地產開發企業的很多顧慮。房地產開發企業可以按照相關制度，合理、合法、合規地開發建設經營性地下物業，并通過給購房者“送面積”的方法提升整個樓盤的銷售價值。

四、送存儲面積+送地下面積=開發建設社區自存倉

在住宅社區里面，利用地下空間，打造為社區居民服務的配備智能門禁、高清監控、恒溫恒濕，并悉心提供安全私密、全年無休的各類物品保管服務的存儲設施，就是目前歐美、日本、新加坡、我國香港等發達國家和地區居民普遍使用的自存倉。

上世紀60年代，為了緩解人口激增而帶來的住房空間壓力，大小不等、獨立門鎖的自存倉在美國德克薩斯州應運而生。自存倉的出現，極大地優化了人們的生活空間利用，滿足了人們對于存儲空間的渴望，因此獲得居民普遍接受，迅速在美國、歐洲、日本、新加坡、我國香港等地普及，成為城市居民生活空間的重要延伸。

近年來，伴隨中國城市化進程的高速發展。自存倉作為國際大都市重要的生活配套產品，已經進入北京、上海、廣州、深圳。自存倉是城市發展到“寸土寸金”階段的必然需要，也是城市經濟向智能化、專業化、集約化發展的一個標志。自存倉這種新型的都市存儲服務，必將成為中國城市居民追求高品質生活的新選擇和必然選項。

五、開發建設社區自存倉是多贏的產品創新

1、地下土地使用出讓金往往只是地上土地使用出讓金的百分之二三

隨著大城市土地價格的不斷飆升，在項目總成本中，相對穩定的建安成本占比越來越小，土地成本占比越來越大。地下土地使用出讓金的形成機制與地上土地使用出讓金的形成機制區別極大。地上土地使用出讓金主要是通過競價機制，最終價高者得之。因此，在房地產市場繁榮的時候，往往會出現很高的溢價現象。而地下土地使用出讓金是按照土地基準價的一個固定百分比來征收。因此，不僅不會因為地上土地使用出讓金的溢價而出現溢價，而且相對于地上土地使用出讓金來說，地下土地使用出讓金的絕對值很低。

以2016年5月18日出讓的上海浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊為例，該地塊的起拍樓面地價為11604元/平方米。經過多家企業輪番競價，最終溢價276%，樓面地價由11604元/平方米飆升到43607元/平方米。一般來說，土地的起拍價往往都會高于基準價。為了簡便，就拿起拍價作為基準價來計算地下土地使用出讓金的數額。根據《上海市地下建設用地使用權出讓規定》，該地塊地下土地使用出讓金應該是基準價的6%，即696元/平方米，僅僅是地上樓面地價的1.6%。由此可見，無論是地上空間，還是地下空間，都能為社區居民提供額外的空間。相對于提供額外的地上空間來說，房地產開發企業為社區居民提供額外的地下空間的土地成本要少得多。

2、價值60多億元的樓盤配套自存倉的全部成本僅為800多萬元

對于一個地上建筑面積在8萬平方米的住宅社區來說，一般只需要1000平方米的地下空間，就可以打造出一個擁有400多個存儲單元的高標準社區自存倉，充分滿足社區居民的日常存儲需要。400多個存儲單元的平均面積在1.8平方米（合4.68立方米）左右。如果拿自存倉與車位相比較的話，同樣1000平方米的地下空間，僅僅能夠分割出25個停車位。由于自存倉的存儲單元面積相對較小，因此，同樣1000平方米的地下空間，分割出的存儲單元的數量是車位數的16倍之多。如果一個存儲單元帶動一套住房銷售，一個車位也同樣帶動一套住房銷售的話，那么，在同樣的地下空間里，自存倉帶動住房銷售的套數是車位的16倍。而開發建設1000平方米自存倉的全部成本，包括土地成本、建安費用、設施設備加在一起，僅為800萬元左右。如果以上海內環、中環新開樓盤動輒8萬元以上的單價水平來計算，花費800萬元開發建設的社區自存倉帶動的是價值60多億元的住宅銷售。其以小博大的杠桿效應可見一斑。

3、社區自存倉是一種能為開發企業帶來較高租金收益的優質稀缺物業

按照上海中城倉儲服務有限公司（以下簡稱：上海中城）2016年7月發布的調研數據，上海內環內的自存倉平均租金報價為205元/月/平方米；上海內中環的自存倉平均租金報價為189元/月/平方米；上海中外環自存倉的平均租金報價為223元/月/平方米；上海外環外自存倉的平均租金報價為189元/月/平方米。由此可見，自存倉因為能夠滿足消費者的真實需要，因此租金水平相對較高。持續的租金收益能夠為房地產開發企業帶來源源不斷的現金流收益。而在寸土寸金的大城市，由于物業的稀缺性，房地產開發企業哪怕擁有的是地下物業，其未來的價值也是巨大的。同時，由于這些地下自存倉物業能夠產生持續的租金收益，因此房地產開發企業可以借此向銀行申請經營性物業抵押貸款，作為其重要的融資方式。

六、中城MIDTOWN自存倉引領中國社區自存倉的創新實踐

中城MIDTOWN自存倉是上海中城的自存倉產品和服務品牌，致力于中國社區自存倉的創新實踐，推動自存倉在商品住宅、保障性住房、商業物業、人才公寓、辦公樓宇中的創新應用。上海中城經過對國內外自存倉行業長期、大量的深入調研，科學配置，模式創新，經精細測算，如果按照中城MIDTOWN自存倉的開發建設和運營管理模式，房地產開發企業投入僅需要增加1.5‰，就能帶來4倍以上的經濟收益并收獲極具價值的優質物業，同時還能獲得巨大的社會效益。

那么，上海中城是憑借什么幫助開發企業做到這一點的呢？簡要地說，中城MIDTOWN自存倉具有兩大創新性利器。

一是創造性地把自存倉產品與房地產開發相結合，為開發企業提供自存倉產品決策、規劃設計、開發管理、工程管理、成本管控、整合營銷全程咨詢顧問服務，具體包括自存倉產品定位、投資測算、規劃設計任務書編制、設計交底與效果監控、審圖、規劃設計標準、地下建筑面積計算及分類政策、地下建設用地使用權出讓政策、工程質量目標、施工質量預控管理、工程施工質量過程管理、工程驗收、供方資源、成本數據庫、整合營銷政策制定、宣傳展示物料制作、營銷賣點提煉、產品解說與接待、經營管理技術展示、存儲單元收納實例展示、自存倉示范區展示等全過程顧問咨詢服務，指導房地產開發企業科學高效地開發建設出滿足消費者切實需要的自存倉產品。

二是創造性地把委托經營管理模式引入到了自存倉領域，解決了房地產開發企業在自存倉后續經營管理方面的后顧之憂。上海中城向開發企業提供10到15年的委托經營管理服務，植入中城MIDTOWN自存倉VI體系、經營管理理念、經營管理方式、經營管理制度、企業會計制度，憑借中城MIDTOWN自存倉專業的經營管理技術，不僅幫助開發企業獲得可觀的經營收益，而且能夠幫助開發企業實現資產的保值增值。