國際房地產稅爭議處理案例解析之一印第安納州秋木村是否有財產稅豁免權的爭議

肖良生

編者按：之前作者關于“房地產稅基爭議處理”的系列文章刊發后，引起業界讀者的廣泛關注。作者在長期的課題研究與國際交流過程中，積累了豐富的國際上關于房地產稅（財產稅）爭議處理的案例，這些案例對于即將開征房地產稅的中國來說無疑具有非常重要的借鑒作用。今后我刊將繼續邀請作者精選翻譯、分析和整理出一些具有代表性的案例，以期為業界理論研究與實踐帶來啟發。

美國財產稅的征收目的，最初是滿足獨立戰爭的需要，后來在各個州獨立之后，財產稅又成為各州解決財政困難的良方。美國建國以后，財產稅的征收就被寫到了各州的法律條文上，至今美國財產稅實際征收已經有兩百多年的歷史。住房交財產稅是天經地義的事情，當然，對于財產稅怎么征收，不同的州有不同的規定，有的按年交，有的按季度交，有的按月交。

雖然各州都本著“應收盡收”的原則盡可能將財產稅收起來以作公用，但在實際操作中，對一些比較特殊的物業仍然采用財產稅豁免的辦法，以促進公益事業的健康發展。例如，有的州對政府部門、慈善機構、教育機構等所擁有的專門用于公益目的的房地產，低收入和弱勢群體如盲人、老人、退伍軍人、烈士遺孀等自住的房地產，均實行減稅或豁免制度。但是，也有一些機構想辦法利用政府的制度漏洞，設法減免稅賦，這時候評稅機構或爭議處理的相關委員會就要加以詳細甄別。下面通過具體的案例加以分析。

2008年，印第安納州蒂普頓縣衛生保健基金會及蒂普頓縣紀念醫院基金會向蒂普頓縣財產稅評估上訴委員會（PTABOA）及時提交了“財產稅豁免申請”，請求在2008年和2009年納稅年度用作慈善用途的財產豁免財產稅。但是，印第安納稅務審查委員會依據印第安納州法典相關條款，認為該基金會未能提交 “基礎證據”，不支持對其輔助生活設施秋木村有權獲得慈善用途豁免的請求。

2011年1月27日，印第安納州蒂普頓縣衛生保健基金會及蒂普頓縣紀念醫院基金會將蒂普頓縣評稅機構告上印第安納州稅務法庭，以爭取基金會所使用的秋木村獲得財產稅豁免權。

2011年11月10日，印第安納州稅務法庭就蒂普頓縣衛生保健基金會及蒂普頓縣紀念醫院基金會上訴蒂普頓縣評稅機構一案舉行行政聽證會，法院充分聽取了雙方的口頭辯護。2012年2月16日，法庭認為印第安納稅務審查委員會的最終決定是符合法律規定并有大量證據支持的，法院維持印第安納稅務審查委員會的判決，原告的訴求被拒絕。

一、爭議焦點

依據《印第安納州法典》第六章第一節第十六條，基金會有沒有提交“基礎證據”，以證明其輔助生活設施即秋木村有權獲得慈善用途的財產稅豁免，爭議主要集中在以下兩個方面：

首先，印第安納州有關法典是否有依據證明基金會有權獲得慈善用途的財產稅豁免？

根據《印第安納州法典》規定，“如果它被占有以及用于教育、文學、科學、宗教或慈善目的，所有或者部分建筑物免除財產稅”。然而，在印第安納州的法典中，當擁有、占用和使用這些條件不充分時，每個實體必須證明其有要求豁免的用途，并解釋用途和所有、占用和使用財產者之間的關系。長期以來，人們一直認為豁免法規要嚴格解釋，以防范納稅人偷稅漏稅。因此，納稅人的責任就是確定其享有豁免權利。為了滿足其要求，納稅人必須在印第安納州稅務審查委員會上通過提交具有證明力的證據足以說明其財產具備稅收豁免資格。

在上訴中，基金會聲稱印第安納州稅務審查委員會的裁定是違反法律的，因為他們提供了具有證明力的證據來證明秋木村作為輔助生活設施。秋木村作為輔助生活設施提供服務用于老年人的需求，沒有其他必要的證據再進一步表明它有權獲得慈善用途的財產稅豁免。

法院認為不是一例或者幾例有明顯趨勢的案件，就能自動建立一個既定的規則。簡單地說，一個為了關心老年人的輔助生活設施，不可能自動被考慮納入免除稅收的范疇。不僅如此，基金會并沒有證據表明秋木村是一個輔助生活設施，印第安納州稅務審查委員會對此未予采信并非違反法律。

其次，秋木村是否確實用于慈善用途？

要獲得一個以慈善用途為名義的財產豁免資格，納稅人必須證明具有一些明顯的慈善行為，具體表現出與贏利機構一般日常的目的或者活動不同之處，并且必須提供自己慈善行為的證據。證據必須充分表現出慈善的目的，而不是簡單的、偶爾的善行或者高尚的行為。具體而言是要確保以下兩點：

（1）通過豁免賦予的利益，減輕政府運行所承擔的成本；

（2）財產稅豁免權的獲得不是達到其更大商業利潤的目的。

當物業使用過程中，有利潤產生，使私人實體受益而不是公共實體受益，豁免就是不恰當的。所以要防止實體為了彼此的利益，將物業出租給另外一個實體，并以慈善的名義獲得豁免稅賦資格的行為。

二、事實真相

米勒是秋木村生活社區的出租人，基金會是承租人。在米勒的網站上記錄了其使命，米勒的使命是“我們將專注于提供最高品質服務于所有需要的人。我們將招待正直、憐憫的個體，并尊重所有的個體。我們的目標是享受工作，在我們的工作和生活中生長，為我們服務的人發揮積極的作用”。原告認為印第安納州稅務審查委員會應當充分考慮米勒網站及其租賃的內容，它們足以證明米勒有自己的慈善目的，進而證明基金會具有慈善目的，從而獲得財產稅豁免。

然而，法院認為米勒使命表明米勒是從事為老人需求提供服務的業務，它沒有說明公眾慈善是其運作的根本原因和終極追求。事實上，米勒的使命聲明強調的是它的業務目標和它是做什么的，其風格和內容似乎更像是一個廣告，而不是一個公益聲明，也沒有明確表明它的運行是推進慈善目的。

此外，原告還指出，米勒同意基金會租賃秋木村作為一個輔助生活設施，此可以作為米勒慈善目的的證據。這是一個包含商業三重凈租賃（Net-Net-Net or NNN）的案例，根據以往的案例可知，“三重凈租賃一般要求出租人支付結構性維修費用，而承租人支付水電費，財產稅，保險和財產維護”。從而根據米勒租賃中的規定，經營的秋木村作為輔助生活設施，并不意味著它要實現慈善目的。就如將物業租賃給一個教會，并沒有表明業主有自己的宗教或慈善目的。

另外，關于該基金會與米勒之間訂立的協議是否為公共利益（即慈善用途）還是私人利益（即利潤動機）的認證行政記錄不足。原告認為該協議并不表明米勒從實際運行中獲益。雖然原告聲稱并沒有從租賃中得到任何利潤，但是在印第安納州聽證會上，原告沒有提供進一步的證明或解釋來確定米勒是否從租賃中獲得利潤。納稅人有責任且必須證明，基金會和米勒的租賃協議是出于慈善目的而不是利潤動機驅動，但事實上該基金會無法證明這一點。雖然一個實體的盈利性質不足以表明租賃協議將導致私人利益，但與其性質必然有著密切關系。在這種情況下，鑒于該記錄根本沒有說明米勒是否具有慈善目的或盈利動機，并且原告未能提交基本證據證明秋木村有權獲得慈善用途豁免，法院根據印第安納州相關法典，裁定基金會租賃的秋木村不能獲得稅賦豁免，維持印第安納州稅務審查委員會的調查結果。

三、爭議啟示

在利益的驅動下，納稅人天然試圖爭取減稅或免稅。在本案中，爭議起訴人設法爭取對其公司輔助生活設施秋木村以慈善用途的名義獲得財產稅豁免。而代表政府蒂普頓縣評稅機構和蒂普頓縣財產稅評估上訴委員會站在公立的立場，傾向于協助政府機構征稅“應收盡收”。相互對立的立場，使其利益取向相反。盡管最后法院沒有支持基金會的訴求，但本案至少給予我們以下啟示：

首先，要確保納稅人有權利最大限度地爭取其利益。印第安納州蒂普頓縣衛生保健基金會及蒂普頓縣紀念醫院基金會在得知秋木村要納入征稅范圍后，積極主動地向蒂普頓縣評稅機構提出爭議，試圖爭取稅賦豁免權。在初步爭取失敗后，進而向蒂普頓縣財產稅評估上訴委員會申請稅賦豁免權。在遭到蒂普頓縣財產稅評估上訴委員會的拒絕后，再向印第安納州稅務法庭提起上訴。在層層爭取的過程中，我們不僅要看到兩個基金會的不懈努力，更要看到在美國的政府給納稅人設置的爭議解決機制中，確保納稅人有足夠的渠道去維護自己的權益。

其次，征稅方要詳細具體地甄別納稅人的訴求和證據。秋木村的出租人具有慈善行為，但并不意味著承租人在使用這些不動產時仍然出于慈善的實際用途。不能簡單地把慈善組織的所有不動產使用均視為慈善行為，從而獲得稅賦豁免。在實際征稅過程中，要避免納稅人“搭便車”的傾向。不管是產權所有人還是承租人，如果在使用該不動產的目的不屬于稅賦豁免范疇的，要嚴格加以區分。

最后，要充分保護納稅人的知情權。納稅人站在自己的立場，對應稅標的持懷疑態度是正常的。但是，征稅方要告知納稅人相關的信息，盡可能把涉稅標的詳細情況告知納稅人，充分保護納稅人的知情權以減少爭議，使納稅人心悅誠服足額納稅。

李求軍/責任編輯