房地產開發中的法制建設問題探討

張睿

中圖分類號：F293 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2016）08-000-02

摘 要 人民急劇上升的物質生活水平，催化著房地產這一事業的蓬勃發展。法律建設是房地產開發良好發展的一大利器，為其盛興繁榮提供保障，同時將解決合作和交易等諸多方面的很多糾紛。法律是解決問題的一個重要途徑，房地產這個行業涉及大量資金和各方面利益，如若法律建設不健全，將直接造成大量人員的利益損失，也將對房地產事業的發展造成不可估量的阻礙?，F在我國社會的房地產事業大多掌握在民間投資人手中，受國家宏觀調控影響較小，房價居高不下，尤其北京、上海、廣州等一線城市的房價之高令人發指，由此可觀，房地產事業方興未艾，所以有關房地產開發的法律建設被日益重視，法律建設問題上升到一定高度。

關鍵詞 房地產開發 法制建設 法律問題

步入二十一世紀以來，我國經濟迅猛發展，人民物質生活水平急速提高，住房居住問題也上升到一定水平，經濟推助房地產開發事業的高水平急速發展。而這一過程若想要保持健康持續的良好嗜頭就需要法制建設在其中輔助，房地產的開發現狀一直被學者認為是相當混論的，近些年的立法多了后便略有些秩序。眾所眾知，房地產行業投資資金量大、涉及各方面因素多、風險隱患眾多，在樓房建設和交易的過程中，法律一直是保障各方面人員切身利益的利器，在整個施工、交易和后期管理的大盤中，法律一直貫穿其中，在協調利益人、交易方等方面發揮著不可忽視的重要作用。然而不可避免的是，房地產的法制建設并不是很完善，諸多方面需要健全，法律實施過程仍然有很多阻礙，可以說房地產開發有關方面的法制建設還在發展階段并未成熟，迫切走上發展的正軌。

一、房地產開發法制建設中存在的問題

總的來說，房地產事業雖然蒸蒸日上日進斗金，但有關房地產開發的法制建設仍不完善。現如今的諸多法律糾紛無不昭示著法制建設中的漏洞，完善健全相關法律法規和將法律規定實施下達迫在眉睫。為了營造一個更好的房地產行業發展環境，就需要我們從問題出發，深入本質。

（一）土地出讓在市場交易中存在的問題

房地產行業是基于土地方面上的行業，涉及土地買賣、使用和轉讓等一系列問題。這方面講，房地產的開發并不是一項簡單的交易貿易行業。國家的也現存并出臺了許多有關土地在市場上出讓轉讓的法律政策來嚴格控制管理土地出讓的市場交易，比如房地產開發主體必須滿足國家規定的兩大限制條件：設立條件和資質條件才可以進行房地產的開發經營。然而卻一直存在不少沒有滿足相應限制條件的開發商就擅自進行開發和交易，不知情的消費者和投資人在其中受盡苦頭損失利益。從數據上分析，開發企業的違規主要體現在兩個方面，其一開發企業不滿足或不具備相應的資質條件而無視規定擅自經營，其二是土地轉讓問題，開發企業所開發的土地不具有合法的轉讓程序，房地產開發是一項復雜的經濟活動，其中需要各方面的手續或證件，缺少相應證件手續就會對市場交易造成影響，繼續開發經營的話便是違規操作。

房地產的開發經營和運轉需要大量的資金投入，在資本金制度中提及起在房地產開發項目中資本金占全部總投資的比例不能低于五分之一。這是一個硬性規定，然而很多房地產開發商并不具備如此強的經濟實力，資金短缺問題普遍，所以市場的主體調動性薄弱?；镜慕洕鷨栴}得不到解決時就會引發更多的其他問題，比如開發企業對土地的非法轉讓、非法交易等，所以在這個角度來講，房地產開發在市場交易中的法制建設不夠完善。

（二）土地使用權方面和出讓問題的爭議

眾所周知，在新中國成立以來，我國土地就上收為國家所有，受國家的一手支配。國家政府或相關部門可依照法律將國有土地通過不同方式支配給人們，使相關人員成為具有土地使用權的土地使用者。值得一提的是，在這一過程中，土地的分配是受國家強制性規定實施的，而且在劃撥分配時不會存在使用期限這一條款。土地使用者的使用期限方面沒有相應規定，所以國家部門隨時有權利將劃撥的土地收回并以有償或無償的方式分配劃撥給另一方土地使用者，這一過程是受法律保護的。而作為第一方的土地使用者將失去土地的使用權，土地上的建筑物等不能移除的國家只是會相應給與賠償，賠償數額恐怕并不盡人意。所以在這方面，土地使用權的紛爭出現，難免造成不平等、不公平的后果。房地產在開發建設中對土地的使用權問題難免爭議，相關的法制建設還待解決。

在我國開發區的建立和土地出讓都需要按照相應的規定、立法辦理，然而現在社會上存在的不按規定非法轉讓出讓、非法開設開發區牟取暴利的行為屢見不鮮。這種不按規定執行牟取暴利的行為直接造成我國目前房價的攀高，近幾年的房價攀升可謂是芝麻開花節節高。而商品房價的一路攀高削弱房地產事業的發展活力。

（三）房屋拆遷中存在的糾紛

房屋是財產所有人所擁有并支配的財產，而上文中我們提到的土地使用權中的劃撥問題中涉及到，這是一項國家強制性的行為受法律保護，所以在這點上講就出現了不公平的糾紛現象。被拆遷的老百姓、相關企業在這時往往是不利的一方，在拆遷合同中得到的賠償很少滿意。在被經濟和利益驅使的時代，只顧及商品房建設開發而忽略當事人切身利益的行為是不道德的，借助國家機關的強制性實施拆遷的行為應被禁止。但有關這些方面的法律法規還未出臺或并不成熟，被拆遷人員的切身利益還需要在法制建設的完善中得到保障。

二、有關房地產法制建設問題的相應對策

（一）加快出臺相關法律

法律是實施治理和監管的重要依據，我國向來倡導的就是依法治國。房地產行業作為一個相對來說較新的行業相關的法律法規并不是很健全，這就直接造成了某些房地產開發企業抓住法律漏洞使相關人員造成損失。老的條例和規定中難免有不適應時代發展趨勢的地方，一個新興行業的蓬勃發展必離不開法制建設在旁輔助，所以為適應經濟發展大潮流和時代的變遷，不適的規章要及時更改和健全。在這一方面，我們不妨借鑒房地產發展更為成熟的其他國家，引其精華完善自我。

（二）建立健全土地轉讓出讓有關制度

上文中提及土地的轉讓出讓中存在眾多違規行為，“暗箱操作”行為更是屢見不鮮，想要杜絕此類行為就需要有關機關健全完善土地收購和土地儲備制度，杜絕國有土地的私自轉讓出讓行為。引導人們正確按照手續和規章制度辦理土地的轉讓出讓問題，使土地轉讓出讓過程更加透明化、人性化。合同是土地轉讓出讓中的一個重要憑證，務必認真擬定合同盡量減少糾紛，認真監管合同的執行，在細節中完善健全相關制度。

（三）加大對房地產開發中出現的違規行為的懲處力度

房地產開發中存在不少開發企業并未取得相關憑證或并未滿足相關資質的，仍然擅自開發經營，私自售賣商品房。這種逾越權利的行為一旦被發現務必嚴肅整治處理，以一儆百。有關部門的相關人員加強對商品房管理建設方面的監督，從源頭上掐斷違規商品房的交易，切實保護人民的利益。各個監督機制也要相互監督，加強力度才能保障房地產開發經營的良好秩序，保障各方面經濟持續發展。

（四）完善土地使用權和房地產所有權的有關規定

房地產所有權便包括土地的使用權和對應土地上相應建筑物即房屋的所有權。這項權利是受法律保護的，權利人可以依法享有對房屋的占有、處分、使用等權利。在房地產的開發中，非法拆遷侵犯了相關權利人的房地產所有權，這種行為必定會受到相應制裁。同時，合法的拆遷工作，權利人是開發企業或開發商，其相應權利也是受到保護的。

三、結語

房地產的開發經營方興未艾，起步階段的行業在法制建設方面都會存在不完善和不成熟。法律為房地產開發經營保衛護航，保障房地產行業的興盛蓬勃。國家在健全相關法律，配套完善制度，法制體系的成熟指日可待。

參考文獻：

[1] 趙文軍.房地產開發中的法律問題研究[D].黑龍江大學，2004.

[2] 蒲杰.房地產開發法律實務與理論研究[M].法律出版社，2007.