“營改增”的實施對企業影響幾何——以房地產開發企業為例

福建農林大學 鄭玉華

“營改增”的實施對企業影響幾何——以房地產開發企業為例

福建農林大學 鄭玉華

營改增是近年來我國房地產企業財稅領域最重要的改革內容，此舉旨在減輕企業稅負，促進行業發展。然而房地產企業營改增處于試行期，房地產開發企業受營改增的具體影響還無法得出結論。為此，本文選取11家房地產開發企業，分析營改增對企業的稅負和經營策略的影響。通過稅負測算模型測算營改增前后企業稅負變動情況，得出結論：營改增使房地產開發企業稅負降低；營改增對房企的產品升級、區域戰略布局調整等經營管理有促進作用。最后提出展望。

營改增 房地產開發企業 企業經營管理

1　研究背景

營業稅改征增值稅作為十二五規劃我國財稅體制改革的“重頭戲”，是以結構性減稅促進穩增長、調結構的關鍵點。國家稅務總局的數據顯示，2013年營改增帶動減稅1402億元，2014年減稅1918億元，同比增長36.8%。

我國房地產開發企業數量多、產值高，是納稅大戶，但房地產業的重復征稅卻阻礙了行業的健康發展［1］，房地產營改增正是在此背景下推行的，而營改增正處于開展前期，對房地產開發企業的影響無法確定。為此，本文研究營改增對房地產企業稅負和經營策略的影響，以使企業更好地制定發展戰略。

2　房地產營改增內容

房地產營改增即在房地產業施行營業稅改征增值稅。改革后的增值稅稅計稅方法為一般計稅法，計算公式為：應納稅額=銷項稅－進項稅。其中，經營業務為轉讓固定資產的，適用11%的增值稅稅率；經營業務為租賃服務業的，適用6%的增值稅稅率。

3　營改增后的稅負測算與結果綜述

3.1理論假設

構建模型測算改革后企業的稅負變動率（?T），若為負值，則企業稅負降低；若為正值，則企業稅負提高。如下：

?T=（營改增后增值稅額一營業稅額）/營業收入

3.2數據測算與綜述

通過wind資訊金融終端提取11家在國內上市房地產開發企業（主營房地產開發經營）的營業收入與可抵扣項目的費用明細，計算各項財務數據記錄于表1。所選研究對象的資產營收分別處于行業前列、中游和末端，以保證樣本跨度。

由表1可得，除廣宇發展以外，其余10家企業的稅負水平均降低；進一步計算，所有樣本的稅負增長率平均值為-0.24%，可知營改增能使絕大部分房地產開發企業的稅負水平降低。至于廣宇發展的稅負增長情況，筆者參考文獻并結合該企業年報分析認為，這與其投入產出比較低有關［2］。

表1　企業（主營房地產開發經營）的營業收入與可抵扣項目的費用明細 （萬元）

4　營改增對房地產企業經營策略的影響

在前文提及的研究假設和數據測算的假設前提下，營改增能使企業避免重復納稅，能對企業形成明顯的減稅效應。結合此結論與增值稅的特點，進一步分析得出營改增對房地產開發企業經營管理的影響。

4.1促進產品升級

一方面，為了緩解在項目開發過程中巨大的資金壓力，房地產企業普遍采取房產預售形式來提前獲得資金，但是企業需要在收到預收款時就需以5%稅率繳納營業稅，部分流動資金被占用［3］。根據《營業稅改增值稅試點有關事項的規定》，房地產開發企業預售房地產項目，只需在收到預收款時按照3%的稅率預繳增值稅，二者之間的差額減少了對資金的占用。加之營改增的減稅效應，使企業在建設期的資金更充足，轉而投入到產品設計以豐富產品，譬如設計全新形式的西式精裝房，增加對購房者的吸引。同時，建安成本以一定的抵扣比例計入增值稅抵扣項目，其在總成本中的比例越高，企業實際成本支出越少，這給了企業提高建安成本的動力，例如頻繁更新設備與技術研發，對提高質量、豐富產品更為利好。在此基礎上，營改增也可以提高企業利用科技的動力，加快產品升級的速度。

4.2促進財務管理的完善

營改增前，企業的主要業務集中在營業稅范圍［4］。營改增后，企業的業務則集中于增值稅范疇，企業需要把這些業務進行詳細區分。相比營業稅（無抵扣項目），增值稅不僅計稅方式改變了，而且進項稅抵扣項目復雜繁多，這就要求提高稅務籌劃能力，使抵扣最大化。營改增作為機遇會加劇同行競爭，就會促使企業加快財務制度體系的規范，以適應增值稅對財務管理水平的高要求，從這方面講，營改增能促進房地產企業財務管理制度的完善。

4.3有利于區域布局策略調整

當前拿地成本在開發成本中的比例很高，由于土地價格的區域差異性，一二三線城市之間的土地價格差距懸殊，土地成本是否納入可抵扣項目，決定著企業今后的區域發展，企業需要根據政策調整區域布局。根據財稅規定，房地產企業以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。這意味著土地成本可抵扣，如此一來，一線城市的高額土地成本就不會成為開發商進軍一線城市的障礙，反而房地產企業在一線城市的布局中受益匪淺，其他房地產企業也會有針對調整區域布局。但這也可能讓企業在一線城市的土地爭奪戰更加激烈。

4.4有利于提高管控水平

此次營改增，房地產開發企業的管控水平決定著其本身的業績。一方面，能否實現最大化的抵扣取決于企業能否從上下游取得足額可抵扣的增值稅發票作為抵扣憑證［5］，這就要求企業在管理，特別是采購環節提高內控水平，精選供應商；另一方面，營改增給企業提供了更多稅務轉移的機會，增強稅負轉嫁能力就要求房地產企業提高競爭力與管控能力，以增強和上下游企業的議價能力，管控能力越強，議價的空間越大，談判越有利。綜上，營改增給企業帶來了機遇，能促使企業提高稅負轉嫁能力。

5　結論與展望

本文通過稅負測算模型測算營改增后的房地產企業稅負變化，認為營改增使房地產開發企業稅負降低，營改增的實施會讓房地產企業的經營策略更明確更堅定，但也對房地產企業的管控能力和競爭力提出了考驗，企業需要謹慎對待。

然而，筆者受限于財務知識，存在很多不足之處，今后在以下幾個方面需要進一步的研究。

（1）擴展樣本區間與容量，通過處理足量的數據來支撐結論。

（2）研究營改增對企業利潤的影響。雖然營改增的減稅效應能使企業減少在稅務的支出，但是對價格的影響不得而知，使得企業營改增后的利潤變化無法測算，今后可進一步朝此方向深入研究。

［1］ 戚興國.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析［J］.財經界，2016（06）.

［2］ 嚴榮.營改增對上海房地產業的影響研究［J］.上海經濟研究，2015（12）.

［3］ 詹敏.房地產業“營改增”后的稅負變化［J］.財會月刊，2015（29）.

［4］ 汪會芳.房地產財務管理運行機制及其優化策略探討［J］.福建質量管理，2016（04）.

［5］ 黃玲.論營改增對房地產企業的影響［J］.財會月刊，2015（21）.

［6］ 張繼焦，劉仕剛.關于當前中國經濟社會結構轉型的幾點思考［J］.廣西師范學院學報（哲學社會科學版），2016，37（1）.

F203.9

A

2096-0298（2016）09（b）-022-02