淺析城市資產格局的宏觀歷史背景

【摘 要】 本文從有史記載以來的人類文明起點出發，展現了人類社會從邏輯和歷史上就是以城市為中心的文明，并進一步梳理了近現代人口向城市聚集的普遍現象，介紹了三大區域的多個城市集群。結合兩個世紀以來的房價波動，特別是冷戰后的資產暴漲和全球化進程的加速，本文闡釋了本輪房價上漲大周期的普遍性和差異性，并展望了未來的城市格局。

【關鍵詞】 房地產 城市化 流動性過剩 供給側

2016年春節以來，一線城市房價全面井噴。人們不禁要問，房價到底還能漲多少，還能漲多久？許多業界和學術界人士致力于從經濟、貨幣層面，提供了精彩紛呈的中短期論述。而本文試圖另辟蹊徑，為理解當前房價上漲給出一個更為長期、深層次的視角，展現城市資產在當代社會發展中的歷史源流。

人類文明的表現是城市文明

關于人類文明的本質，馬克思在《1844年經濟學哲學手稿》中有著精辟的論述。人作為能動的自然存在物，使自己的生命活動本身變成自己的意志和意識的對象，通過實踐創造對象世界，改造無機世界。人類實踐手段所及從而改變了的那部分自然，被稱作是“人化自然”。在“人化自然”中，廣袤的農村地帶保留了更多的自然特征，而被打上人類烙印最深的，便是城市。

現代城市生態學中，把城市作為按人類的意愿創建的一種典型的人工生態系統，是人類對自然環境適應、加工而建設起來的特殊產物。其主要特征是，以人為核心，對外部的強烈依賴性和密集的人流、物流、能源流、信息流、資金流等。這一“人化自然”已經演化了至少數千年。考古遺跡顯示，早在上古時期，就有非農人群聚集的城郭，服務當時的統治階級。當時的一座城，就可以作為一個國，故西周有“國人暴動”一說，就是與西方中世紀所對應的依山而建的城郭。有史記載的文獻中，《道德經》有云，“故以身觀身，以家觀家，以鄉觀鄉，以國觀國，以天下觀天下”，揭示了老子這種“身家居鄉，城鄉為國，諸國聚為天下”的觀念。隨著社會生產力的不斷發展，“國”的語義范疇越來越大，逐步將“城”、“省”、“州”納入到子集。無獨有偶，英語中的“State”，也匯聚了城市、州、國、國家公權力等范疇遞進的概念。

東西方古代的城邦、要塞更多具備軍事、政治的意義，只是依賴于周邊廣袤鄉村得以維持的剩余資料消費地，嚴重欠缺生產功能。在古代，經濟關系匯聚的地點被貶稱之為市井，更多是“不務正業”的販夫走卒流動之地。而西方現代意義的城市從13世紀地中海沿岸的貿易港口城市發端，如米蘭、熱那亞、威尼斯等等。大航海時代開啟后，大西洋沿岸的城市也隨著資本主義原始積累的海洋貿易興盛起來。工業革命前后，農業人口被驅趕入城市提供廉價勞動力，資本主義生產方式逐步向全球擴張，農業人口占比不斷下降，各種現代城市蓬勃發展起來。因此，城市化進程，不僅是一種經濟意義上的邏輯必然，更是一種社會進程的歷史必然。

當代人口聚集的主要城市集群

社會發展到當代，人口聚集的城市集群主要分布在溫帶沿海地區，包括美國東北部、五大湖等城市集群，西歐倫敦、巴黎城市集群，中國東部沿海的三大城市集群，日本東京、近畿等城市集群。這些城市集群的地理面積普遍有5萬到15萬平方公里，人口在0.3億到0.7億人之間。

盡管人口密集區大多分布在沿海地區，但是人口密集的地方不一定是城市密集的地方。如占到全球人口60%的亞洲地區，特別是南亞東南亞地區，城市群要稀釋的多。與城市集群的地理分布更加匹配的則是陸地溫帶氣候的三大區域，東亞、西歐和北美。無獨有偶，東亞、西歐、北美這三大區域的GDP量級都在12萬億美元以上，占到全球GDP的一半以上，凈資產體量都在50萬億美元以上，占到全球凈資產的90%以上，是當之無愧的全球三大中心區。

如果從海洋的角度來說明城市集群的分布，則是處在環北太平洋和環北大西洋的兩個區域，正居其中的便是世界經濟的領頭羊——美國。北美殖民地時期的政治金融中心在費城，建國以后的分權設計，將政治中心城市新建到華盛頓。第二次科技革命興起后，新英格蘭地區的城市群與五大湖工業區的城市群通過中心要道紐約港連接起來，紐約市以貿易中心和寬松營商環境逐步發端，成長為美國的金融中心城市。如果說兩次世界大戰將歐洲大陸的科技、人才和資本驅趕到美國，那么冷戰的逐步勝利也將東方陣營的科技、人才和資本驅趕到美國。這種歷史性的獨特機遇，使得全球相當的精華力量向美國匯聚，使得紐約成長為全球金融中心城市，而西海岸以硅谷為核心的加州地帶，成長為全球科技中心城市。中心城市的背后，則是一大片依托中心的衛星城市群。

相較而言，西歐和東亞城市集群的基礎早在近代海洋貿易時期就已奠定。南宋在南海、印度洋的奢侈品貿易依托于東南沿海地區展開，而以威尼斯為代表的城市共和國在地中海進行著奢侈品貿易。隨著航海技術的發展，以鴉片、黑奴、奢侈品掠奪為代表的資本主義原始積累開始在西歐大西洋沿岸展開，貿易中心向西歐轉移，奠定了阿姆斯特丹、巴黎等城市的地位。歐洲大陸文藝復興與啟蒙運動的火種，最終在宗法新教的英國開花結果，工業革命掀開了人類科技革命的大幕，倫敦一舉成為不列顛治世的核心城市，集政治、經濟、科技、軍事為一身，帶動利物浦、伯明翰等形成城市集群。

當帝國主義侵略的觸角伸到古老的東方時，東亞城市格局發生聚變。原有的東亞天下體系語境中，北京直隸地區是政治中心，珠三角地區是與域外國家朝貢貿易的偏僻之地。當這種半封閉的天下語境遭到資本主義的全球席卷之后，其區域的屬性顯露無遺。處于印度洋區域中心的珠三角廣州十三行，逐步讓位于直面太平洋的長三角地區。當南京直隸地區借助民國復興后，匯聚眾多帝國主義勢力的租界上海，成為遠東無與倫比的經濟金融中心。與此同時，日本的明治維新后的開放貿易，使得以京都和舊都大阪組成的關西近畿城市群發展起來，而遷都江戶后的以東京為核心的關東地區作為政治中心發展起來。隨著世界格局步入冷戰，上海在西方的地位隨之衰落，香港、新加坡和東京填補了由此帶來的權力真空。隨著中國改革開放、深圳設市以及1994年更進一步的改革，中國京津冀、長三角、珠三角分別側重于政治、金融、科技的格局基本成型。而一度興盛的東京金融中心，則在1991年大泡沫和東亞重心轉移后一蹶不振，至今其房價、地價停留在泡沫啟動前、1983年的水平

冷戰后三大區域城市群的資產暴漲

以美國為例，剔除通脹因素后，美國實際房價在冷戰結束以前的100年間總體保持平穩，僅僅在兩次世界大戰期間下挫30%，二戰結束后又回到歷史均值水平。當冷戰結束后，蘇聯解體、日本崩盤，世界經濟回到了傳統的歷史格局：東亞與西歐，以及新興的北美大陸。盡管經常被中國學者引為前車之鑒的日本已然衰落，但就全球經濟貿易總體而言，特別是全球資產體量進入了暴漲期，全球化進程陡然提速。

一方面，由于其經商友好環境和投資者保護的優良傳統，英國和美國繼續匯聚全球公司借地上市。另一方面，1994年美國開啟的互聯網新經濟，以科技創新為領頭羊，創造了一大批公眾上市公司資產。美國由此一改八十年代雙赤字的頹態，重新穩固了全球核心國家的地位，而新興的科技中心——硅谷的房價也逐步攀升到不亞于倫敦、紐約核心區的地步。

以這些增量資產創造者為核心，透過涓滴效應一層層向外傳遞并反饋，形成了此起彼伏的巨額增量資金，逐步加強各個國際化城市的差距。一個松散的、富裕的、跨越國界的全球化城市經濟體正逐步顯露雛形，以天量資本流動作為能量，以離岸基金、跨國公司、國際間非政府組織、民間研究機構、全球性媒體作為實體，參與全球治理。其所構成的“全球公共領域”在幾乎所有社會生活領域引領著時代潮流，對其他國家的經濟、社會、文化乃至政治都產生了直接而深刻的影響。換而言之，中小國家的沿海國家化城市，與大國國際化城市的聯系比本國內陸地區的聯系還要方便、緊密。

這些增量資產帶動了一大批傳統關聯資產價格的暴漲，道瓊斯指數上漲了約3倍，全球股市總市值從約15萬億美元增加到約60萬億美元，土地價格上漲了約5倍，包括加拿大、新西蘭、澳大利亞等在內的發達國家全國性房價上漲了2倍到3倍。在互聯網新經濟尚未發端之際，西方普遍一套普通住房相當于中位數家庭年收入的3倍到4倍，如今在資產價格暴增而收入增速緩慢的背景下，西方一套普通住房相當于中位數家庭年收入的6倍到8倍。

這輪全球化浪潮中最顯著的增量受益者當屬中國。在1994年匯率改革、人民幣一次性貶值后，作為全球中低端產業的主要承接者，中國常年保持著巨額雙順差，經濟、資產體量跟隨全球資產化浪潮不斷膨脹，與中國相關的資產價格上漲達到了瞠目結舌的地步。新加坡的房價上漲了4倍，香港的房價上漲了9倍。中國三大城市群的中心城市北京、上海、深圳的房屋均價齊刷刷逼近倫敦、紐約等國際一線水平，與國際化都市之間的連接也到達空前緊密的地步。與此同時，區域性城市武漢、杭州、廣州的房屋均價則不及一線城市的一半，三四線城市的房屋均價僅為一線城市的十分之一。這種十倍差距的相對分布和房屋均價的絕對數量，都已經與美國全國的房價分布結構相近。

流動性過剩進一步推高核心城市地位

2008年全球金融危機以來，全球經濟前景仍然不明朗，新的經濟增長點尚未成形，系統性金融穩定形勢依然嚴峻，地緣政治風險不斷加劇，整個世界處于深刻變革的轉型期。全球主要央行為刺激經濟完成價格目標，大幅下調利率，資產負債表擴張了近15萬億美元之巨。增量資金在實體經濟缺乏投資機會的情況下，進入各大資產池，不斷推低資產收益率，甚至將歐元區、日本的部分國債收益率推低到負值。

在經濟尚未顯著復蘇之際，主要國家股指攀升到金融危機前水平，城市集群的房屋實際價格總體在緩慢復蘇。然而，城市集群的核心城市房價，如美國東北部城市集群的紐約房價、英國軸線城市集群的倫敦房價，則繼續穩步創出新高。紐約目前遍布著高檔小區，位于布魯克林區的布什威斯克已今非昔比，不斷有東歐的洗錢贓款被查出；倫敦到處都在建設，金融城住著中亞的政治寡頭、海灣地區的石油大額和亞洲新貴，皇家自治區的國王路上，俄語成了通用語言。

中國的深圳市作為年輕的移民城市和富有活力的科技城市，毗鄰香港具有可觀的比價效應。在上述的外部背景下以及2015年人民幣貶值、資本外逃的內部背景下，深圳房價陡然暴漲，填補了與國際化城市的房價差距，坐實了珠三角城市集群的中心城市地位，并由此帶動國內巨額流動性進入各地房產市場，推動全國性房價新一輪的顯著上漲。

總結及建議

總體而言，在巨額流動性找不到出路的情況下，位于經濟結構節點上的中心城市房產成為主要的保值對象之一，使得中心城市房價進一步脫離經濟基本面，遠超二線城市房價。城市集群的中心城市在國際增量資本的比價避險下，逐步實現了價格接軌。然而當前國際金融體制對資本提供的便利遠大于勞動，勞動者的收入沒有在這種資產暴漲中同步提高，住宅成本逐步加重，對實體經濟反而產生了抑制。

一方面，從需求的角度而言，高房價對收入和消費的負擔較大，應以提升收入為主。一旦房價上漲，牽涉利益之多，便很難顯著下跌。根據各國的歷史經驗，人口最終都向城市聚集，而絕大多數城市經過通脹調整后的實際房價在見頂回落后，其名義房價仍然保持高位、甚至繼續上漲。因此房價軟著陸的方法，更多的依靠解放和發展生產力、提高勞動分配占國民分配比重來實現。

另一方面，從供給的角度而言，我國優質一線城市數量有限，需要在長期擴大供給。由于我國大專及其以上學歷的高等教育人口占總人口比例只有10%左右，各種優質醫療、教育等社會服務人才主要集中在一線城市，距離美國60%的高等教育人口基數有相當大的差距，因此目前我國難以像美國那樣“多點開花”，形成多個中型城市群。在優質中心城市有限的情況下，出現全國13億人搶三個一線城市的情況再所難免。然而等到一代人的時間之后，中國人口教育程度大幅提升，在“胡煥庸線”以南，作為教育中心和交通樞紐的武漢、成都將有望借助屆時的新興科技產業，帶動一批中小型城市形成城市集群，擴大優質一線城市的供給。

【參考文獻】

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作者簡介：欒一峰，男，1990年2月生，山東省煙臺市人，中南財經政法大學2014級金融學專業研究生，研究方向：商業銀行經營管理。