影響海南房地產價格的因素分析

俞婷

【摘 要】 房地產行業是我國經濟的重要組成部分，房地產價格的波動會影響到房地產整個行業的收益情況，為保持房地產行業的穩定發展就需要掌握一些影響房地產價格波動的因素。研究影響房地產價格的因素有助于發現房地產發展的規律，能更好的指導房地產行業的發展。影響房地產價格波動的原因有很多，大體上來說有經濟因素、社會因素、政策因素等等。本文就這三方面的因素來分析房地產價格波動的原因。

【關鍵詞】 海南省 房地產價格 影響因素

我國的房地產行業起步較晚，20世紀70年代房地產行業顯現苗頭，90年代初才建立起房地產市場。如今，房地產業是我國國民經濟的重要組成部分和支柱性產業，在國家經濟建設方面提供了巨大的帶動力，成為國家經濟建設發展的重要引擎。

海南房地產的主力是旅游地產，海南旅游業的發展、景區的建設以及所需的地產，在一定程度上也說明了海南房地產的價格波動不會太大。外地購房客戶是海南房地產的購房主體，投資、養老、度假等目的驅動了外地購房客戶對海南本地房產的購買。另外，海南本地居民的剛需、改善性購房也構成了海南房產銷售的組成部分。

一、海南房地產的主要組成及客戶群體

海南房地產的組成包括：一線海景房、酒店式公寓、精裝修小戶型以及高層公寓、小洋房、別墅等等。其中，海景房、酒店式公寓、精裝修小戶型的主要客戶群體為島外客戶；酒店式公寓是從廣州、上海等大城市引進來的，主要客戶群體為一部分高端及“候鳥型”島外客戶；高層公寓主要購房群體為本地剛需、改善性購房客戶；小洋房、別墅的客戶群體為島內外精英等高端客戶。

二、影響海南房地產價格的因素分析

影響房地產價格變動的因素很多，有的因素會降低房地產的價格，有的因素會提高房地產的價格，而且同一影響因素在不同的地區對房地產價格的影響不同；對房地產價格影響的程度也不相同。影響房地產價格變動的因素理論上歸納為九類，本文主要從經濟因素、社會因素、政治因素、其他因素角度來分析影響海南房地產價格的因素。

（一）經濟因素對海南房地產價格的影響

經濟發展狀況是影響房地產價格的主要因素。常見的經濟影響因素包括居民收入水平、銀行利率、市場物價等多項內容。

居民收入是影響房地產價格的主要因素之一。居民的收入情況直接影響到了居民支出的主要方面，居民的實際可支配收入決定了居民對住房的消費能力。如果收入水平較高，資金充裕，居民就會有較強的投資欲望，進而會轉化為購房的實際行動上來。反之，如果居民收入水平較低，生活支出占家庭收入比重較大，可支配收入大幅降低，必然會降低居民消費欲望，投資房地產、改善住房條件的意向會減少，從而造成房地產市場的低迷態勢。從居民的購買力上看，供應和需求之間的差距也會影響到房地產價格的變動。

利率對房地產價格的影響也十分突出。對于購房者來講，如果購房貸款利率提高，會增加購房成本，一定程度上會降低購房者的購買欲望。另一方面，銀行貸款利率的波動會引發房地產開發商投資獲利水平的變化。銀行利率越高，在市場總體價格水平沒有明顯改變的情況下，房地產開發商經營成本就會提高，獲得的經濟效益就會減少，壓縮了盈利空間。同時，在房地產建設過程中，受到建筑施工材料和人工費用等成本的市場價格變化影響，也會直接作用到房地產銷售價格上。

城市化進程發展的初期人們對購房的需求比較大，但是到了城市化進程的后期，對于購房的需求明顯的減少。迄今為止，城市化進程的發展仍然是推動房地產業價格上漲的主要因素。

（二）社會因素對海南房地產價格的影響

社會因素也是影響房地產價格的一個主要因素。社會因素包括人口、家庭、城市形成的歷史、城市的文化狀況、社會治安等等。我國自古以來就有安家落戶、成家立業的思想，在很大程度上決定了我們的居民對買房的追求。我國“家”的理念基本上主導了中國人買房的思維，在儒家思想中沒有房產就沒有家。房地產價格的上漲，其中主要的促進因素便是我國的“家”的文化因素。另外，國家強盛，人們安居樂業，經濟總體形勢趨好，人們購置、投資房地產的意愿會比較強烈；相反，國家政治秩序混亂，社會動蕩，人們的人身財產安全得不到保證，那么購置房地產的愿望就會降低。

（三）政策因素對海南房地產價格的影響

國家所頒布的相關政策會影響到房地產價格的變動。在房價、地價飛速上漲，出現炒房炒地等違規行為時，為了抑制這種趨勢，國家會頒布相關調控政策例如限購、上調交易稅費等政策抑制房價、地價的過快上漲；相反，當房地產市場低迷、購房者持續觀望，去庫存壓力巨大時，國家、地方政府會頒布相關調控政策例如取消限購、降低首付款比率、降低銀行基準利率、降低交易環節稅費等政策，來化解房地產庫存，確保房地產市場平穩健康發展。

2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》。至此，海南國際旅游島建設正式步入正軌，海南的經濟和房地產行業也得到飛躍式的恢復和發展。出于投資、養老、度假的目的，大批島外客戶在海南購置房產，房地產價格一度飆升至十幾年來的歷史最高點。2011年后，隨著全國性的樓市調控和持續低迷的樓市狀況影響，海南房地產銷售情況開始降溫，銷售價格也在購房者持續的觀望狀態下回落。史上最嚴房地產調控政策執行到2014年，房地產市場終于開始由局部地區調整蔓延到全國，一、二線城市也開始進入調整狀態。投資增速持續放緩，銷售額和銷售面積均呈現負增長，房地產銷售價格繼續下降。2016年，受去庫存壓力影響，國家、海南省政府頒布了一系列的調控政策，例如暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批，調整房地產交易環節契稅、營業稅等政策，受到政策影響，今年一季度房地產銷售量明顯增長，房地產價格也有所上漲。

（四）土地價格對海南房地產價格的影響

土地價格是影響房地產價格變動的最主要因素。地價的變動會直接影響到房地產開發的成本，進而影響了房地產的價格。地價與房價之間存在均衡穩定的關系，且地價與房價的關系呈正相關關系。在房地產價格中，地價占據的比重為五六成。隨著市場經濟的發展和城市建設，土地因為供需不同，地價便會上漲。尤其目前我國城市化進程的加快，使得土地的價格含金量更大。海南島憑借著其獨特的地理位置和氣候條件優勢，加之中央的政策扶持，土地資源日益成為稀缺資源，這個優勢也導致了房地產價格居高不下。

小 結

隨著國內經濟的發展，居民生活水平的提高，對于房地產的需求也產生了一定的變化。海南得天獨厚的自然環境和氣候條件，以及眾多的海灘，是房地產發展的重要籌碼。海南各種休閑度假的房產在逐步的增加，而海南可開發的土地資源在減少，兩者之間的矛盾在短期無法調整，那么海南房地產的價格將會持續上漲。海南房地產價格波動的因素主要是旅游經濟的發展、政府政策和社會觀念文化的影響，這些因素是長期存在，且基本上處于不變的狀態，因此海南房地產行業的發展需要在這些不變的因素下，進行可變因素的調整。

【參考文獻】

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