從供給側改善房地產調控

賈榮先

摘要：“促需求”、“去庫存”是2016年全國房地產改革的總基調。化解房地產庫存，促進房地產業持續發展是解決結構調整問題的關節點，二三線城市成為去庫存的重點區域。各城市地方政府紛紛出臺樓市政策，采用多種形式“去庫存”。本文結合合肥、南京、蘇州等城市出臺的政策對供給側改革房地產去庫存這一問題進行研究，提出了擴大政府購買、降低房價、建立公開透明的信息披露系統等建議。

關鍵詞：房地產；去庫存；信息不對稱；控制房價

一、引言

2016年，“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大結構調整任務和改革中，房地產去庫存化成為了問題的關鍵。國家房地產市場需要去庫存，但這并不是由于供過于求導致過剩的。房地產市場銷售面積一直大于竣工面積，這樣看來整體狀況仍是供不應求。本文在分析房地產去庫存化，主要結合合肥、南京、蘇州等城市出臺的政策對供給側改革房地產去庫存這一問題進行研究并提出一些建議。

二、房地產市場的現狀

（一）房地產投資現狀

目前，房地產投資總體仍處于不斷增長的態勢，但增速有所回落。房地產投資資金主要來源是民間資本，還有一部分是國際資本。房地產投資的對象逐漸由商業營業房轉向住宅。房地產行業的國際資本在三四年前就開始撤離了，外資占投資比例逐年下降。由于去庫存政策的出臺，國家會出臺更多優惠政策鼓勵市民購房，一定會對房地產行業的投資產生影響。

（二）房地產開發現狀

房地產開發呈現出的特點：一是新開工面積和竣工面積同比負增長，房地產供應力度下降，房地產企業對市場前景不樂觀。隨著國內房地產政策的變化，開發商缺乏活力，放緩施工進度，延長竣工時間，導致竣工面積增長變緩。二是拆遷規模和方式受限制，土地形勢嚴峻。隨著越來越堵的關于拆遷的負面新聞，國家加大對此的監管力度，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式。土地形勢嚴峻，獲取土地變得更難，土地的成本也相應升高了。

（三）房地產銷售現狀

從房地產市場的銷售情況看，銷售量呈現出一定的波動。房地產銷售價格和銷售量變化不同，雖然調控力度大，但近年來依然居高不下。從全國來看，房價依然很高。從房地產市場的需求來看，剛性需求依然很強，投資購房熱度不減。

6月18日，根據國家統計局公布的5月份70個大中城市的房價數據顯示，5月，漲勢最猛的城市依次是：廈門、合肥、南京。以下分別列了5月份和去年的全國新建商品住宅價格漲幅十強。

相比一線城市的環比和同比增長，二線城市的增長更為明顯。尤其是二線城市四小龍（合肥、南京、蘇州、廈門）中的廈門、南京和合肥（國家統計局未將蘇州列入統計范圍），5月份同比漲幅已經超過北京。

三、房地產市場存在的主要問題

中國的房地產市場目前存在主要的問題：信息不透明、庫存過大、房價過高。中國現階段的房地產是十分混亂的，最大的亂象是信息的不對稱，信息的缺失和不對稱造成了中國房地產市場的各種混亂。在今天市場已經基本解決住房問題的情況下，調控政策既無法抑制住房短缺情況下迅速上漲的房價，也無法解決住房過剩情況下龐大的庫存。在房地產業，很多開發商缺乏活力，開發速度很慢，坐等土地升值，導致房價居高不下而房地產市場相對過剩。中國房地產面臨的問題絕非去庫存這么簡單，庫存問題背后是整個房地產制度系統的缺失。

（一）信息不對稱

政府壟斷土地供應，開發商壟斷房價信息，房地產市場信息很不透明。首先，城市規劃的信息不對稱。城市的規劃方案，一般民眾無從得知，就連事后情權都沒有。其次，政府供地的信息不對稱。許多地方政府在土地競拍過程中存在黑幕，徒弟的競拍過程很多時候都只是走一個形式，而并非真正公開透明的招拍掛制度。再者，開發商的信息壟斷。開發商在獲得某一區域的開發權后，就成為了這一地區的信息壟斷者，利用信息的不對稱，進行炒作以提高房價。最后，房價指標混亂。中國房地產市場缺少權威的房價統計指標，許多機構公布的數據缺乏可信度，甚至為了商業目的操作信息指標。

（二）庫存過大

在過去的十多年中，房地產市場失衡，地方政府、開發商、投機者的需求，共同拉動了房地產的迅速發展，導致了房地產開發規模的急劇增加。同時，地方政府在土地財政和GDP快速增長的誘惑下，無休止地拍賣土地，。房價的不斷上漲進一步強化了政府拍賣土地的行為，同時吸引了大量投資者的瘋狂投資，導致房地產庫存過大。

（三）房價過高

在中國房地產運行中，一個讓人想不通的問題：既然房地產庫存問題那么嚴重，為什么房價始終降不下來？經濟學中的供求定律，為什么到房地產上就失靈了呢？90年代末，人們認為房價的暴漲是因為投機客，尤其是以溫州炒房團為代表，拿著大把現金，進入一座城市，投入房地產，房價坐地而起。20世紀初，人們認為房價的控制者是開發商，開發商在這個過程中獲得了巨額的利潤。現在，人們發現，房地產背后最大的操盤手可能是政府本身。在一套房子的價格構成中，土地價格和各項稅費占到了65%左右的比例，而在全國絕大多數的縣級財政收入中，土地出讓金的收入約占到了45%的權重。眾所周知，房地產企業拿地價格太高。地方政府受土地財政帶來的巨大利益的誘惑，不愿意降低房價，怕降低房價后表明當地土地前景不行，可能剎不住車。房價即使在庫存嚴重的情況下仍然居高不下。

四、房地產去庫存措施

中央經濟工作會議提出的措施主要有：靠農民工市民化，靠在本地就業的非戶籍人口落戶買房或租房，靠建設公租房制度，靠發展住房租賃市場，靠降房價，靠取消限購。對于前兩條政策來說定位對象十分精準，但在房價過高的環境下，會出現實際有效需求即購買力不足的困境，還會出現購房與就業、戶籍、公共服務之間的矛盾。靠降房價來去庫存，在中國目前的房地產市場環境下很難實施，中國目前房地產庫存很嚴重，但價格仍然處于高位。房地產交易的限購措施在一線城市可能短期不會取消，還可能適當加強。如果限購馬上取消，房價將會繼續瘋漲，會對去庫存產生消極影響。

（一）建立信息披露制度

其實，各國房地產市場都存在信息的不對稱和壟斷問題。相關部門一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今為止，連一個權威的房價指標都沒有。首先，根據不同地區建立不同的房價統計指標。其次，根據不同地區建立不同的環比指標。第三，建立中國的房價指數。最后，對科研機構公開一些關鍵的基礎數據，鼓勵科研機構監督國家統計局數據的真實性。真正公開透明的信息披露制度，可以讓房地產市場更成熟。

（二）新型城鎮化

新型城鎮化，是房地產去庫存的基本政策導向，希望農民工即新市民消化住房庫存，這一條政策的定位對象是精準的。全國目前外出的想定居城市的農民工人數達到1.68億人，理論上只要這些年輕的農民工中的1/8左右的人能定居在大城市，那么消化掉近7億平方米的房產，房地產庫存不是大問題。但是，要想農民工成為城鎮化的新市民，還有以下三個問題：第一，城市房價居高不下，農民工的購買力不足；第二，農民工的購房地主要在小城市買房，而這些城市又沒有足夠的就業機會和配套的公共服務，不能滿足新一代農民工對于教育、文化等方面的需求。農民工需要房子，但是農民更需要的是在自己工作的地方享受基本的市民待遇。在提升公共服務的同時，抑制房價過快上漲是減少房地產庫存的措施之一。

（三）地方的房產政策及建議

抑制房價過快增長的對策，本文結合各地出臺政策進行分析。房價上漲過快會刺激資源投入房產市場，從而導致房地產庫存繼續增加。因此，抑制房價過快上漲，是預防庫存非正常增長的主要措施之一。中國房地產運行中，既然房地產庫存問題嚴重，房價為何一直降不下來？房產是耐用品同時具有投資品功能，買漲不買跌是經濟人的常態。所以，房地產商采用的營銷策略是讓消費者產生房價上漲的預期，以此在更短的時間賣完房子。然而，在房地產去庫存的過程中，房價過高并不利于處理嚴重的庫存。接下來下文主要以合肥、南京、蘇州等城市為例分析幾種地方去庫存的政策。

1.合肥：地王新政、房貸新政

對于控制房價漲幅的政策，最近合肥在這方面準備出臺新政策，合肥的這些政策可能更有效，合肥明確表示不會限購，合肥從土地競拍、房貸方面出臺新政策，如：地王新政、房貸新政。

合肥擬推地王新政：宅地競拍保證金不低于參考總價的50%；總價20億元以下宅地，須1個月內一次性付清；總價20億元以上的，繳納時間不超過6個月；在合肥市各區縣（除縣級巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”（即樓面地價超過當地歷史最高成交單價）的，開發企業必須在土地出讓合同簽訂1個月內一次性付清出讓金。

據6月18日國家統計局公布的數據，合肥5月份新建商品住宅環比漲幅為5.1%，排名全國第二，僅次于廈門；同比漲幅為23.3%，位列全國第五，排在深圳、上海、廈門、南京之后。

房貸政策變化，對抑制房價漲幅過快，通常有顯著作用。比如上海和深圳，在3月25日提高了二套房首付成數之后，雖然實際房價可能還在漲，但漲幅已經明顯下降。合肥出臺政策調控的目的絕不是僅僅為了降溫，而是在經歷前五個月的暴漲之后，為了防止房地產市場在大漲之后掉頭向下的危險。

2.南京與蘇州：地王熔斷機制、房價漲幅紅線

在“二線城市四小龍”中，南京和蘇州，房價漲幅比合肥更猛。但相比之下，南京和蘇州的“地王熔斷機制”和“房價漲幅紅線”等調控政策，不過是掩耳盜鈴而已，恐怕主要是為了應付輿論壓力。所以，南京和蘇州的房價漲幅一時半會恐怕還停不下。如果一定要調控，合肥的調控政策，不是赤裸裸地方行政干預，明確了不出限購政策，比如對于首套房仍然采用25%的較低首付比例。從抑制房價漲幅過猛的作用上來看，合肥的這個政策可能相比于南京、蘇州更有效。

熔斷機制存在許多弊端。比如，在土地行情火爆的現實情勢下，如果商家不想讓競爭對手拿到地，直接報到最高價，觸發熔斷機制導致土地流拍。關鍵在于，土地流拍，將影響商品房的后續供應，導致供求關系更緊張。取消不合理的熔斷機制，讓粗暴的調控退出，才能有正常的土拍秩序。

3.對國土部的建議

第一，改拍賣為掛牌方式，拍賣競爭競買者容易沖動，而掛牌式相對理性；第二，搞大量的土地供應，避免擠牙膏式推地模式，競爭沒那么激烈，減少低價瘋狂的概率；第三，在土地出讓條件中，事先規定建筑限高、限低和建筑密度等指標，規定精裝修交付比例和小戶型比例；第四，提高土地出讓金支付的事件門檻，比如合肥的政策就是拍出“地王”時，地產商須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。總之，出臺的調控政策應該側重于提高地產商的規則代價，而不是給購房者設置障礙。另外，在維持房價穩定的方面可以借鑒重慶市試行的地票制改革，將閑置的各類農村集體建設用地進行復墾，變成符合在中農作物要求的更低，然后騰出建筑用地指標，由國土部發給等量面積建設用地指標憑證。這樣一來，土地數量增加且成本較低，有利于維持房價的穩定。

小結

從供給側著力房地產去庫存，并不是減少供給化解房地產庫存，而應提高開發商提供住房的質量和效率。當房地產已經告別短缺的情況下，房地產和房地產政策都應該回歸社會和民生的本質，而不應該作為經濟發展的工具。政策必須選擇在控制泡沫和去庫存之間去的權衡，既要通過相關政策加快三四線城市的去庫存周期，也要防止出現房價大漲的情況。建議三四線城市取消限購政策，一二線城市將限購政策放寬，促進人們消費以緩解庫存壓力。

參考文獻：

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