淺談房地產企業“營改增”

邵玉婷

【摘要】房地產企業推行“營改增”后，其影響意義深遠。在貫徹實施過程中，對“營改增”理解存在爭議，本文在厘清“營改增”的定義以及增值稅的基本原理的基礎上，分析了增值稅進項抵扣范圍，并提出了“營改增”后的涉稅風險防控措施和保障機制。

【關鍵詞】房地產；營改增；風險防控

2016年3月5日，在第十二屆全國人民代表大會第四次會議中，國務院總理李克強在大會的政府工作報告中提出要全面實施營改增。隨著報告的發布，全面“營改增”，這只懸而未落的靴子終于落地了。

一、什么是“營改增”

“營改增”是指營業稅改征增值稅的現象，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，旨在于加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。營業稅是指在企業或者個人就其所取得的營業額征收的一種稅，主要包括在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。增值稅是商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，是以單位和個人生產經營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。

二、增值稅的基本操作原理

增值稅是的流轉稅的一種，是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收，有增值才征稅沒增值不征稅。其計稅方法有兩種，一是簡易計稅法，二是一般計稅方法。

簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式為：

應納稅額=銷售額×征收率

一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式為：

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式為：

銷項稅額=銷售額×稅率

兩種計稅方法的銷售額均不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

三、房地產企業增值稅進項抵扣范圍分析

對于習慣了營業稅操作模式的房地產企業以來，在增值稅環境下，需要重新轉變思維模式和稅收籌劃理念。營業稅是單純以收入為計稅依據，僅需要確定收入的金額即可，而增值稅則必須考慮成本票據的進項稅額，從某種意義上來說，成本票據的進項抵扣金額決定了企業稅負的高低。

房地產企業的成本支出從廣義上來說分為三類：開發成本支出、期間費用支出、購進固定資產和無形資產支出，其中，前兩類成本屬于常態化的成本開支。

開發成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、資本化資金成本。

期間費用支出主要包括管理費用、銷售費用和財務費用。期間費用的抵扣適用常規抵扣方法。期間費用中工資、五險一金、用于集體福利和個人消費的支出不可進行抵扣，計入期間費用的各項稅金不可進行抵扣，固定資產折扣和無形資產攤銷不可抵扣，業務招待費不可抵扣，財務費用不可抵扣，各類非正常損失造成的費用支出不可抵扣。

購進固定資產和無形資產同樣適用于常規抵扣方法，除以下情況：銷售方享受減稅優惠政策，用于簡易征收項目、免稅項目、集體福利、個人消費，發生非正常損失以外，在取得增值稅專用發票的前提下，可以進行抵扣。

四、營改增后的涉稅風險防控

1.計稅方式的選擇

在“營改增”過渡期可以對計稅方式進行選擇，既可選擇簡易計稅方法，也可選擇增值稅一般計稅方法。在老項目的計稅方式選擇時，需要對項目兩種計稅方式的稅負進行測算，預計項目整體收入，梳理已簽訂的成本合同情況，預估成本進項稅額，從而做出對企業最為有利的選擇。

2.供應商或施工方的選擇

由于供應商或施工方的身份不同，對方實際繳納的增值稅稅率差異較大，房地產企業的進項端主要存在四檔稅率：（1）一般納稅人身份的材料供應商，稅率為17%；（2）一般納稅人身份的建筑施工方，稅率為11%；（3）小規模納稅人身份的材料供應商和建筑施工方，稅率為3%；（4）個人供應商或建筑施工方無法提供專用發票，稅率為0%。

對于不同供應商或施工方的報價，不能僅對比報價金額，需對各方的綜合成本進行比價，

綜合成本=不含稅報價+（銷項稅額-進項稅額）*城建稅及附加稅率

3.合同風險的防范

材料采購和工程施工合同，首先，需要在合同價款中注明是否包含增值稅，同時明確乙方需要開具的發票為增值稅專用發票，用于甲方進項稅額抵扣。其次，分期付款時，在甲方實際收到乙方的貨物時，乙方產生開具增值稅專用發票的義務；若不是分期交付，則分期付款行為將不會影響開具增值稅專用發票；分批交貨會影響到增值稅專用發票的開具時點，為了杜絕虛開增值稅專用發票現象，務必做到“三流一致”，應當在收貨當期開具增值稅專用發票。

房屋銷售合同，首先，需要明確項目性質，新老項目的界定和增值稅計稅方法的選擇將對合同雙方的納稅義務產生影響。其次，需要在合同價款中注明是否包含增值，增值稅為價外稅，出賣人應在測算稅負的基礎上，對價款進行調整。

房屋租賃合同，首先，要明確不動產的具體情況。

五、如何實現房地產企業營改增的平穩過渡

1.房地產老項目需徹底清理營業稅金，并統籌安排資金，繳納相關稅費。根據稅務部門要求，積極配合，做好清稅、登記、備案等工作。房地產新項目需妥善解決計價依據與計稅方法不匹配問題，在招標報價時，應充分考慮增值稅計稅方法影響。

2.完善相關制度。針對增值稅發票的重要性和特殊性，制訂相應的發票管理辦法，對發票的取得、傳遞、認證、開具、交付、保管等各個環節進行梳理，明確相關責任人及責任范圍，防范因職責不明晰導致的涉稅風險。

3.優化崗位設置。由于增值稅的操作流程和管理要求與營業稅有極大差異，在崗位設置時需對操作流程進行逐環節分解、細化，做到相關崗位相互監督、制約，確保進項票據足額抵扣。

4.提高業務能力和法律意識。增值稅已納入國家《刑法》管理，相關責任極大，需要相關責任人員熟悉增值稅各環節的相關規定和操作方法，同時，了解相關的法律法規，依法辦事，在工作中規避稅務風險和法律風險。

參考文獻：

[1]賈康.扁平化的財稅體制適合中國[J].中國房地產業.2014.1-2