房地產開發融資成本及風險控制

廖有誼

【摘要】通過研究我國房地產開發項目在融資活動中的風險根源，實時處理融資風險大的困難，成為目前房地產開發項目的首要問題。

【關鍵詞】房地產開發；風險；舉措；融資成本

當前，房地產企業在開發項目上面臨的問題有：如何融資、融資金額的多少、不同融資方式的風險率、如何減小融資風險等。本文將對以上問題詳細分析與探討，清晰的認識到項目開發中融資問題。

一、房地產企業融資成本的內涵

房地產企業的主要融資成本來源就是企業在市場融資過程中的必要支出。企業成本的支出在融資成本中也不盡相同。細分來看，房地產企業的資金支出主要為資金籌集與資金使用。

二、房地產開發項目融資成本的現狀

（一）借貸中形式的不利影響

銀行在市場經濟中充當借貸方需要考慮的因素包括貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經營現狀以及擔保人信息等。在我國，多數房地產企業仍沒有上市，企業的經營人和所有者為同一人。鑒于此類情況，企業在得到項目開發貸款資金協助時，所有企業將資金投入其他高風險投資中而非企業項目開發，將造成違約成本低、機會多、風險大的問題。與此同時，企業經營狀況與資金投入方向的信息不一致、企業經營能力差，情況動蕩、管理者信用備案不全面等問題，會導致銀行采納錯誤數據與信息而承擔較大的風險，增大對企業發放貸款的困難，企業也會受到不同于資金短缺的問題的困擾，貸款利率被惡性抬高，使房地產企業在融資成本的投入中加大資金輸入。

（二）融資渠道單一

房地產企業項目開發的總資金用于銀行貸款、商品房預售、施工墊資，約占80%，而銀行貸款又占到了60%的比重，因此，單一的融資渠道增大了融資風險。企業貸款在房地產項目開發過程中由于企業周期性經營效益差、資金流動受限、還貸不及時等因素造成企業信譽下降，為其長遠發展極為不利。如果企業為完成銀行在規定時間內的還款數額，將會受到銀行強行進入破產清算的威脅。商品房預售狀況依賴于市場環境，市場經濟形式好，預售業績提升；市場行業不景氣，預售狀況差，預售額下滑。資金的不確定性給融資帶來不小的影響。與此同時，國家相關部門在近幾年多次發布多項關于融資的禁令，嚴禁企業進行墊資施工。種種跡象表明，企業融資在市場中屬于高風險項目。

（三）自有資金短缺

現今，多數房地產企業在資本金的投入比例小于總資金的20%，平均資產負債率均在85%上下。目前的資本結構是企業在市場選擇中的無奈舉措。每個項目從開發到施工直至銷售完成，都需要與之相應的資金投入，而企業的資金并沒有富余，所以企業在新項目的開發融資活動中，資金投入額度有限。根據融資順序理論，不同企業在融資方向中優選內部融資，外部融資作為超過融資額度需求的備選，外部融資氛圍債務融資與股權融資，因債務融資對企業股權影響不大，手續也相對簡單方便，因此多被采納。所以，多數房地產企業資金不足的主要原因是因為其放棄了股權融資。

三、對房地產開發項目融資風險的防范措施

（一）提高經營收益

房地產開發融資的主要目的在于發展壯大企業力量，在企業經營狀況良好的前提下，融資風險也會大大降低。提高經營利潤的關鍵在于企業的經營利潤率遠高于成本率，差距越大，利潤越大，經營狀況越好，市場營銷越好，既可以提高在申請銀行貸款時的信用額度，也可以增加貸款的資金額度，從而減少在貸款渠道上的障礙。

經營利潤率與成本率的差距決定著企業的盈利額度。土地價格的透明化和公開化使企業在成本節制方面很難著力，成本率居高不下；企業在提高經營利潤率的問題上，不同房地產企業特點也不相同。部分企業依賴于自身優越的資源條件，可以掌握比平均地價水平更低的資源，有效的降低了生產成本。部分企業提高了產品營銷方面的競爭力，對消費者的需求了如指掌，市場更加全面化，使產品更容易滿足消費者的需求。

（二）融資方式多元化

我國房地產企業對股權融資的偏見導致企業發展艱難，打破對股權融資的歧視是企業發展的第一步。房地產業的興起與迅猛發展，國家政策的扶持和要求也越來越嚴苛。目前我國所規定的房地產業的平均自有資金比率最低限值為35%，這有利于企業平穩發展，合理的資金比率不僅可以充當財務杠桿，也可以保證資金安全。若希望利用銀行貸款獲得大額度的融資卻仍維持35%的自有資金比率是天方夜譚的。

企業的原股東只有確保自己手中的股份仍是房地產企業的絕對控股地位就可以避免企業的所有權被他人剝奪。從發展的角度看，即便企業選擇不上市，但擴大各個股東的權益、企業融資渠道拓寬、投資者對企業充滿信心，這有利于企業經營進入良性循環。企業經營狀況的改善，也會為股東創造更多的財富。近幾年來，金融市場的興起與發展，產品種類不斷增多，企業對股權融資方式也有更多的選擇和機會，在傳統的直接擴股、股票上市等方式之外，還可以增加對投資信托、投資資金等新融資方式的選擇比例。

（三）改善融資環境

房地產企業之間可以相互聯盟，其基礎在于是否有業務關聯、資產質量相似程度、經營狀況是否相近。聯盟的企業在保證自身經營權的獨立性之外，更重要的是實現行業之間的資源共享，如此，資金富余的企業可以將資金借調給資金短缺的其他企業，實現資源共享，緩解資金緊張的壓力。加入融資聯盟的房地產企業之間，可以相互擔保、抵押，不僅增加了同行業不同企業的信用額度，也改善了企業在銀行貸款中的弱勢地位。銀行貸款對房地產企業的信用調查中，最常出現的問題在于信息不對稱，所以，企業更應主動完善自身信息，披露企業經營狀況的部分信息，在市場營銷活動中，樹立良好的企業形象，建立全面的市場信息庫，根據企業自身發展特點結合消費者的需求，建立品牌效益，使企業的發展成為社會關注的熱點，全面的深入人心，在方便企業融資的基礎上，也是無形的營銷宣傳方式。

結語：

當前，房地產企業融資過程中由于借貸而引起的問題有自有資金不足、融資渠道單一和融資成本管理不完善等，只有房地產企業的管理者采取正確的措施，例如：融資方式多元化、提高經營效益、改善融資條件、加強融資成本的管理等，才能有效的規避融資風險，優化企業資本結構，降低企業的融資成本，切實提高企業的經濟效益。

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