房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對

安徽行政學(xué)院　郭偉

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與應(yīng)對

安徽行政學(xué)院郭偉

近年來房地產(chǎn)行業(yè)在全國各地得到了飛速發(fā)展，但房價暴漲等問題也對人們的日常生活產(chǎn)生了嚴重影響，政府通過加強房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，雖然規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，合理制約了房價的過快增長，但卻使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到了很大困難。在當(dāng)前背景下，作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在日益增加，因此，重視企業(yè)財務(wù)管理，合理規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，需要房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險分析，制定有效的應(yīng)對措施，順利度過生存危機，重獲發(fā)展生機。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理財務(wù)風(fēng)險項目風(fēng)險管理

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展對我國經(jīng)濟的增長起到了不可小覷的作用，有些地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展甚至與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相互捆綁，密不可分，出現(xiàn)“土地財政”這一現(xiàn)象，導(dǎo)致我國房價增長過快，因此，為了改善民生，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)起了強有力的宏觀調(diào)控措施，以便切實提高人們的生活質(zhì)量。但另一方面，這些宏觀調(diào)控政策的實施，也嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致市場下行，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受阻，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金不足的影響極有可能隨時破產(chǎn)，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)存在著極其嚴重的財務(wù)風(fēng)險，一旦政策有變，這種潛在的財務(wù)風(fēng)險就會暴露，從而威脅到企業(yè)的生存與發(fā)展，因此，研究市場下行背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其管理是十分必要的。

一、市場下行背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險點剖析

在當(dāng)前市場下行的背景下，作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在日益增加，具體有以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境分析本文是以當(dāng)前市場下行為宏觀背景來對我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境和財務(wù)風(fēng)險進行分析的，之所以說當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨這樣一個下行的市場行情，是由于國家宏觀調(diào)控等一系列政策因素影響導(dǎo)致的。

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，上市企業(yè)數(shù)量于2010年底超過130家，另外，有些地方政府甚至形成了“土地財政”這樣一種經(jīng)營模式來發(fā)展地方經(jīng)濟，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟增長的影響越來越不可小覷。但是，在另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也促使房價不斷攀升，普通家庭越來越難以承擔(dān)暴漲的房價，人們生活受到嚴重影響。鑒于此，政府宏觀調(diào)控措施，抑制國內(nèi)房價的過快增長，以期改善民生，提高人民生活質(zhì)量，促使房價恢復(fù)到合理水平。當(dāng)前，由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)蕭條的景象，交易量開始有所減少，人們的購房熱情有所回落，紛紛開始觀望房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這就使房地產(chǎn)行業(yè)進入“寒冬”期，嚴重影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險點剖析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的主要對象。房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用十分密集的行業(yè)，不論是在房地產(chǎn)項目籌建前，還是在項目建設(shè)中，抑或是項目竣工完成后的房屋銷售階段，都需要大量資金來維系整個房地產(chǎn)項目運作。因此，進行合理的財務(wù)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)劃和運作效率對當(dāng)下處于“寒冬”期的我國房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理主要是對房地產(chǎn)項目進行核算，保證項目的正常運轉(zhuǎn)，然后在此基礎(chǔ)上對整個房地產(chǎn)項目進行監(jiān)督和管理，即房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的主要對象就是維持房地產(chǎn)項目運行過程中所涉及的所有資金活動的正常進行。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險點分析。對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險點的分析主要分為三個階段。

一是房地產(chǎn)項目前期的開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)決定對某一項目進行投資、開發(fā)及建設(shè)時，會在項目開發(fā)之前對該項目進行評估和可行性分析，從而制定相應(yīng)的投資決策。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，需要的資金數(shù)量也較大，這就決定了在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中會存在很大的開發(fā)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，正是由于這一特性，房地產(chǎn)商一旦開始籌建某一地產(chǎn)項目，就無法中斷重新開始，因此，企業(yè)管理者必須更準確更全面地進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的制定，才能有效規(guī)避由房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來的一系列財務(wù)風(fēng)險。

圖1　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險點分析圖

二是房地產(chǎn)項目中期的運行風(fēng)險。對于房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)，需要在一定時期內(nèi)耗費大量人力、物力和財力，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會承擔(dān)土地購買成本、土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)項目建設(shè)成本以及建設(shè)完成后銷售階段的成本等，上述過程中，每一個過程都需要使用大量資金，任何一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會使房地產(chǎn)項目不能順利進行下去，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所遭遇的發(fā)展“寒冬”期正是由于資金鏈斷鏈所引起的，因此，在項目建設(shè)中期階段，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理重點應(yīng)是資金鏈的安全、順利運轉(zhuǎn)，從而防止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，保證工程項目的順利完成。

三是房地產(chǎn)項目后期銷售風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建設(shè)竣工后，就涉及到房屋銷售問題了，如果營銷成功，房地產(chǎn)企業(yè)能及時且順利收回前期墊付款項，并獲得一定利潤，那么此次房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)就是成功的。如果房屋積壓，無法成功銷售出去，那么就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時收回前期墊付資金或銀行貸款，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，甚至可能出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。因此，在房地產(chǎn)項目建成后的房屋銷售階段，企業(yè)財務(wù)管理的要點在于注重營銷，規(guī)避銷售風(fēng)險，防止企業(yè)資金鏈的斷鏈，從而及時回收前期墊付資金，實現(xiàn)企業(yè)盈利。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的財務(wù)管理措施

在項目準備階段經(jīng)歷過預(yù)算和融資方面的財務(wù)管理后，當(dāng)進入到房地產(chǎn)項目建設(shè)階段時，就是整個房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中最主要的部分了。在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的財務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員主要是對建設(shè)過程中的項目資金進行管理，即房地產(chǎn)項目的融資和預(yù)算管理兩個部分。

（一）房地產(chǎn)項目的融資管理進行房地產(chǎn)企業(yè)項目融資管理，首先要明確融資的結(jié)構(gòu)和來源，即確定外部融資和內(nèi)部融資的結(jié)構(gòu)比例配置，選擇有利于提高企業(yè)管理和運作的融資渠道和來源，繼而制定合理的融資方案，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)項目順利而完滿的建設(shè)。一般而言，制定項目建設(shè)階段的融資方案主要包括以下幾步：

（1）明確需求。房地產(chǎn)企業(yè)首先就要明確項目建設(shè)的融資需求，然后再根據(jù)企業(yè)對資金的不同需求來制定相應(yīng)的融資計劃。企業(yè)可以根據(jù)在項目準備階段進行的項目成本預(yù)算結(jié)果以及在項目開發(fā)階段對項目可行性所做出的分析，將項目建設(shè)過程分成不同的階段，然后根據(jù)不同階段規(guī)劃資金的不同需求，并以此制定整個項目建設(shè)過程中的融資方案。

（2）選擇可行的融資計劃。在前一階段的基礎(chǔ)上，根據(jù)計算的不同資金需求結(jié)果與可供選擇的融資渠道、來源以及融資方式，選出幾種可行的適合房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的融資計劃。

（3）評估各種融資計劃的效果。將選擇出來的幾種可行的房地產(chǎn)企業(yè)項目融資計劃進行對比與評估，在不同的融資計劃中選出一種最適合、最有效率的融資計劃。

（4）高效執(zhí)行。制定好融資計劃后，就需要對項目建設(shè)中的融資方案進行高效執(zhí)行，并且，企業(yè)管理者可以根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的實際情況，對出現(xiàn)的問題進行靈活處理，并能及時準確應(yīng)對突發(fā)狀況。

（二）房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理當(dāng)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段中的融資管理部分完成后，項目建設(shè)就開始逐步實施了，此時需要企業(yè)財務(wù)管理人員按照既定的融資計劃管理項目資金，并對整個項目建設(shè)過程進行實時預(yù)算管理，即在項目預(yù)算管理前，預(yù)算管理過程中以及預(yù)算管理之后對項目進行全程監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并調(diào)整預(yù)算方案，從而從整體上把握項目預(yù)算執(zhí)行的運轉(zhuǎn)情況。

在根據(jù)融資方案制定好項目預(yù)算方案后，需要靈活地執(zhí)行該方案，如果要實現(xiàn)企業(yè)既定的預(yù)算管理目標，就必須按照預(yù)算方案執(zhí)行并進行高效的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目預(yù)算管理主要包括：預(yù)算計劃的執(zhí)行、突發(fā)狀況的調(diào)整以及預(yù)算方案執(zhí)行完成后的反饋與評估。另外，預(yù)算計劃的執(zhí)行需要企業(yè)內(nèi)部整體掌控，而不只是財務(wù)部門的責(zé)任，所以，參與到房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的各個部門首先要做好本部門的預(yù)算管理，然后才能協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部整體的預(yù)算管理工作，一般說來，預(yù)算管理工作的要點主要有三個方面：

（1）項目執(zhí)行與控制。項目預(yù)算計劃的執(zhí)行是房地產(chǎn)企業(yè)對項目在建設(shè)和銷售過程中發(fā)生經(jīng)濟活動進行預(yù)算管理，這一過程應(yīng)該嚴格按照事先制定的預(yù)算方案來實施。并且還需要對預(yù)算方案的執(zhí)行情況進行實時監(jiān)督，從而能在執(zhí)行過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，準確進行調(diào)整，控制整個項目發(fā)展的方向。項目執(zhí)行和項目控制相結(jié)合，才能順利完成對項目的預(yù)算管理。

（2）項目執(zhí)行與目標。預(yù)算計劃是依據(jù)一定的預(yù)算管理目標來制定的，一般而言，預(yù)算計劃執(zhí)行效率的高低會對企業(yè)利潤指標產(chǎn)生較大影響。因此，一方面預(yù)算計劃的執(zhí)行要高效，另一方面對項目成本要設(shè)定一個適合本企業(yè)財務(wù)管理水平的目標，再依據(jù)這一目標成本指標來執(zhí)行整個預(yù)算計劃，同時，要提高企業(yè)內(nèi)部員工的成本管控意識，共同促進項目成本目標的實現(xiàn)。

（3）項目執(zhí)行與收支。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目預(yù)算管理，主要是對項目實施過程中的企業(yè)成本以及項目資金的收支情況進行實時控制和有效監(jiān)管，因為資金鏈的正常運轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和日常管理而言異常重要，在項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量大，并且使用周期較長，如何平衡項目成本和資金的供給與使用是企業(yè)進行預(yù)算管理的重中之重，因此，對項目預(yù)算管理的執(zhí)行還要充分考慮到項目資金的收支情況。

（三）項目預(yù)算調(diào)整在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的財務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員主要是對項目建設(shè)過程中的項目資金進行管理，即房地產(chǎn)項目的融資和預(yù)算管理兩個部分。但在實際工作中，當(dāng)完成了對項目融資計劃和預(yù)算計劃的制定后，在執(zhí)行計劃時要根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的實際情況對項目資金的運用和成本控制過程進行實時監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并合理調(diào)整。

房地產(chǎn)項目是一種建設(shè)周期長，資金需求量特別大的項目，并且在建設(shè)過程中，還極有可能受到國家相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響；因此，企業(yè)在實施具體的融資計劃和預(yù)算計劃時，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)過程中所遇到的宏觀和微觀環(huán)境的變化情況進行靈活執(zhí)行，及時調(diào)整項目計劃，合理選擇高效的項目方案，靈活處理突發(fā)事件，從而在合乎國家政策和法規(guī)的情況下保證房地產(chǎn)項目建設(shè)過程的順利完成。

三、房地產(chǎn)項目銷售階段的財務(wù)管理措施

當(dāng)房地產(chǎn)項目建設(shè)完成后，整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營重心就應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目的銷售上，此時，整個項目就需要一個明確的銷售計劃來指導(dǎo)項目銷售環(huán)節(jié)的合理、有序、高效的進行。合理的銷售計劃加快房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目的銷售進度，幫助企業(yè)盡快收回前期墊付資金，降低銷售成本，實現(xiàn)銷售階段管理效率的提高，并最終促進企業(yè)利潤的最大化。在銷售階段實行企業(yè)財務(wù)管理，主要考慮以下幾個方面的內(nèi)容（見圖2）：

圖2　房地產(chǎn)項目銷售階段的財務(wù)管理圖

（一）銷售折扣的運用要提高銷售管理效率，首先要利用銷售折扣吸引客戶注意力，然后再向客戶進行房產(chǎn)營銷，可以是對客戶購買房產(chǎn)打折的形式，也可以是有買有送等，當(dāng)客戶覺得營銷活動有吸引力，形成房產(chǎn)購買欲望時，就能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速提升銷售額，降低營銷成本，從而盡快回收資金，提高企業(yè)利潤水平。如何評價某一項目采用銷售折扣是否具有可行性，可以根據(jù)采用銷售折扣前后的銷售額、毛利、應(yīng)收賬款投資應(yīng)計利息、存貨占用資金應(yīng)計利息、壞賬損失、收賬費用等指標的變化來計算稅前收益的值，當(dāng)獲得稅前收益時該值大于零，就表示使用銷售折扣的計劃是有效的、可行的。

（二）信用期限的限定限定信用期限對銷售管理而言是十分重要的，因為信用期限是賣方給予買方的一個付款期限，這個付款期限的長短不僅會對買方企業(yè)貨款的占用產(chǎn)生影響，更會影響賣方的銷售業(yè)績。因為，當(dāng)賣方限定買方一個很短的付款期限時，買方會認為促銷力度不夠大，從而轉(zhuǎn)向其他賣方進行交易，這樣就降低了賣方的銷售業(yè)績；但是，當(dāng)賣方限定買方一個過長的付款期限時，雖然買方擁有了較大的優(yōu)惠力度，但是，賣方的資金就會被長時間占用，這期間更有可能產(chǎn)生更多的維護成本，從而使銷售利潤降低。所以，企業(yè)在制定信用期限時，要綜合考慮銷售階段中營銷企業(yè)房地產(chǎn)項目營銷的所有因素，然后在準確明晰市場環(huán)境和客戶需求的情況下，合理限定信用期限的長短。

（三）現(xiàn)金折扣的確定現(xiàn)金折扣是指當(dāng)企業(yè)和客戶達成交易協(xié)議時，對于能使用現(xiàn)金支付部分或全部價款的客戶采取支付優(yōu)惠或現(xiàn)金折扣的策略來吸引客戶提前付款，這樣能幫助企業(yè)盡快收款，降低銷售費用和收款成本。所以，一般而言，給予現(xiàn)金支付的客戶的折扣要高于進行分期付款的客戶。現(xiàn)金折扣的確定要與前述信用期限的限定相聯(lián)系，如果在信用期內(nèi)客戶能進行現(xiàn)金支付，那就應(yīng)該享受較大的折扣，如果在信用期內(nèi)客戶只能進行分期付款，那么客戶享受的折扣肯定要比現(xiàn)金支付的折扣額度低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段制定銷售計劃時，應(yīng)該對現(xiàn)金折扣的成本和收益進行準確評估和比較，然后制定符合項目整體目標的銷售計劃。

（四）稅務(wù)籌劃的設(shè)計在合法合規(guī)合理的情況下，企業(yè)對起經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的稅收項目進行合理避稅，并通過對經(jīng)營活動的高效安排盡可能地減少企業(yè)需要繳納的稅收額度，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)利潤的提升。

（1）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。按照稅法的規(guī)定，企業(yè)進行營銷活動中，使用銷售折扣可以免除營業(yè)稅，而使用現(xiàn)金折扣則無法避免，因此，企業(yè)在考慮營銷策略時，不僅要對信用期限進行考慮，更要對營銷方式的選擇進行全局分析，綜合考慮營銷效果、企業(yè)稅收和利潤水平三者之間的平衡。另外，在開具銷售發(fā)票時，如果采用的是銷售折扣的策略，即應(yīng)該在同一張發(fā)票單據(jù)上注明某一銷售項目的銷售款和優(yōu)惠款，因為如果不開在同一張票據(jù)上，則無法將優(yōu)惠款項從銷售總額中扣除掉，這樣就會對企業(yè)納稅產(chǎn)生影響。

（2）土地增值稅的稅務(wù)籌劃。對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項目而言，土地增值稅的統(tǒng)籌規(guī)劃是十分重要的一環(huán)，當(dāng)客戶轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，其房屋增值部分的額度是需要繳納土地增值稅的，目前我國按照稅率為四級累進稅率來計算征收土地增值稅，主要使用的是減免稅的方式來進行稅務(wù)籌劃。

（五）資金管理銷售管理過程中實行對資金的管理主要是為了提高資金的使用效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)資金的盡快回籠，幫助企業(yè)降低銷售成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤目標。主要有以下三種措施來實現(xiàn)高效的資金管理。

（1）保持現(xiàn)金收支平衡。在進行房地產(chǎn)項目銷售的過程中，更需要保持現(xiàn)金的收支處于一個較為平衡的狀態(tài)，即在某一時期內(nèi)，現(xiàn)金的收入和支出的額度大致一樣，這樣才能減少資金占有量，有效降低企業(yè)的融資成本，從而實現(xiàn)企業(yè)資金的快速回流和高效周轉(zhuǎn)。

（2）加速收款，推延付款。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目是一種資金使用量很大的項目，這不僅需要加強銷售階段的營銷力度，更需要加快資金回收的速度，加快資金周轉(zhuǎn)效率，使企業(yè)資金不被客戶占用，同時盡可能地占用他人資源，即在交易達成的情況下盡量加速收款，同時在合法、合規(guī)及合理的情況下推延付款。

（3）使用支票付款。企業(yè)在選擇付款方式時，可以選擇支票結(jié)算方式來付款，因為支票有出票期和付款期限，且可以利用出票期與付款期之間的時間間隔繼續(xù)利用賬戶資金來保障房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利實施。但也要注意明確信用期限，不要發(fā)生開具空頭支票的情況，那樣會影響企業(yè)的日常經(jīng)營與運作。

四、房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的宏觀控制

前文在市場下行背景下對我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、籌備、建設(shè)以及銷售過程中的財務(wù)管理及其風(fēng)險點進行分析，然后再根據(jù)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢和我國政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策要求來研究我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題，接下來主要從五個方面闡述在市場下行背景下進行房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的宏觀層面策略。

（一）高度重視財務(wù)管理在項目管理中的作用傳統(tǒng)的財務(wù)管理目標以企業(yè)成本的優(yōu)化為管理對象，旨在降低成本，提高企業(yè)收益。但隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加強，傳統(tǒng)的財務(wù)管理手段不能幫助企業(yè)在項目管理過程中增強自身競爭實力，適應(yīng)市場需求的轉(zhuǎn)變。此時，就必然要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)管理的目標，強化財務(wù)管理及其風(fēng)險控制。房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資本密集型行業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，無論哪一個環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂都會導(dǎo)致整個項目的失敗，所以說，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，財務(wù)管理是整個項目管理過程中的重中之重，科學(xué)制定房地產(chǎn)項目各個階段的財務(wù)管理目標，合理管控，高效決策，規(guī)避風(fēng)險，最終提升企業(yè)效益。

（二）優(yōu)化配置資本結(jié)構(gòu)對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，在開始籌建一個房地產(chǎn)項目時，優(yōu)化該項目的資源配置和資本結(jié)構(gòu)組成情況可以有效降低財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)一個項目確定了一個合適的資本結(jié)構(gòu)時，其內(nèi)部加權(quán)財務(wù)成本可以有效降低，企業(yè)價值能得到迅速提升。這一合理資本結(jié)果的產(chǎn)生并不容易，它需要整個項目團隊結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境的變化綜合考慮所有相關(guān)因素才能完成。當(dāng)在某一項目開始之初即為其明確了一個科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)配比時，財務(wù)人員就能清楚這一項目的外部融資比例，從而可以更好地控制企業(yè)資金成本。

（三）合理控制項目周期時間價值是現(xiàn)代企業(yè)所具備的一個共識，時間具有價值，因而能影響資金成本，因此，在項目周期的計算和確定上，就必須對時間價值有一個明確的認識。項目進行過程中，項目管理人員會對外融資獲取所需資金，然后借助內(nèi)外部籌措的資金來完成工程項目的建設(shè)，最后再將房產(chǎn)銷售出去獲取銷售資金，這個過程中資金借助時間的價值完成了一個循環(huán)運動。但資金價值是否有提升，企業(yè)績效是否實現(xiàn)增長，都由項目周期的長短決定，當(dāng)項目周期過長時，顯然資金周轉(zhuǎn)效率很低，那樣該項目為企業(yè)創(chuàng)造的價值也會較低，反之亦然。因此，合理控制項目周期的長短，對于企業(yè)價值的提升異常重要。

（四）科學(xué)編制項目預(yù)算項目預(yù)算是對整個項目投資數(shù)額的評估，只有合理確定項目總投資，才能科學(xué)配置項目的資本結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率和項目績效水平。在編制項目預(yù)算方案時，需要對整個項目有一個全局的認識和掌控，并需要整合企業(yè)內(nèi)部資源，從各個部門內(nèi)部著手，首先要充分了解本部門的職責(zé)和目標，然后結(jié)合整個項目團隊的目標來優(yōu)化財務(wù)管控，合理制定項目預(yù)算方案，提高項目績效水平。

（五）加強項目管理過程中的監(jiān)督目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得生存和發(fā)展，不僅需要面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，還要熟悉當(dāng)前的宏觀政策變化的方向，在整個項目實施過程中，對項目進行實時動態(tài)的監(jiān)督和管理，加強會計核算，靈活處理項目運行過程中因宏觀或微觀環(huán)境變化所帶來的財務(wù)管理方面的變動，明確財務(wù)管理在整個項目管理過程中的職責(zé)和管理目標，合理控制項目過程，科學(xué)配置項目方案，發(fā)現(xiàn)問題，科學(xué)分析，及時解決，努力反饋，從而提高項目整體的運行效率。

綜上所述，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房價暴漲。為了改善民生，政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行一系列的調(diào)整，宏觀調(diào)控力度也不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)也因此遭遇了發(fā)展的瓶頸，行情蕭條。市場下行也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)存在的諸多問題，其中，作為資金密集型企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險是首當(dāng)其沖的。本文在市場下行的背景下對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行分析，然后針對房地產(chǎn)項目實施的兩個主要階段即建設(shè)階段和銷售階段的企業(yè)財務(wù)管理提出具體的應(yīng)對措施，以期在宏觀層面上幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利度過“寒冬”，迎來新一輪的發(fā)展良機。

［1］鄒毅、劉力：《市場呼喚房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理策略》，《北京房地產(chǎn)》2006年第7期。

［2］李紅：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財務(wù)管理探討》，《中國總會計師》2010年第1期。

［3］王健潮：《房地產(chǎn)項目財務(wù)控制的實施與效果》，《中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計》2010年第5期。

［4］項勇：《房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理模式研究》，《財會月刊》2008年第15期。

［5］張新河：《論房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理措施》，《財經(jīng)界》2009年第5期。

［6］周文生：《對加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)策略思考》，《現(xiàn)代經(jīng)濟信息》2010年第22期。

（編輯 成方）