商業銀行開展房地產信貸業務存在的問題及對策

何穎峰

摘 要： 近年來，房地產呈現迅猛發展勢頭，需要大量銀行貸款提供資金來源，但存在商業銀行為搶占房地產信貸業務與爭取實力雄厚的房地產開發企業客戶無序競爭、違規貸款等問題。雖然目前房地產信貸業務沒有發生金融風險，但在房地產開發商自有資金比例過低及住房消費信貸首付比例過低的情況下，房地產開發企業出現資金鏈條斷裂及消費者出現斷供進而引發商業銀行信貸危機具有一定的可能性。本文旨在通過分析商業銀行對房地產開發企業信貸業務現狀，提出相關對策和建議，希望有助于促進商業銀行房地產信貸業務健康發展。

關鍵詞： 商業銀行 房地產信貸 信貸風險 風險控制

近年來，房地產業呈現迅猛發展勢頭，已成為推動國民經濟又好又快發展的新增長點。房地產行業屬于資金密集型行業，需要大量的銀行信貸為其提供資金來源，房地產信貸業務也被視為商業銀行的優質業務而步入快速發展的軌道。然而，在開展房地產開發企業信貸業務中仍存在著許多問題及不利因素，制約著房地產信貸業務的進一步發展。

一、商業銀行開展房地產信貸業務存在的問題

（一）房地產開發企業過分依賴銀行貸款，銀行成為風險轉嫁對象。

目前國內房地產金融主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等方式所占的比重十分微小。房地產開發資金來源主要有國家預算內資金、國內貸款、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金和預收款，在開發資金來源中占有很大比重，而定金和預收款中很大一部分是個人住房貸款，另外兩大資金來源是自籌資金和國內貸款。從商業銀行角度來說，表現為房地產信貸占款規模巨大，使銀行對房地產信貸依賴程度高，從而增加商業銀行的信貸風險。

（二）借款企業資信系統尚未建立，容易引發信貸風險。

由于借款企業不遵守合同約定，容易引發信貸風險，導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：1.銀行信貸資金被用于房地產滾動開發。有的房地產開發項目房地產銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，已售房款被熱房地產開發商挪用于新的開發項目。2.從甲地轉移到乙地經營。一些房地產開發商盡管是在本地注冊及融資的，但是項目與資金的使用卻一直在外地，使得銀行束手無策，無法實施有效的管理。

（三）同業間無序競爭，違規貸款時有發生。

為了奪取房地產信貸市場份額，以及大型房地產開發企業客戶，各大商業銀行在簡化信貸程序、提高服務質量、增加信貸投入等方面均增加了力度，不惜采取各種優惠措施，使同業間競爭更加激烈，甚至表現出惡性競爭態勢。個別商業銀行為了爭取效益較好的房地產開發企業不惜放寬貸款條件，有些做法甚至違反了國家有關房地產信貸的政策和規定。

二、商業銀行發展房地產信貸業務對策及建議

房地產信貸業務對銀行而言是一把雙刃劍，銀行既要分享房地產業蓬勃發展帶來的商機，又應充分認識對當前房地產開發企業信貸業務中存在的問題和風險。

（一）商業銀行應提高認識，理性開展房地產信貸業務。

商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。要改變把住房信貸當做低風險品種開發的觀點，堅持風險控制和業務發展并重的經營原則讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸“爭奪戰”，讓不良開發商和購房者趁機騙取銀行貸款。

（二）改進營銷管理機制，完善風險管理制度。

現行的商業銀行信貸風險管理在信貸風險測量控制方法、信貸風險管理激勵與約束機制和信貸風險控制深度上都存在著問題。改進商業銀行信貸風險管理應從以下幾方面入手：1.突出集約管理，樹立防控信貸風險管理理念。以全面風險管理理念為核心，以均衡匹配風險收益為原則，充分汲取現代商業銀行最新經營管理成果，全力培育符合本地商業銀行實際風險需要，能夠促進風險管理高效集約發展的理念。2.建立相互制衡的內控體系。商業銀行內部可以設立客戶關系部門（信貸業務部），負責貸款的營銷；設立貸款決策部門，專職審批；設立信貸風險管理部門，對信貸風險實施全過程的監測和管理。

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指導教師：曾思海