澳大利亞房地產(chǎn)價格調(diào)控經(jīng)驗及啟示

■王　曉

澳大利亞房地產(chǎn)價格調(diào)控經(jīng)驗及啟示

■王曉

2008年美國金融危機的爆發(fā)，使全球許多國家和經(jīng)濟體受到了不同程度的影響。在金融危機的陰霾籠罩中，各國紛紛做出了舉世合力的救市之舉。西方大部分發(fā)達國家中唯有澳大利亞在金融危機中表現(xiàn)穩(wěn)健，房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價格所受波及甚微（Australian Government，2015）。澳大利亞房地產(chǎn)市場被譽為世界一類透明度市場，擁有合理的利益平衡機制，價格基本透明可控，回報率有清晰的法定限制，其操作性很強的大量經(jīng)驗值得我國研究借鑒。

房地產(chǎn)；價格；調(diào)控；澳大利亞

王曉，中國人民銀行金融研究所。（北京100080）

一、澳大利亞房地產(chǎn)價格概覽

根據(jù)澳大利亞國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)部門是澳洲最大的、最重要的資產(chǎn)部門。2015年底澳大利亞房地產(chǎn)總值已超過6.6萬億澳大利亞元，而同一時間的澳大利亞證券市場之股票總值僅不到2萬億澳大利亞元（Australian Government，2015）。2015年底超過60%的澳大利亞人擁有一間以上的房產(chǎn)，是全球房地產(chǎn)人均擁有率最高的國家之一。

一方面，澳大利亞房地產(chǎn)價格總體呈現(xiàn)出穩(wěn)健快速發(fā)展的特點。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局提供的數(shù)字，自1960年起，澳大利亞房地產(chǎn)以10%的年均增長速度不斷遞增，平均七年翻一番。圖1以1960年的房地產(chǎn)價格為基期進行分析，可以看到，1990年相對1960年攀升了將近一倍。1997年以后的上漲趨勢非常明顯。2008年受美國金融危機影響，澳大利亞房地產(chǎn)價格波動幅度相對較大，但是總體趨勢仍然屬于穩(wěn)健上漲（Cheshire，2014）。

圖1　澳大利亞房地產(chǎn)危機前后資產(chǎn)價格趨勢圖

根據(jù)澳大利亞聯(lián)邦儲備銀行數(shù)據(jù)顯示，2015年，各州首府城市的房地產(chǎn)價格均上升了0.6%～11%不等。其中，帕斯上漲幅度最大，為11%；阿德萊德上漲幅度最小，為0.6%。在過去12個月的周期中，購房者的價格承擔(dān)能力顯著提高（Rae，2015）。

另一方面，自2008年金融危機以來，澳大利亞房屋空置率較低，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。澳大利亞國家住房供應(yīng)理事會在2015年度報告中指出，全國房屋短缺217，000套，并且預(yù)計在20年內(nèi)此差距將擴大至640，000套。截至2015年底，澳大利亞全國的房屋空置率僅為2.1%，相較我國30%以上的空置率，處于較低水平。

二、澳大利亞房地產(chǎn)價格主要影響因素

（一）人口增長與需求

澳大利亞作為一個傳統(tǒng)移民國家，擁有優(yōu)越的社會福利體系、完善的教育體制以及優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，憑借著自身得天獨厚的條件，不斷吸引著大量外國移民。同時，澳大利亞利用外國的勞動力、資本和先進技術(shù)不斷促進著國內(nèi)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。人口的大批涌入使得安家置業(yè)成為需要解決的首要問題（Australian Government，2015）。

自2003年開始，澳大利亞再次出現(xiàn)了一番海外人士涌入的移民潮，為國內(nèi)的房地產(chǎn)市場帶來了蓬勃的發(fā)展生機，迅速增長的房屋需求遂成為房地產(chǎn)價格大幅上漲的穩(wěn)固基石（Goodwin-Hawkin，2014）。

澳大利亞國土面積約為762萬平方公里，但是主要城市人口密集度很高，圖2顯示，澳大利亞全國城市人口集中在悉尼和墨爾本兩個最大的城市，約占全國人口的38.8%，居世界前列（圖2）。據(jù)澳大利亞權(quán)威貸款保險機構(gòu)集團（QBE LMI）估計，三大首府城市未來10年內(nèi)人口將巨幅增長，其中悉尼的人口增長率約為12%，由2012年的460萬增至2022年約510萬；墨爾本的人口增長率約為16%，由2012年的400萬增至2022年約470萬；布里斯班人口增長率約為21%，由2012年約200萬增至2022年約245萬。基于澳大利亞人口持續(xù)的增長，主要城市人口高度集中，潛在房屋需求不斷增長，因此造成了澳大利亞國內(nèi)房屋供給與人口上漲存在持續(xù)性差距。

表1　2015年澳大利亞各州首府城市人口集中度統(tǒng)計

圖2　2015年主要國家前兩大城市人口集中度比較

（二）房屋建造與供給

除了以人口迅速增長為主導(dǎo)的需求方面的因素以外，土地及房屋審批速度卻未能提升，形成了澳大利亞房地產(chǎn)供給方面的影響因素。由于房地產(chǎn)建造審批效率停滯不前，使得房屋供給日趨緊張，遠遠不及國內(nèi)人口增長速度，很大程度上加劇了澳大利亞的房地產(chǎn)價格的上升（Gallent，2013）。圖3顯示了國內(nèi)各州的房地產(chǎn)供應(yīng)缺口估計量，由此可知大部分地區(qū)都存在著不同程度的房地產(chǎn)供應(yīng)不足。

圖3　2015年澳大利亞各州房地產(chǎn)供應(yīng)缺口估計量（’000）

供不應(yīng)求的市場環(huán)境不但導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)價格飆升，而且嚴(yán)重減弱了購房者的房屋償付能力（Gkartzios&Scott，2014）。因此，造成更多人群不再具備購買房屋的能力，迫于無奈只能選擇租賃，由此推動了澳大利亞房屋租賃市場的蓬勃發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2005～2011年澳大利亞房地產(chǎn)平均租金持續(xù)走高，總出租回報率則維持在年均5%左右波動。

（三）經(jīng)濟因素

據(jù)澳大利亞國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞成為2012年全球四大保持繁榮的房地產(chǎn)市場之一。澳大利亞房地產(chǎn)市場存在著需求和供給不平衡的態(tài)勢，綜合國內(nèi)經(jīng)濟因素，這種不平衡將很難改變。一方面，澳大利亞國內(nèi)新房屋潛在需求量保持在18萬至20萬套，但是同時期的土地出讓、建設(shè)許可以及建筑工程量未能提供相應(yīng)的房屋供給。另一方面，經(jīng)濟因素嚴(yán)重影響房屋承擔(dān)能力。2012年至今，澳大利亞人均收入增長迅速，房地產(chǎn)按揭貸款利率呈現(xiàn)出下降趨勢，在此經(jīng)濟周期中，這些因素共同推動了居民購買力的提升。

澳大利亞自全球金融危機以來，國民經(jīng)濟各項關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)較為健康。其經(jīng)濟持續(xù)繁榮主要受益于國內(nèi)的資源出口能力和穩(wěn)健的貨幣政策。在全球經(jīng)濟衰退的浪潮中，由于聯(lián)邦儲備銀行利率工具調(diào)控得宜，兼之澳元升值趨勢明顯，澳大利亞通貨膨脹得到了有效的控制，消費者價值指數(shù)維持在2%～3%之間，符合中期通脹目標(biāo)。與美歐等深陷金融危機泥潭不同，澳大利亞2015年度GDP增長率在3%左右浮動，失業(yè)率不到6%。央行基準(zhǔn)利率、浮動標(biāo)準(zhǔn)房屋按揭貸款指導(dǎo)利率、浮動標(biāo)準(zhǔn)房屋按揭貸款實際利率走勢基本一致，穩(wěn)中有降。這些經(jīng)濟因素皆成為房地產(chǎn)價格保持增長勢頭的基石。

在匯率方面，盡管人民幣兌美元存在漸進式的升值情況，但澳大利亞元對美元的升值幅度非常明顯。因此，以澳大利亞元計算的房地產(chǎn)資產(chǎn)吸引了很多中國投資者及機構(gòu)的投資興趣與資本注入，從而推動了房地產(chǎn)需求的增長。

三、澳大利亞資產(chǎn)價格管理機制

（一）避免形成利益集團

澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)參與者利益分離。首先，銀行獨立面對市場風(fēng)險，其利益最終獨立。在為房地產(chǎn)開發(fā)商提供建筑貸款、為房地產(chǎn)購買者提供按揭貸款時，銀行可以理性地評估市場風(fēng)險與資產(chǎn)價格。惠譽預(yù)測澳大利亞四大銀行有能力承受房價跌幅高達40%。其次，依據(jù)澳大利亞《建筑法》（Building Act），房地產(chǎn)建設(shè)機構(gòu)真正脫離了房地產(chǎn)開發(fā)商，執(zhí)行公開透明的建設(shè)招投標(biāo)制度，分離建設(shè)機構(gòu)與開發(fā)商的利益，令開發(fā)商自覺主動地監(jiān)督工程質(zhì)量及實際成本，令房地產(chǎn)項目透明度提高。再次，澳大利亞政府對土地交易進行獨立的相關(guān)審批，審批流程與結(jié)果向社會公開，開發(fā)商須嚴(yán)格遵守審批文件，該審批文件會歸入資產(chǎn)購買者的購買合同，因此整體流程受到社會監(jiān)督，有助于交易價格市場化。

（二）限制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模

其一澳大利亞以房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模劃分房地產(chǎn)企業(yè)類型，例如，年開發(fā)200套以上房屋的房地產(chǎn)開發(fā)商屬于巨型級別，年開發(fā)80套為中型級別。雖然澳大利亞國土遼闊，海外移民對于房屋的需求持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格更有著七年翻番的歷史，但是政府卻通過劃分企業(yè)規(guī)模，來限制房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量以及投機圈地的行為。其二，房地產(chǎn)購買款項之首付款與開發(fā)商隔離，交由律師置于獨立信托賬戶管理，該信托賬戶信息受澳大利亞律師協(xié)會監(jiān)控，房屋交收之前不得動用。政府對開發(fā)商的資本狀況及信用級別有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，并且規(guī)定必須使用自有資金或合伙資金購買土地，禁止貸款，加之開發(fā)商在房屋交收之后方可真正計入房產(chǎn)收入，資金實力要求較高。其三，政府要求開發(fā)商雇傭的專業(yè)人士必須具有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書，例如規(guī)劃師、設(shè)計師、建筑師、營銷策劃師、房地產(chǎn)中介人員等。因此實力普通的企業(yè)難以進入房地產(chǎn)業(yè)，政府從而有效地控制房地產(chǎn)市場的供給能力（Australian Government，2015）。

（三）資產(chǎn)價格多方參與

一方面，澳大利亞國內(nèi)銀行可以為國內(nèi)房地產(chǎn)提供高達75%～80%的按揭貸款，而融資過程僅需要提供護照或駕照作為身份證明，以及信用卡作為銀行記錄。其手續(xù)簡化主要是因為銀行對本國房地產(chǎn)的公允價值具有很強的信心，對按揭貸款違約的顧慮不高。另一方面，根據(jù)澳大利亞消費者信心保護委員會要求，澳大利亞國內(nèi)的房地產(chǎn)均需經(jīng)過銀行等專業(yè)評估部門的價格評估，開發(fā)商利潤范圍設(shè)定、評估內(nèi)容及權(quán)重向社會公開；同時，各州區(qū)域房產(chǎn)價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與相關(guān)分析由州政府向公眾公開。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格定價及利潤分配基本具備公開透明性，從根源上控制了開發(fā)商的隨意定價現(xiàn)象。

（四）強制租賃定價

澳大利亞房地產(chǎn)市場以二手交易為主，由互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)交易信息同步共享。在房地產(chǎn)價格透明的基礎(chǔ)上，政府規(guī)定房屋租賃年收益不能高于房產(chǎn)價格的6%。因此，雖然房屋購買者數(shù)量不斷增加，但基本屬于長期持有投資。租金的限制在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的需求。

（五）限制境外投資

20世紀(jì)中葉，澳大利亞經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場過熱的動蕩時期。主要源自日本的房地產(chǎn)投機資金大量涌入昆士蘭州黃金海岸進行旅游區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，而后的撤資令房地產(chǎn)價格萎靡不振。因此，澳大利亞政府出臺政策限制境外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，限制外籍人士購買二手房，開發(fā)商單一項目價值的50%以上不得外銷。一系列嚴(yán)格的管控和監(jiān)督保護了國內(nèi)房地產(chǎn)價格，避免受到國際資本的沖擊（Gorman-Murray&Nash，2014）。

（六）規(guī)范購買合同

澳大利亞政府強制實行律師指導(dǎo)購房制度。普通房屋購買合同目前一般厚達幾百頁，涉及許多方面的專業(yè)知識，因此政府要求即使不構(gòu)成合同的法律定義，房屋資產(chǎn)的購買必須通過律師樓進行。此外，合同中不僅顯示單個物業(yè)的套內(nèi)情況，而且會標(biāo)示出所屬社區(qū)的水、電、天然氣、環(huán)保等方面的原始審批文件、地契權(quán)屬的轉(zhuǎn)移歷史以及開發(fā)商的資產(chǎn)負債情況等。提供較為全面的房屋購買合同有助于提升交易信息的透明度以及房地產(chǎn)市場的公開性。

（七）發(fā)展信用自律體系

目前，澳大利亞行業(yè)協(xié)會覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售中介商、律師、建設(shè)機構(gòu)等與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，維護整個房地產(chǎn)市場的合法運行，保護資產(chǎn)價格體系不受到市場參與者的有意破壞。例如，如行業(yè)協(xié)會發(fā)現(xiàn)查實“黑箱操作”行為，法庭可判罰入獄10年且最高罰款25萬澳大利亞元。由于信息高度透明，任何投訴均會受到相關(guān)行業(yè)協(xié)會的重視及處理，問題機構(gòu)信息會公布并共享于互聯(lián)網(wǎng)，對信用風(fēng)險與機會成本的考量相對降低了房地產(chǎn)市場的違法行為。

四、政策建議

此次危機的經(jīng)驗表明，機構(gòu)投資者引發(fā)的跨境資金大幅波動不僅對新興市場國家造成挑戰(zhàn)，也會影響發(fā)達國家宏觀經(jīng)濟政策的有效性和金融體系的穩(wěn)健型。然而，澳大利亞房地產(chǎn)資產(chǎn)價格受到2008年金融海嘯的波及甚微，在溫和的經(jīng)濟環(huán)境中呈現(xiàn)出穩(wěn)健增長的趨勢。海外移民的涌入和國內(nèi)能源的出口造就了國內(nèi)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長、較低的失業(yè)率及通貨膨脹率，澳大利亞房地產(chǎn)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。政府對于房地產(chǎn)市場的干預(yù)主要基于保障職能，其他方面皆由市場進行調(diào)整。政府為住宅建設(shè)提供城市規(guī)劃條例，監(jiān)督建筑條例實施。從悉尼200平方米的獨立房屋，到黃金海岸的80層高檔公寓，均需要將規(guī)劃文件、建設(shè)圖紙等交由政府審批，其他一切交易行為在法律允許的情況下完全開放，依照市場的運作準(zhǔn)則，由供需調(diào)節(jié)價格。作為一個成熟的房地產(chǎn)市場，中介服務(wù)參與者包括律師、財務(wù)專家、建筑設(shè)計師、營銷顧問、評估人士等均具有較強的專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)資格，這為房地產(chǎn)行業(yè)的健康運行提供了有利的支持。

在政策實踐中，既要看到機構(gòu)投資者對新興經(jīng)濟體宏觀經(jīng)濟和金融市場發(fā)展的促進作用，也要從各個環(huán)節(jié)降低其對金融穩(wěn)定和貨幣政策有效性的負面沖擊。

一是在國際層面加強對主要儲備貨幣發(fā)行國的監(jiān)督。在危機應(yīng)對措施的退出過程中，加強政策溝通和協(xié)調(diào)，避免對市場造成新的沖擊。

二是加強對全球流動性和跨境資金的監(jiān)測，特別是對活躍資金的監(jiān)測和分析。

三是在全球?qū)用娼⒁?guī)則，完善對大型機構(gòu)投資者的監(jiān)管。參照澳大利亞房市限制境外投資的思路，提高對房地產(chǎn)機構(gòu)的監(jiān)管要求和信息披露要求。

四是新興市場國家應(yīng)評估本國房地產(chǎn)市場對跨境資金的承受力，在此基礎(chǔ)上，建立適合本國國情的境外投資者管理制度框架，健全跨境資金流動的宏觀審慎監(jiān)管體系，不斷完善調(diào)控手段和管理措施。

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1006-169X（2016）06-0035-04