房價中國最大的政治經濟學

房價中國最大的政治經濟學

盡管輿論普遍認為中國房地產的黃金時代已經過去，地產大佬的顯赫地位已經讓位于互聯網精英，但它依然是現今最大的政治經濟學，交織了最多的社會運行要素。

2010年全國兩會結束后第一天，北京土地市場便出現三個“地王”，拿地方無一例外是央企。

2016,究竟誰在制造“地王”

三四線城市庫存過大，一線城市土地稀缺，財大氣粗的開發商們只得擠到幾個二線城市搶地，使得2016年有望成為史上出現“地王”最多的年份。那么誰是這些地王最主要的制造者？

地王頻現的隱憂

進入2016年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據地產信息提供商克而瑞統計，今年以來重點城市“三高”地王已達到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規模。

今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現“地王”最多的年份。

與地價齊高的是樓價。根據國家統計局最新公布的4月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，新建商品住宅價格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京。價格分別比上月增長了5.8%、5.3%和4.4%。緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長率都在3%及以上。

與以往一樣，地價的飆升，立刻引發了購房者的恐慌情緒。“南京樓市”微信公眾號主編李子墨說，土地拍賣當天，南京當地公號文章就發出文章報道此事，其中三四篇閱讀量達“10萬+”。“公司里兩個小女孩在拍出地王的第二天就趕緊去買房了”。

國企央企唱主角

李子墨說，從2015年開始，全國各地的資金都到南京炒房了，“我們認為這一輪上漲是資本游戲，實際上是一種貨幣現象，用無限的貨幣追逐少量的房子。”

在南京的新地王中，人們看到了一個并不熟悉的身影——葛洲壩集團。葛洲壩是隸屬于國資委的央企，以水電投資建設運營為主業。

據分析，水電系央企正積極搶做大規模。其中，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

實際上，不僅是水電系國企，綜觀今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區土地拍賣中，主力競拍者中海地產、中冶置地和江西新力，分別代表著國企、央企和市國資。

在南京，近段時間拿到地的開發商主要來自央企和國企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的資深觀察者王歡表示，國企和央企抬高了地價，這是行業共識，“有央企在，中小民營企業拿地很難。”

單個地塊動輒數十億元，而需要在各地囤地的房地產企業顯示不可能僅依靠自身的現金流支撐搶地。支撐一座座高樓大廈的，其實是銀行的信貸資金。

事實上，自從央行2014年11月份首次降息至今，經過多次降準、降息，市場資金面和流動性充足，銀行對于房企的支持可以說順理成章。

不過，從開發貸的定價來看，銀行已經幾乎“倒貼”。

年報顯示，2015年，金地集團整體平均融資成本為5.32%，利息資本化金額17.93億元。由于在各類負債中，銀行融資成本明顯較低，因此可以判斷，金地集團2015年銀行借款的平均融資成本將明顯低于5.32%。而有著國資背景的廈門國貿銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠遠低于商業銀行的一年期貸款利率。

當然，銀行要賺的絕不僅僅是吆喝聲。

一位精通房地產業務與融資的律師表示，“從過往的記錄來看，這些大型房企發生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發生”。

“對于優質企業，銀行追求的往往是以量補價”，一位城商行有關人士進一步表示，“從風控角度而言，銀行的貸款結構中也必須包含相當比例的低價但優質的貸款。此外，在攬存壓力比較大、優質貸款客戶減少的背景下，大型房企確實屬于稀缺資源，雖然銀行手握資金，但多數情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產企業的主辦銀行或戰略伙伴，這樣能夠在對公業務領域形成綜合經營優勢。”

新地王“解套”老地王

在地王現象中，最不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格，目前它幾乎在所有一線和熱點二線城市都出現了。

正常而言，開發商拿地價格要低于未來售房價格的50%，才能保證賺錢，最高也不能超過60% -70%。也就是說，開發商以每平方米4萬拿下的地，至少要賣到每平方米6萬-8萬才能回本。

而南京的新地王板塊的房價會漲到每平方米8萬嗎？融創中國董事會主席孫宏斌認為不大可能，他稱，“蘇州、南京的地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是在步杭州的后塵。”

在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

如果目前的地價不合理，為什么地產商們還扎堆往里沖呢？

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，實際上現在開發商們心頭盤算的是另外的賬本。因為現在三四線城市庫存過大，看不到盈利的希望，開發商們避之不及。而一線城市幾乎沒有新增土地供給。但開發商不能不拿地，因為要保證銷售額的持續增長，維持運轉。

最后造成的結果就是，大家都擠到二線城市搶地。“現在已經不是在用正常的市場預期拍地，而是無論多高的價格，都要讓自己還在這場游戲中。”張輝說，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風險，可能會虧錢，但是不拿地，團隊可能就沒了。”

其次，在面粉普遍比面包貴的時候，大家比的不再是面粉與面包的價格，而是過去的面粉與將來的面粉價格。“只要未來的地價比現在的貴，現在的地價就是合理的。”一位房地產業內人士說。

李子墨表示，南京一線房企的老總，也覺得現在的地價難以接受，他們期望地價的泡沫由時間和城市價值的提升來消化。

“南京歷史上，所有的地價泡沫都被時間消化了，過去兩年的地王現在來看，價格都不算高。”李子墨說，“老地王被新地王取代，老地王就解套了。”