關于我國住房價格變動因素的實證分析

王澤宇

【摘要】本文基于我國2005～2014年十年間的住房供給與需求的數據，運用實證分析方法，將這十年間的住房供需數據進行比較，并與當下我國住房價格變動的實際情況相結合，分析得出影響我國住房價格變動的因素：外部投資與居民購買力。

【關鍵詞】住房價格 變動因素 住房供需

一、引言

“耕者有其田，居者有其屋”是每個人的愿望。住房需求一直被人們看做是剛性需求。自1999年住房分配制度改革以來，我國住房價格一直快速上漲。2001年～2010年我國平均房價上漲了2倍多，其中如北京、上海、廣州等一線城市的住房價格漲幅屢創新高。在我國經濟快速發展，居民生活質量不斷提高的前提下，仍然有許多普通民眾對住房感到力不從心。

為了抑制房價持續過快上漲，中央政府自2005年以來，就多次出臺房地產調控政策，雖然在短時期內取得了一定的效果，但我國住房價格總體持續上漲的趨勢依然沒有變，房價仍居高不下。

住房與老百姓的生活息息相關。為什么在政府的調控政策收效甚微？影響我國住房價格的因素又有哪些？

在我國房價不斷上漲的同時，住房供給也在不斷增加。但是，房價上漲的速度遠遠高于住房供給的速度。1998～2012年，在絕大多數年份中，我國房價和人均住房面積都在增長，且房價上漲率都大于人均住房面積增長率；從增幅來看，人均住房面積增長速度呈下降趨勢，房價上漲率呈上升趨勢。為什么在住房供給不斷增加的情況下，我國房價仍然不斷上漲？這是本文討論的問題之一。

改革開放以來，我國經濟得到快速發展，尤其是加入世界貿易組織，為我國經濟的發展增添了更大的活力。近十年來，我國的經濟增速平均達到了8%。快速的經濟發展，極大的提高了人們的生活質量，改變了人們的生活方式。自2003年之后，我國出境旅游人數增長以每年近20%的速度快速增長。2005年，我國出境旅游人數為近3000萬，而到了2014年，我國出境旅游人數就達1.17億人次。

但與此同時，央行在2013年發布的一項問卷調查結果顯示，僅僅有2%的居民認為房價“令人滿意”。為什么在我國經濟快速發展，居民生活質量不斷提高的情況下，仍然有絕大部分民眾認為房價過高，甚至買不起房？

本文將通過對住房供給與住房需求進行分析，探討影響我國現階段住房價格變動的影響因素，并提出相應的政策建議。

二、文獻回顧

同本文有關的文獻主要有以下幾種：解釋我國房價居高不下的主要為國內文獻。關于我國房價居高不下持續高漲的具體原因，現有文獻主要從住房供給和需求兩方面進行研究。

需求方面的理論主要有消費者房地產投機論和國家房地產過度金融支持論。房地產投機論的觀點認為，我國消費者對住房的投資和投機行為導致了房價快速上漲并出現房價泡沫。這方面的研究文獻有袁志剛和樊瀟彥（2003）、況偉大（2010）、王永欽和包特（2011）等。通過以滯后期的房價變量作為預期投機行為的代理變量，房地產投機論方面的實證研究也發現，基于預期的投機行為確實對房價上漲具有顯著的解釋力（況偉大，2010等）。房地產金融過度支持論則認為，21世紀以來我國對房地產行業的過度金融支持（如住房信貸和利率優惠等政策）是導致房價快速上漲甚至出現泡沫的主要原因。這方面的理論研究有張濤等（2006）和李紹榮等（2011）等。這方面的實證分析也都證實，住房抵押貸款和利率政策確實對我國房價具有顯著的影響（張濤等，2006；梁云芳和高鐵梅，2006；周京奎，2012等）。

供給方面的理論主要有地方政府地價控制論和開發商住房市場壟斷論。地方政府地價控制論認為，地方政府對土地供給的壟斷和對土地收入的財政依賴是我國房價持續高漲的根本原因。這方面的理論研究有劉民權和孫波（2009）等。在實證研究方面，宮汝凱（2012）等研究則表明，我國地價和地方政府的土地財政規模對各城鎮房價具有顯著的正向影響。不過，梁云芳、高鐵梅（2006）和況偉大（2012）的研究認為，雖然地價對房價有影響，但房價主要是由供求決定的，需求方面的因素可能更重要。供給方的開發商市場壟斷論認為，房地產行業的寡頭壟斷市場使得開發商可以通過捂盤售和價格合謀等手段來抬高房價以獲得高額壟斷利潤。理論方面的研究有況偉大（2006）等，實證方面的研究如李宏瑾（2005）等。

本文將結合以上研究結論，以一個宏觀的角度來分析影響我國房價變動的因素。

三、實證分析

（一）研究設計

供需關系：在這里，通過房地產開發企業個數及房地產開發企業施工房屋面積來表示供給方。通過居民消費水平來表示居民購買力，從而表示需求方。通過供需雙方的比較分析，進而得出影響我國住房價格變動的因素。

（二）研究過程

供需關系：通過查閱國家統計局統計數據，本文得到了2005年—2014年我國房地產開發企業施工房屋面積數據（見表2.2-1）：

從圖2.2-1中可以明顯的看出，代表需求方的居民消費水平的增長比率明顯低于代表供給方的房地產開發企業施工房屋面積的增長比率。這表明，目前我國住房的供給量遠遠大于居民對于住房的需求量。而根據西方經濟學供需關系我們可以得出以下結論：隨著住房供給的不斷擴大，并高于居民的需求時，通過市場的自發的調整，住房價格應呈現逐漸回落至合理的范圍內。但很明顯，這與目前我國住房價格持續上漲的實際情況相違背。故表明，當前我國住房價格存在較明顯的泡沫因素。鄒瑾、于燾華和王大波（2015）在《人口老齡化與房價的區域差異研究》一文中，亦間接證明了上述結論。“投機性需求推動了我國東部區域的房價上漲。”

（三）研究結果

通過對我國住房供給與需求，以及經濟發展與居民財富之間的對比分析，本文得出以下結果：

通過住房供給與需求之間的對比，得出理論與實際相違背的結果，即遠大于需求的住房供給，本應在一定程度上抑制房價的上漲。但事實卻與之相反，我國房價持續居高不下。所以我們得出，影響我國房價變動的一個重要因素就是外部投資。

三、存在問題

本文通過查詢國家統計局相關數據，對住房供給與需求進行了比較分析，并利用圖表比較直觀的反映了其之間的相互關系，從而分析得出了影響我國住房價格變動的因素。

但同時，本文也有較大的局限性。雖然有較權威的理論數據做支撐，但并沒有運用更嚴謹的模型公式做推導，致使本文做出的結論的準確性受到一定影響。

四、建議和對策

針對以上實證分析的結果，本文提出以下建議與對策：

一是堅定不移的貫徹供給側結構性改革的方針政策，將去庫存與去杠桿結合起來，從供給側影響需求側，進而抑制房價過快上漲。

二是加強社會福利支出，進一步提高居民生活質量。同時適度運用貨幣政策，影響人們的消費行為。

三是轉變經濟發展結構，大力發展“綠色”經濟，讓經濟發展成果最大程度的惠及普通民眾。

四是警惕外部的惡意投資，出臺相應的法規政策規范房地產市場，并加強政府監管。

五、結論

本文通過比較分析住房供給與需求之間的關系，并與當下我國住房價格實際情況相比照，分析得出影響我國住房價格變動的因素：外部投資與居民購買力。住房供給與住房需求之間的矛盾證明了導致我國住房價格居高不下的一個重要因素——外部投資。而我國居民購買力相較于我國較快的經濟發展來說，增幅較低。表明了并沒有足夠多的實際住房需求來促進住房供給。從而間接證明了我國住房價格存在泡沫。

參考文獻

[1]鄒瑾，于燾華，王大波.《人口老齡化與房價的區域差異研究：基于面板協整模型的實證分析》.《金融研究》，2015第11期.

[2]王弟海，管文杰，趙占波.《土地和住房供給對房價變動和經濟增長的影響：兼論我國房價居高不下持續上漲的原因》.《金融研究》，2015第1期.

[3]況偉大.《預期、投機與中國城市房價波動》.《經濟研究》，2010第9期.

[4]呂江林.《我國城市住房市場泡沫水平的度量》.《經濟研究》，2010第6期.

[5]袁志剛，樊瀟彥.《房地產市場理性泡沫分析》.《經濟研究》，2003第3期.

[6]陳斌開，楊汝岱.《土地供給，住房價格與中國城鎮居民儲蓄》.《經濟研究》，2013第1期.

[7]況偉大.《中國住房市場存在泡沫嗎》.《世界經濟》，2009第12期.