財務分析案例

張文婷 李艷

一、榮安基本情況

榮安地產股份有限公司，是寧波市第一家上市公司，于1993年6月在深交所掛牌。1999年10月，公司進行第一次資產重組，榮安集團正式掛牌成立。2009年6月，公司第二次進行重大資產重組，定向發行82800萬股A股購買集團旗下房地產公司股權以及房產，宣布正式進軍房地產經營與開發。

榮安地產擁有國家一級開發資質，其為更好地滿足消費者需求、推動城市化的發展做出了積極的貢獻。2013～2015年，榮安連續3年成功入圍“浙江省服務業百強”。除此之外，每年還獲得多項榮譽獎勵。可以說，榮安的發展是矚目的，它受到了民眾的關注與認同。

二、榮安財務分析

（一）償債能力分析

1.短期償債能力。通過表中數據可看出，榮安近年來流動比率呈現波動上升的趨勢。14年流動比率的大幅上升，源于短期借款的減少。15年較14年流動比率降低了0.75。

流動資產中包含存貨等相對流動性差的項目，而房地產行業的特殊性，決定了其較大的存貨額，因此，速動資產的流動率更有研究價值。14年短期借款取消，應收賬款等資產項目增加，因此，期末速動比率呈現較去年上升了0.21。15年總體銷售狀況趨好，應收款項大大增加，而應付賬款等流動負債大大減少，從而使得指標呈現加快發展的形態，且上升比率值超上一年上升值。

觀察榮安的現金流動比率，可發現其現金償還能力基本上是保持在穩定的范圍，其償債能力表現出的這個水平，說明公司的直接支付能力并沒有太大問題，風險不是很大。至于14年呈現的比率為負數，主要原因歸于同年房地產項目的支出增多。

就房地產行業來說，榮安的短期償債能力良好，且保持在一個穩定發展的階段，但在發展中仍然要隨時關注現金流的變化。

2.長期償債能力。從圖1、圖2來看，流動資產構成了總資產較大比例，且基本保持在一個穩定的比重。13～15年負債雖仍以流動負債為主，但其流動負債比重正逐年下降，非流動負債呈現上升趨勢。

資產分析：存貨在流動資產中占較大比重。除了存貨，長期股權投資和固定資產占據較小的比重且波動幅度很小。在該行業，企業在收到客戶的預售房款時并不能直接確認收入，只能結轉到成本中，等到客戶完成簽訂合同時，才能轉移該項目風險，確認銷售收入并結轉到相應的成本。因此，房地產行業較大的存貨額也是正常現象。近年來受到樓市低靡環境影響，對存貨的管理變得更加不好控制，要想實現公司資產質量的提高，唯有在銷售上下苦功夫。

負債分析：a.流動負債的結構：觀察企業的負債情況，可以看到13年存在短期借款，14～15年短期借款取消，加強了短期借款的控制。b.非流動負債的結構：查閱數據可以發現，14年開始長期借款有了明顯的增加趨勢，這表明企業開始注重長期負債的融資方式，并且嘗試不斷優化融資結構，同時也可發現該階段企業對于資金需求的緊迫性與急切性。

在長期償債的能力分析中，榮安近年來其股權融資和債券融資發生了一定規模變化，融資結構有了一定變化，但其資產負債率仍舊保持在一個穩定的范圍，這對于房地產企業來說，其發展前景是好的。

（二）營運能力分析

企業要收獲較好的經濟效益，則要求在開發與投入費用的減少的同時，收益卻是逐漸走高的。

1.短期資產營運能力。第一，存貨周轉率。房地產行業存貨的特殊性，決定了如不能很好地控制，將會產生成本過度等重大問題。由于榮安近年來業務規模的不斷擴大，銷售下降的速度快于存貨規模下降速度，因此，存貨的周轉率是逐年下降的。一旦該指標過小，則需要考慮相應的跌價準備。隨著國內對樓市需求的降低，房地產行業競爭局面緊張，2014年的房地產市場處于一個較為低迷的狀態，其中土地成交量、新工程數量等指標均趨于較低水平，整個行業也呈現著低氣壓狀態。“去庫存”的信號，貫穿于調整期的整個樓市。但市場的不景氣，使得較多的房地產企業均不敢貿然嘗試開發新項目，反映在數據上的擬開發項目及完工產品均有大量減少，存貨的結構在發生改變。因此，在未來的發展中，在需求有限的情況下，盡可能出臺相應優惠措施，降低存貨水平，加速資金回籠，推進優質項目的開發，提高資金利用效率。第二，應收賬款周轉率。從3年的數據中，可以看到榮安的應收賬款的周轉速度有了大幅度的下降，原因離不開營業收入的不斷下降，以及行業內所實行的寬松的房地產政策。這一指標的下降不利于營運資金的節約，在一定程度上會增加壞賬損失，對于資產的流動性也產生了不利的因素。

2.長期資產營運能力。近年來，榮安的總資產周轉率呈現下降趨勢（見圖3），其主要原因還是得歸究于存貨周轉率的不斷下降，另外毛利率的下降也對指標產生了一定的影響，盡管應收賬款有了較快的增長，但其對于資產周轉的拉動速度仍然是有限的。

總的來說，近年來，榮安受房地產宏觀調控政策以及市場環境不理想的影響，就其自身來說，其營運能力并不是十分理想，但對于該行業來說，已處于不錯的營運水平。因此，榮安要想繼續保持良好的發展勢頭，勢必要更加關注存貨的管理，從而進一步推進資金的回籠，提高總資產的管理效率。

（三）盈利能力分析

一個企業盈利能力較好，則說明該企業發展形勢整體向好，擁有不錯的未來發展前景。

1.營業收入分析。營業收入是對經營業績的重要反映，也是公司獲利的主要來源。從表2可見，營業收入絕大部分來源于除寧波以外的地區，當年主要是臺州、杭州這兩個地區房產項目的交付，但其毛利率還是沒有寧波本地的貢獻率高，這表明企業仍舊堅持以深度挖掘寧波市場為主，加速推進杭州等地區的擴張，以此來保障業績的不斷增長。

2.期間費用分析。期間費用的高低反映了企業降低生產成本能力的高低，這與技術水平、經濟規模、產品開發與設計息息相關。根據表3可見，相關費用和主營林潤均呈現負增長的態勢。聯系房地產宏觀環境不難發現，近幾年房地產樓市毛利率整體走低，為維穩市場，企業不得不以低價跑量為基調，從而刺激消費。由于房地產市場的低壓影響，項目交易量下滑，迫使企業不得不注重相關成本費用的控制。從數據上看，榮安在這方面做出的努力還是顯而易見的。榮安在樓市低靡的環境下，壓縮成本開支，堅持采用科學化的管理機制，力求精簡高效，提升了公司的整體盈利水平。

3.收入利潤率分析。主營業務利潤率分析：由表4可發現，3年來榮安銷售毛利率呈波動上升趨勢。14年由于房地產的調控政策以及地方首付標準降低、零利息地方政策等因素的多重影響，使得房地產行業唯有降低銷售價格，從而實現以低價促銷量的經營戰略，提高了資金的保障程度。15年在寬松的房產政策刺激下，房地產市場回暖，拉動了市場成交量、房價，從而使得銷售收入增長，另外，企業在控制成本上下的功夫也是卓有成效的，因而，毛利率較14年有了較大提升。

利潤的分析：由數據可知，盡管榮安主營業務利潤有下降，但其毛利率仍然維持在一個穩定發展的階段，并且在發展的過程中有略微的上升，且高于行業平均水平，企業的整體獲利能力很好。

4.盈利能力指標。第一，資本的經營能力因素分析。由下表可看出，總資產報酬率是一個波動上升的狀態，并且在15年上升幅度較大，說明企業資產盈利能力較強，資產運用較為合理。凈資產收益率在總體表現中呈現下降的趨勢，這是資產規模擴大時，凈利潤卻在逐年下降的結果。

第二，現金流變動分析。通過數據的計算可知，榮安近幾年該指標變動較大，說明了其現金流具有一定的不穩定性，可能存在風險。這種不穩定性，離不開存貨對其的影響。所以，要想降低企業經營風險，提高資金運用效率，就需要加強現金流的管理。15年加快項目開發節奏管理，增加了銷售，降低了庫存數量，加快了資金的周轉，當年盈利現金比率明顯上升，表明企業在經營戰略上的決策是很正確的。

根據上表可看到，近年來，榮安每股收益是呈大幅下降趨勢的，這與資產收益的降低有關。受到市場競爭的沖擊以及低價銷售策略的影響，房地產的業績水平出現大幅度下滑。15年該指標進一步下降，源于資本公積轉增資本。同時，資本的增加，仍能保持收益，表明榮安的獲利能力還是不錯的。

綜上所述，榮安具有較好的獲利能力，且這種能力相對穩定，榮安保持這種較好的發展態勢，在房地產競爭愈演愈烈的今天，離不開其有效的管理控制以及精準的決策戰略。

三、現存的問題與未來發展展望

（一）存在的問題

1.現金流量的管理。榮安現金流動并不是十分穩定的，而現金又是關乎整個企業發展命脈的重要保障，如果資金流斷裂，那產生的后果不可想象，致使一個企業陷入癱瘓的境地也常有發生。

2.存貨的管理。榮安存貨周轉速度并不是很理想，這一方面是受市場供求影響，另一方面也在提醒著經營者關注存貨風險，否則風險過大，就會影響其營運能力，繼而影響到企業的資金流，增加企業經營風險。

3.內部和外部環境變化。房地產行業政策不斷變化，市場競爭卻沒有削弱，企業在應對變化時，如不能及時調整經營戰略，制定迎合市場發展的目標，那么必將會增加管理風險。

（二）發展展望

房地產市場在2015年總體走向復蘇，這為今后的發展提供了一個契機。未來的樓市市場，成交量、房屋標價等指標也會呈現上漲，但同時縱觀整個行業，其面臨的壓力也仍是很大的，這些壓力可能是全國商品房的庫存，同行業間樓盤的對比等。

未來的房地產市場發展，機遇與挑戰并存。來自行業內的競爭不可避免，企業要做的唯有強化自身管理，在提高自身開發質量的同時，加快工程開發進度，制定好適合自身發展的經營戰略以及提高企業的抗風險性，在行業內樹立起獨特的標桿。而榮安作為一個擁有多年房地產開發經驗的企業，也仍在努力中。其對于公司未來發展走向擁有明確的定位，在發展中不忘控制成本以及制定一套科學的管理機制，兼顧多元化發展，從而實現公司穩健發展，其未來發展前景是良好的。

參考文獻

[1]榮安地產.2015年度社會責任報告[R].榮安地產（005517），2015，03：1-25.

[2]高建萍.談財務報表的會計分析[J].山東商業會計，2014（1）：41-42.

[3]侯君陽.企業償債能力的財務分析方法研究[J].黑龍江科學，2013（11）：107-107.

[4]任雪峰.房地產財務成本管理問題及其對策探討[J].現代商業，2013（29）：144-145.

[5]任超.基于現金流量的財務分析指標體系構建[J].商，2013（18）：103-103.

[6]劉洪玉，姜沛言，吳璟.存貨規模、房價波動與房地產開發企業風險——基于中國上市房地產開發企業的實證分析[J].浙江大學學報（人文社會科學版），2013（01）：43-57.

作者簡介：張文婷（1994-），女，漢族，浙江嘉興人，就讀于寧波大紅鷹學院，財務信息化專業，研究方向：財務數據分析；李艷（1982-），女，漢族，河北衡水人，寧波大紅鷹學院教師，研究方向：管理科學與工程，為本文的指導老師。