淺談營改增后房地產開發企業費用核算

紀巧莉

【摘要】房地產業營改增實施以來，對于采用一般計稅方法核算的房地產開發企業的期間費用及開發間接費用，因涉及到的進項稅抵扣事項比較復雜，核算難度增加不小，如何正確核算及抵扣，成為該行業財務人員普遍關系的問題，為此筆者進行了相應的歸納整理，希望能給各企業財務人員提供一個較全面的參考意見。

【關鍵詞】房地產業營改增 成本費用 一般計稅方法核算 進項稅

2016年5月1日房地產業營改增實施以來。房地產開發企業財務人員面臨新舊稅制的過渡和財務核算的巨大變化，尤其對于采用一般計稅方法核算的的房地產開發企業來說，因涉及到進項稅的抵扣，核算難度增加不小，在所有會計核算事項中，期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）以及開發間接費用因核算事項繁多，涉及抵扣增值稅進項發票的復雜性及多樣性（有的核算事項不允許抵扣進項稅，而允許抵扣進項稅覆蓋了多種稅率），成為企業財務人員普遍關心的問題，如何進行正確核算及抵扣，筆者進行了以下歸納：

一、管理費用

管理費用中不允許作為增值稅進項稅額抵扣的事項包括：職工教育經費除外的所有職工薪酬范圍內事項，差旅費中的餐費及出差補助，長短途客運票、火車票、飛機票，市內交通費中的打車票和公交票，業務招待費，因為管理不善被盜丟失的存貨，法院收取的訴訟費，稅金，殘疾人就業保障金，防洪基金，價格調節基金。以上事項不需區分不含稅價和進項稅全額計入管理費用。除此之外的其他事項需區分不含稅價和進項稅額賬務處理如下：

借：管理費用—二級明細

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

管理費用下核算事項眾多，不同的供應商（小規模納稅人或一般納稅人）提供發票不同，可抵扣進項稅率不同；不同的核算事項進項稅抵扣稅率也不相同。管理費用下常見核算事項可抵扣進項稅稅率歸納如下：

（1）可抵扣進項稅率為17%的核算事項有（供應商為一般納稅人）：花卉租賃費、辦公用品購置費、辦公用具修理費、桶裝水、火力發電電費、小水力發電電費、汽車油費、車輛修理費、低值易耗品、勞保用品。

（2）可抵扣進項稅率為13%的核算事項有（供應商為一般納稅人）：自來水費。

（3）可抵扣進項稅率為11%的核算事項有（供應商為一般納稅人）：房租費、房屋裝修費、房屋修繕費、郵政郵寄費、電話費、電話初裝費、寬帶初裝費、停車費

（4）可抵扣進項稅率為6%的有（供應商為一般納稅人）：職工教育經費、復印費、住宿費、車輛保險費、物流快件費、網絡服務費、咨詢顧問費、審計鑒證費、集團管理費、物業費、安保費。

（5）可抵扣進項稅率為5%的有：一級二級公路、橋、閘通行費，租用一般納稅人房產的房租（2016年4月30日取得的房產，按簡易計稅辦法計稅），租用小規模納稅人及其他個人房產的房租（住房除外）。

（6）可抵扣進項稅率為3%的有：高速公路通行費、小規模納稅人提供的服務事項（房租除外）。

（7）可抵扣進項稅率為1.5%的有：租用個人住房的房租費。

二、銷售費用

銷售費用核算與管理費用會計核算方法基本相同，但是銷售費用中需要注意的是促銷品贈送問題。如果促銷品隨同開發產品一同贈送給業主，則不需要單獨另行視同銷售，可認為促銷品的銷售價格已經包含在開發產品銷售價款中，一律按照房地產企業向業主實際收訖的價款征收增值稅即可，賬務處理如下：

（1）購進促銷品

借：庫存商品

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

（2）促銷贈送

借：銷售費用—促銷禮品費

貸：庫存商品

如果促銷品隨機贈送給潛在業主，或者以抽獎的方式贈送給中獎業主，則需要單獨視同銷售，賬務處理如下：

借：銷售費用—促銷禮品費

貸：庫存商品

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

應交稅費—應交代扣個人所得稅

銷售費用下常見核算事項可抵扣進項稅稅率歸納如下（和管理費用重復事項不再贅述）：

（1）可抵扣進項稅率為17%的有（（供應商為一般納稅人）：銷售模型費、印刷費、促銷禮品費、中介策劃費。

（2）可抵扣進項稅率為13%的有（供應商為一般納稅人）：未售房產的取暖費。

（3）可抵扣進項稅率為11%的有（供應商為一般納稅人）：臨時售樓部和樣板房建造費。

（4）可抵扣進項稅率為6%的有（供應商為一般納稅人）：廣告宣傳費、會議展覽費、銷售代理費、市場調查費、前期物業費。

（5）可抵扣進項稅率為3%的有 ：所有小規模納稅人提供的服務事項。

三、財務費用

財務費用主要核算賬戶管理費、網銀證書年費、銀行轉賬短信服務費、賬戶維護費、轉賬手續費、詢證函費用、POS機刷卡費、印鑒變更手續費、銀行支票工本費、流動資金借款利息支出、一般借款輔助費用。

利息支出及向貸款方支付的咨詢顧問費不能作為進項稅額扣除，除此之外的其他費用以及因為貸款而發生的向第三方支付的資產評估費用、抵押費用、審計費用等借款輔助費用可以作為進項稅額扣除，適用6%稅率。因此房地產企業接受上述可抵扣進項稅的金融服務時，一定要注意向對方索要增值稅專用發票，賬務處理如下：

借：財務費用—直接收費金融服務

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

四、開發間接費用

開發間接費用科目核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，核算內容和管理費用類似，不能作為進項稅額抵扣的事項為：直接為工程項目服務的前期部、工程部、成本部、預算部人工工資和福利費，發生上述事項時應當全額計入開發間接費科目，但是上述人員的教育經費可以作為進項稅額抵扣。其他開發間接費則區分不含稅價和進項稅額賬務處理如下：

借：開發間接費—二級明細

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款

如果多個項目共同負擔，則注意月底按照各個項目建筑面積分配進各自開發成本。因開發間接費下常見核算事項可抵扣進項稅稅率和管理費用大致相同，所以不再一一列舉。

營改增后，房地產開發企業財務核算變得復雜化，各企業應認真學習相關稅收政策、法規，做好相應會計核算，同時充分重視對發票尤其是進項稅發票的管理，報價相同的情況下盡量取得一般納稅人開具的增值稅專用發票，以便有效減低企業的增值稅稅負。

參考文獻

[1]李雪.淺談“營改增”對房地產企業的影響及應對措施[J].《中國集體經濟》，2016（9）：77-78.

[2]楊芙蓉.房地產開發企業項目成本核算[J].《財經界：學術版》，2011（10）：91-91.