北京房地產價格影響因素研究

房鑫 王翠云 曹力 李澤京 楊武建

一、研究背景及意義

近年來我國房地產市場獲得了迅猛發展，房地產迅速成為消費熱點和投資熱點。尤其是最近一段時間，頻頻出現房地產利好消息。在2016年兩會召開期間，政府工作報告明確指出要因城施策化解房地產庫存，可以看出，未來很長一段時間內中央政府會將固定資產投資和房地產投資作為穩定經濟增長的主力。在這種利好消息的影響下，北京、上海、深圳等一線城市的房價直線飆升。尤其是北京的房價，在北京市委十一屆八次全會正式公布了北京行政功能搬到通州的消息的影響下，京郊房產交易市場出現了凌晨開始排隊買房號的現象，京東燕郊等北京郊區的房價飆升。這種房地產價格飆升的現象值得我們關注。

居住是人類的基本生活需要。住房問題不僅僅是個經濟問題，而且是一個社會問題。北京作為我國的首都，每年都有大量人口涌入，這些人的住房問題是影響北京健康發展的關鍵問題，而這些外來人口房屋選址的主要地點在北京郊區。弄清北京房價影響因素，進而有效控制房價，成為政府和學者們關注的焦點。而且，基于房地產對發展經濟、擴大市場內需、提高人民生活水平的作用，該行業的穩定健康發展對一個城市經濟的整體發展有著不可忽視的作用。因此，理順影響北京房地產價格的相關因素，對打破當前制約城鎮居民的住房問題、培育住房市場有效需求、促進國民經濟增長等，具有重要的理論和現實意義。

二、北京房價影響因素的理論分析

（一）消費者因素

1.居民收入水平。近幾年，隨著經濟的快速發展，我國居民的收入水平有了很大的提升。收入的提高使得人們除了滿足日常生活的需要還能有一定的積蓄用于購房，即購買能力提高；同時，收入的提高使人們生活條件有了很大的改善，從而產生了改善居住條件的欲望。因此，收入的提高會使房地產市場中的需求增加，引起房價的上漲。

本文用城鎮居民家庭人均可支配收入來作為居民收入水平的替代變量，來反映市場的需求，反映人們的支付能力，以X1來表示，單位為元。

2.居民消費價格指數（CPI）。居民消費價格指數通常能夠反映一定時期內的物價水平，物價水平的高低決定了居民存有人民幣的實際價值，會影響購買力的高低，從而影響購房的能力。

本文選取每月發布的居民消費價格指數，來反映物價水平，以X2來表示，單位為%。

3.消費者對房價的預期。通常情況下，價格越高需求量越小。但加入預期因素后，則完全不同。當預期商品價格在未來會漲的時候，消費者會增加當期對產品的需求，反之對商品的需求減少。但由于消費者預期屬于消費者心理范疇，很難以數據度量，所以在本文中不加以測量。

（二）房產商因素

1.土地價格。房產商在開發房地產時候，有很大一部分的成本就是來自于購買土地。隨著我國城市化進程的推進，城市的土地資源越來越稀缺，土地的價格也逐年提升。尤其是對于北京來說，北京是首都，走的是國家化的發展路線，城市功能及市政規劃等政策性因素，引發地價明顯上升。

由于各統計部門并沒有發布北京地價的月度數據，所以只能用北京土地購置費，來反映土地購置價款，以X3來表示。

2.建造成本。房地產開發中，除了土地價格，成本中另一個比較大的部分就是建造成本了。一般來說，成本越高，商品的價格自然也會越高。房地產與其他傳統行業相比，需要有很大的成本的投入，所以成本的變動對于房地產價格的變動也會產生深遠的影響。

本文這里選取中國產業分析平臺發布的建材類價格指數，來反映普通住宅的建造成本，以X4來表示，單位為%。

（三）供給因素

房地產作為一種商品，必然符合市場經濟的規律，所以供給因素的變動會影響均衡價格水平。

1.商品房竣工面積。商品房竣工面積相當于庫存因素，已經存在的商品房的數量越多，房價相對會有所下降。

選取每月發布的北京房屋房竣工面積，來反映市場的供給，以X5來表示，單位為萬平方米。

2.住宅投資。住宅投資是指本期內對于住宅的投資，反映在一定經濟水平下對住宅投入的力度，投入越多，則未來房屋數量可能會越多，這也就使得房屋未來供給增加。

選取每月發布的北京房地產開發額，以X6來表示，單位為億元。

（四）政府因素

1.基礎設施建設。在我國土地公有的背景下，政府對于房地產的開發有很大的影響力。并且由于居民買房時大多數人都會考慮房屋周邊的環境，包括空氣環境、交通便利情況、小區配套設施、周圍商圈情況等，這些都與政府的基礎設施建設計劃密不可分。所以政府開通新的地鐵、公路，或是開發新的商圈時都會對房屋的價格造成影響。

選取北京固定資產投資額來反映基礎設施建設費用，以X7來表示，單位為億元。

2.政策因素。政府頒布的新的政策可能會對經濟產生很大的影響，比如：近期提出的去庫存的政策，以及有去庫存政策所產生的一系列包括信貸門檻降低、貸款利率降低等輔助的政策，就使得房價飛漲。但由于政府政策因素難以測量，所以在本文中不加以體現。

三、實證研究

本文擬用北京樣本住宅平均價格Y作為被解釋變量，以城鎮居民人均可支配收入X1、居民消費指數X2、北京土地購置費X3、建材類價格指數X4、北京房屋竣工面積X5、北京房地產開發投資額X6、北京固定資產投資完成額X7作為解釋變量，建立多元回歸方程。

設定模型的函數形式為：

Y=α0+α1X1+α2X2......+α7X7+ξ

其中，α0為常數項，αi（i=1，2，3，4，5，6，7）為回歸參數，ξ為隨機誤差項。

利用SPSS 19.0回歸分析的進行分析，以確定各解釋變量對住宅價格的影響程度。先對7個變量進行標準化處理，之后將標準化后的7個變量進行回歸分析，得到的調整后的R方為0.892，X1、X2、X6、X7這四個變量的sig較小，分別為0.11、0.12、0.04及0.02，說明這四個變量對于住宅價格有很好的解釋力。

得到的公式為：

Y=-1.22+0.478X1+0.516X2+0.399X3-0.273X4-0.344X5- 1.346X6+1.421X7

從方程式中可以看出：北京固定資產投資完成額對房價的影響最大，每上升1個百分點，房屋銷售價格會相應上升近1.42個百分點。排在第二位的是北京房地產開發投資額，京房地產開發投資額的絕對數每增加1個百分點，房屋銷售價格會上升約1.346個百分點。之后對房價影響較高的是居民消費價格指數，居民消費價格指數每增加1個百分點，房屋銷售價格會上升約0.516個百分點，說明房價的變動在一定程度上是由于物價的高漲。而對于房地產開發商來說的土地購置費用、建材價格等指標則對房價沒有很大的影響，這在一定程度上也說明了目前的房價已經脫離了成本的限制，而是單純的有人民收入水平的提高和物價提升等其他因素決定。

因此我國政府針對北京房地產要采取通過提高對房產商的開發房屋的審批門檻，降低可貸款額度，降低對房地產開發的金融支持，將房地產開發的速度降下來，減少空置房，使有效供給比例增多，才能從根本上解決北京房價問題。