探討浦城縣房地產經濟發展存在的問題以及改進策略

吳萍

【摘要】本文以浦城縣房地產經濟發展為核心，闡述縣級房地產經濟實現高效發展的現實意義，分析浦城縣房地產經濟發展的現狀，發現其中存在的問題，并提出有效的改進建議。希望能夠起到拋磚引玉的作用，進而在促進浦城縣房地產經濟實現更快更好的同時能夠為其他地區房地產經濟的發展起到一些參考和借鑒的作用。

【關鍵詞】房地產 經濟發展 存在問題 改進策略

一、緒論

浦城縣房地產事業的發展經歷了幾個階段：從八十年代末、九十年代初的單體開發到九十年代中后期的局部開發，再到2000年后的連片開發和新區建設與舊城改造并舉，發展到近幾年高層、高檔綜合小區的建設。總體來看，當地房地產市場逐步步入正常化、規范化軌道。特別是近幾年隨著經濟發展，人們生活水平的提高，房地產市場也得到迅猛的發展。

房地產行業是我國國民經濟的重要支柱型產業之一，據公開資料顯示，2015年，我國GDP總值達到676708億元，同比增長6.9%，其中房地產行業的貢獻率占我國整個GDP總體比重的6.1%，而浦城縣房地產行業占GDP總體比重為4.0%，雖然貢獻率不夠高，但是總體呈現增長的態勢，所以如何讓房地產經濟在我縣經濟發展中實現價值最大化，確保其助推國民經濟增長的作用得到切實的發揮，就房地產經濟發展的相關問題進行進一步的分析和研究是十分必要的，而就目前情況來看，很多文章已經對此方面進行了研究和討論，本文以浦城縣房地產經濟為切入點，進行比較詳細的分析和研究。

二、房地產經濟實現高效發展的現實意義

第一，房地產經濟的發展可以產生波及效果，有助于拉動其他行業經濟的發展。即房地產行業在施工、銷售等環節中會涉及到原材料購進、大型機械等各種設備的使用、服務業等部門的配合進行房產的銷售。例如房地產建筑成本中原材料的消耗占據近70%，所以對于原材料的生產、供應商來說無疑是巨大的發展機會。

第二，房地產發展結果即房地產品的生產為各行各業和很多經濟部門提供了必要的場所，成為其發展的前提，尤其對于現在穩步增長和大力扶持的第三產業來說，都是以房地產產品為前提和根基的。同時房地產業的發展為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、房屋金融保險業、物業管理業、房屋買賣中介業等各行各業都提供了立足之地。

第三，房地產產品的消費是一項綜合性的消費，據先關學者的調查和研究發現，房地產業的發展可以直接或者間接帶動60多個部門和行業的發展，從某種意義上來講，房地產業關乎到我們生活的方方面面，不論從微觀層面還是宏觀層面來看，其給地區經濟的發展和國民經濟的進步都貢獻著不可小覷的力量。

三、浦城縣房地產經濟發展的現狀及問題

（一）浦城縣房地產經濟發展的現狀

2015年，全縣商品房預售批準11.19萬平方米，同比增長26.01%。其中住宅0.4萬平方米，其余均為商業營業用房；而就浦城縣商品房銷售情況來看，2015年全縣商品房銷售面積10.45萬平方米，同比-23.89%，銷售金額7.11億元，同比0.85%；其商品房待售情況截止12月31日表現為，已批準預售待售面積29.43萬平方米，同比7.7%。其中商品住房待售面積12.39萬平方米，同比-28.78%。

而之所以浦城縣房地產經濟會出現這樣的現狀，表現為以下幾點，一是我縣整體經濟形勢下行，民間資本流失，百姓購買力下降；二是部分大樓盤離城區遠，主要購買對象為鄉鎮客戶，購買力不高；三是新開盤樓盤少，且均為商業房產；四是對去年預售的正大路“仙樓嘉園”和“仙樓瑞園”兩樓盤，樓面地價高、成本高屬較高端住宅，銷量較少，工程建設進度正常，企業資金接續周轉困難。

（二）浦城縣房地產經濟發展中存在的問題

1.配套的政策規范有待完善。促進房地產市場的政策、策略還不夠全面，力度還不夠大，房地產市場依舊疲軟是現階段房地產經濟發展中主要存在的問題之一。即就目前情況來看，我國的房地產行業相對于國外發達國家來說依舊處于發展階段，缺乏完備的法律、規范等制度體系，配套法律法規的建設依舊不能滿足現階段我國房地產事業發展的速度。而浦城縣在制度建設方面，由于缺乏有效的、權威的制度規范作依據和參考，自己制定的制度規范引導性、權威性、實用性和適用性都不夠完善，進而在一定程度上增加了浦城縣房地產經濟發展中存在問題的可能性。

2.開發企業資金困難。開發企業資金較緊張，城郊結合部及較高價位樓盤較難銷售是比較普遍的又一問題，即房地產開發企業開發的房產并不能在預期的時間內售罄，房地產企業拿不到投資下一個房地產項目的成本資金，所以房地產企業只能通過搞活動等變相降價增加銷售量來收回成本；另外，我縣房地產企業的融資渠道比較單一，大部分的房地產開發企業主要依靠預售期房、銀行按揭貸款來逐步收回成本，項目開發貸基本停止，而民間融資成本太高，這種單一的資金獲得渠道也一定程度造成了開發企業資金困難問題的發生，影響了房地產經濟的發展。

3.購買力不足。目前浦城縣商業地產及大戶型住宅存量偏多，鄉鎮所在地及郊區房產銷售緩慢是浦城縣房地產市場工作層面中存在的又一比較普遍的問題。即當今時代我國的人均GDP處于低水平狀態，最終消費水平為58.8%，人均為47.5%，對于浦城縣來說同樣如此，對于急于購房的剛需群體來說往往是低收入水平的群體，而對于高收入群體來說卻不急于購房。

另一方面從浦城縣房地產市場運行層面來看，其房地產經濟發展中存在的問題主要表現在以下兩個方面：

第一，房地產預售資金監管制度不夠完善。由于我省大部分縣市商品房預售資金管理辦法未出臺，我縣具體的措施也未制定，這就增加了我縣房地產市場運行過程中的隨意性和自由性，加之一些涉事人員的綜合素質和職業素養不夠高，就導致了人為的失誤，不僅降低了我縣房地產經濟發展的水平，而且容易給房地產行業埋下潛在的風險，例如成本增加、資金挪用、貪污腐敗等。不利于商品房預售資金后續監管工作的順利開展。

第二，住宅用地供應不足。因為受整體經濟下行的影響，2014年政府出讓2塊地塊流拍，2015年也只成功競拍出一塊33畝的土地。住宅用地供應少了，城區好的房源自然減少。百姓預購房源不足，一定程度影響了我縣房地產經濟的發展。

四、促進浦城縣房地產經濟高效發展的策略

（一）從浦城縣房地產市場管理來看

1.加強監督管理力度，規范房地產市場及商品房預售行為。監督管理力度的加強和商品房預售行為的規范是解決上述問題，促進我縣房地產經濟得以高效發展的前提和基礎。這就要求我縣房地產企業首先要及時了解、掌握市場動態，結合企業的實際情況修訂和完善監督控制規范；其次，要確保既定監督控制規范的落地和執行，加強銷售現場巡查制度和批后監管力度；最后，對于發現的違規行為要及時督促整改，提出相關的建設性意見，以確保我縣房地產開發企業的規范運作。

2.加強信息技術的投入力度。處在科學技術日新月異的時代，信息技術投入力度的增強是促進房地產經濟得以發展的捷徑和必要工具。所以一方面，我縣要加強房地產管理信息化建設工作，完善房地產市場信息系統和信息發布制度，充實浦城房地產信息網內容；另一方面，要增強房地產市場信息透明度，引導企業理性投資、消費者理性消費，加強企業各個部門之間溝通和交流的力度，確保有效信息的及時傳遞，進而使得信息使用者能夠及時的獲得想要的信息，在為企業領導層決策工作的開展提供充實資料的基礎上促進我縣房地產企業經濟實現進一步的發展。

3.完善配套的制度規范。配套完善的制度規范能夠為我縣房地產經濟的發展提供根本的保障。所以政府需要在充分掌握我國現有的配套制度規范的基礎上，貫徹和落實國務院和省政府、市政府等相關政策規定并根據我縣房地產市場實際情況，制定《浦城縣人民政府關于穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》。另外，基于我縣房地產經濟發展特有的情況，還要對推進房屋征收、棚改戶貨幣化安置消化存量商品房及促進商業地產和大戶型住宅銷售上給予政策優惠傾斜。

（二）從浦城縣房地產市場運行來看

1.加強政府的宏觀調節力度。政府宏觀調節力度的加強是促進房地產經濟得以高效運行的又一重要舉措。所以地方政府要做好房地產投資的引導工作。要求相關職能部門從以下幾個方面著手，一方面是要以引導房地產開發企業和消費者的需求、消費者的認知價值、需求強度以及對價格的承受力為根本的依據，以市場占有率和最終經濟利潤為目標，真正按照有效需求來規劃房地產的投資和價格；另一方面，在實際工作要以資本市場的健康發展為根本的落腳點，以保持資本市場的活力為根本的原則，抑制個別行為的過度投資，以避免炒買炒賣和囤積土地等行為的發生。

2.調整好房地產市場的供給結構。房地產供給結構的調整是解決當前由于房地產市場中存在的結構性不合理和房價過高等問題的有效方法之一。所以為切實的做好房地產市場供給結構的調整工作，需要相關職能部門從以下幾方面著手，來調整房地產市場供給結構，以達到促進房地產企業獲得更多的經濟效益和社會效益的目標。即一是要建立和完善科學的房地產市場統計體系，規范統計渠道，對所有住宅項目的土地供應、房源分布、交易情況和售價指數等信息全部實行網上公示，并要做好全程的監督和控制工作，以做好房地產經濟運行趨勢、波動趨勢和波動特征的分析和判斷工作；二是要大力發展經濟適用房和廉租房，政府做好科學的規劃和引導工作，以確保地方中低收入者有房可住；三是政府要不斷的完善住房保障制度，做好補貼政策的落實工作，使房地產企業在贏得更多經濟效益和社會效益的基礎上促進當前經濟實現更好更快的發展和進步。

3.做好我縣房地產事業的專項治理工作。專項治理工作的高效開展有利于提高我縣房地產試行運行的效率和質量，能夠達到事倍功半的效果，所以職能部門一方面要引導房地產中介市場規范運作，防止房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等從業單位存在發布虛假房源消息、泄露或不當使用委托人信息等突出問題發生；另一方面要完善配套的專項治理制度規范，使得我縣房地產各項活動有章可依，進而達到促進全縣房地產中介市場健康有序發展，切實維護群眾合法利益，促進我縣房地產經濟高效發展的目標。

五、結語

總之，在建筑行業高速發展和科學技術日新月異的時代背景下，我縣房地產行業勢必會實現更快更好的發展，同時，房地產經濟的發展確實能夠拉動地區的發展和國民經濟的發展，因此，從當地的實際發展情況出發，善于發現房地產經濟發展中存在的問題和不足，并以我縣所處的時代環境和現行的政策規范為根本的出發點和落腳點，提出配套的優化措施是需要業內人士一直努力的方向和目標。而由于本人能力有限，本文僅是筆者對浦城縣房地產經濟發展中存在問題及應對策略的探索性分析，筆者將在今后的學習和實踐工作中作進一步的探索和努力。

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