眾籌購房的常見模式簡析

摘 要 因國內(nèi)經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場不景氣，有些品質(zhì)高檔、地段稀缺、價格昂貴的會所、商業(yè)或住宅難以憑一人之力購買，于是，眾籌購房應(yīng)運而生。多人共同出資購買房產(chǎn)、共享產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營所得，不僅降低了投資門檻，也分散了投資風(fēng)險，一時之間受到開發(fā)商和投資者的雙重追捧。

關(guān)鍵詞 眾籌購房 產(chǎn)權(quán)眾籌 權(quán)益眾籌 股權(quán)眾籌

作者簡介：呂士威，德衡律師集團，副總裁，研究方向：房地產(chǎn)法律。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）03-173-03

所謂眾籌，英文表述為crowdfunding，指發(fā)起人采用“團購+預(yù)購”的形式，以私募方式向不特定的多數(shù)人募集項目資金進行項目投資。作為一種新興的融資模式，眾籌自2010年左右從國外引入中國大陸，并于2014年起在國內(nèi)蓬勃發(fā)展。

眾籌購房，是指以私募方式向不特定多數(shù)人募集資金，共同購買一棟、一宗、一套或多套房產(chǎn)（以下稱“標的房產(chǎn)”），投資人直接或間接共享標的房產(chǎn)的所有權(quán)和收益的購房模式。目前，從國內(nèi)實踐來看，眾籌購房主要體現(xiàn)為三種模式：

第一種：多個投資人共同購買標的房產(chǎn)并按份共有產(chǎn)權(quán)（以下稱“產(chǎn)權(quán)眾籌”）。

第二種：多個投資人通過合同約定共同以一人或幾人名義購買標的房產(chǎn)并按合同約定份額享受權(quán)益（以下稱“權(quán)益眾籌”）。

第三種：多個投資人出資設(shè)立公司，通過公司購買并持有房產(chǎn)（以下稱“股權(quán)眾籌”）。

也有人將“多人組團預(yù)購商品房從而達到每人分別以低于市場價的價格購得一套房屋的目的”的模式稱為“眾籌購房”，但此種方式只是團購，并非典型眾籌，故不納入本文分析的眾籌模式。

一、產(chǎn)權(quán)眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說明標的房產(chǎn)的基本情況、價格、總價以及每人至少需要投資的金額及所占權(quán)益的份額，待響應(yīng)同意共同購買標的房產(chǎn)的人數(shù)及承諾投資金額達到預(yù)期目標時，即共同與開發(fā)商或轉(zhuǎn)讓方簽訂標的房產(chǎn)買賣合同、支付購房款。房屋交付后，將房屋出租或委托他人經(jīng)營，收取租金或經(jīng)營所得受益。

（一）共有產(chǎn)權(quán)的登記

根據(jù)《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定，房地產(chǎn)可以由兩個以上的單位、個人共同共有或按份共有；且按照《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，可以將房屋的全部共有人登記為所有權(quán)人。通過共有登記，每個共有人均可持有一份房地產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證會注明共有形式是按份還是共同共有，以及其他共有人，按份共有的話還會注明所占份額。

（二）共有人如何轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額

按照法律規(guī)定，經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，按份共有的不動產(chǎn)可以被整體處分。那么按份共有人能否單獨處分其所持有的不動產(chǎn)份額？處分時應(yīng)當(dāng)如何操作？

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。結(jié)合《房屋登記辦法》第十三條第二款“……因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請?！敝?guī)定，房屋按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的份額時，首先應(yīng)將其轉(zhuǎn)讓意向、轉(zhuǎn)讓條件和轉(zhuǎn)讓價款等信息告知其他共有人，征詢其他共有人是否行使優(yōu)先購買權(quán)。若其他共有人有意購買，則應(yīng)以通知的條件轉(zhuǎn)讓給共他共有人；若其他共有人不愿購買，則其可以將其份額轉(zhuǎn)讓給共有人之外的其他人。

按照登記辦法，按份共有人將其份額轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)由全部共有人共同向房屋交易主管部門提出變更登記申請，由主管部門根據(jù)房屋按份共有人的變動進行登記，并向新的共有人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

（三）按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額進行的登記是什么性質(zhì)、是否應(yīng)當(dāng)繳納稅費

《房屋登記辦法》第十三條第二款提到的變更包括“房屋所有權(quán)”變更、“共有性質(zhì)”變更和“共有人份額”變更三種，其中 “房屋所有權(quán)”變更應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納土地增值稅、個人或企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅等，那么后兩者是否同樣需要繳納稅費呢？

首先，共有性質(zhì)變更是指“共同共有”變更為“按份共有”，或者 “按份共有”變更為“共同共有”，性質(zhì)是變更登記，不必繳稅；而共有人份額變更是指按份共有人之間所占份額多少的變化，性質(zhì)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納稅費（包括印花稅、土地增值稅、個人或企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅等）。權(quán)屬份額轉(zhuǎn)讓，理論上應(yīng)當(dāng)結(jié)合整套房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳稅費，按照所轉(zhuǎn)讓權(quán)屬份額占整套房屋全部份額比例繳納稅費。

二、權(quán)益眾籌模式

通常由一人或幾人發(fā)起，說明標的房產(chǎn)的基本情況、價格、總價以及每人至少需要投資的金額及所占權(quán)益的份額，所有響應(yīng)同意共同購買權(quán)益的人分別或共同與發(fā)起人簽訂合資購房合同，由合同約定全部投資人共同以一個或幾個人的名義（以下稱“名義購房人”，一般由發(fā)起人作為名義購房人）購買標的房產(chǎn)，投資人按照約定份額享有房產(chǎn)的收益分配權(quán)。之后，由約定的名義購房人與開發(fā)商/轉(zhuǎn)讓方簽訂標的房產(chǎn)買賣合同、支付購房款，將來產(chǎn)權(quán)登記在該名義購房人名下。

（一）權(quán)益眾籌的法律屬性

權(quán)益眾籌其法律實質(zhì)是一種信托，與集合資金信托計劃類似，其不同是集合資金信托計劃的發(fā)行適用《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，并由信托公司擔(dān)任受托人，權(quán)益眾籌則是普通民事主體間的信托，不適用該辦法，且一般由自然人擔(dān)任受托人（名義購房人）。另外信托公司擔(dān)任受托人一般會收取信托報酬，而眾籌購房模式下，名義購房人大多并不收取報酬，反而負有很多義務(wù)，如不得以標的房產(chǎn)為個人債務(wù)設(shè)定抵押，不得因個人債務(wù)致使標的房產(chǎn)被查封等，未經(jīng)全體投資人同意不得處分標的房產(chǎn)等等，有時可能根據(jù)協(xié)議約定在同等出資情況下享有略高于他人的權(quán)益份額或在出資略少于他人的情況下享有同等的權(quán)益份額。

（二）投資人的權(quán)益保護

權(quán)益眾籌的購房模式下，標的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記在名義購房人名下，其他投資人均不體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)登記薄上（故以下將其稱為“隱名投資人”），各投資人之間的關(guān)系、權(quán)利義務(wù)、收益分配、份額轉(zhuǎn)讓等完全依合資購房合同約定。因此，合資購房合同的條款設(shè)計特別重要。

權(quán)益眾籌模式實質(zhì)雖為信托，但因為其為一般民事主體間的信托，根據(jù)現(xiàn)行法律無法通過權(quán)威平臺進行公示，導(dǎo)致標的房產(chǎn)無法與名義購房人的個人資產(chǎn)區(qū)分，隱名投資人必然面臨標的房產(chǎn)被名義購房人為個人債務(wù)設(shè)定抵押或因其個人債務(wù)房屋被查封甚至執(zhí)行的風(fēng)險。隱名投資人為保障自己的權(quán)益，會采取一定的防范措施，比如在簽訂合資購房合同的同時，共同與名義購房人簽訂一份借款擔(dān)保合同，要求將標的房產(chǎn)抵押登記給全體隱名投資人。但這一方式又受限于不同地方房地產(chǎn)交易主管部門的不同規(guī)定，有的地方（如青島）對于將房地產(chǎn)抵押登記給非金融機構(gòu)的單位或個人的，不予辦理抵押登記，使這種擔(dān)保方式難以發(fā)揮作用。

另外，標的房產(chǎn)往往以名義購房人名義對外出租或委托經(jīng)營，并由名義購房人收取租金或經(jīng)營收益，然后按照合資購房合同的約定分配給所有投資人。

以上情況反映出，在權(quán)益眾籌模式下，名義購房人的個人信用和品德對合資購房合同的履行和隱名投資人的權(quán)益保障起到?jīng)Q定性作用，由于該模式缺乏法律的規(guī)制和制度的保障，在實踐中容易出現(xiàn)風(fēng)險和糾紛。

（三）投資人如何轉(zhuǎn)讓其份額以及需要繳納的稅費

在權(quán)益眾籌購房模式下，各投資人能否轉(zhuǎn)讓其在合資購房合同項下的權(quán)益份額、轉(zhuǎn)讓時其他投資人有無優(yōu)先購買權(quán)以及配合義務(wù)等均按照合資購房合同的約定處理。一般而言，合資購房合同會約定投資人經(jīng)全體共同投資人同意，可以轉(zhuǎn)讓其在合同項下的權(quán)益份額，但擬轉(zhuǎn)讓其權(quán)益份額的投資人（以下稱“轉(zhuǎn)讓方”），應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓的價格、條件告知其他投資人，其他投資人有優(yōu)先購買權(quán)。其他投資人在一定期間內(nèi)既不主張優(yōu)先購買權(quán)，又不同意其轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)直接以通知的價格和條件對外轉(zhuǎn)讓其權(quán)益份額。這種轉(zhuǎn)讓，究其本質(zhì)是合同項下權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，若合同未約定轉(zhuǎn)讓方在前述情形下有直接轉(zhuǎn)讓權(quán)的，轉(zhuǎn)讓將不發(fā)生效力。

投資人轉(zhuǎn)讓其在合同項下的權(quán)益份額的，由于標的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍登記在名義購房人名下，并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，故不應(yīng)按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納稅費。但若其轉(zhuǎn)讓的權(quán)益份額相較于其原來的投資有增值，則轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)就其增值部分繳納個人所得稅。當(dāng)然，實踐中，稅務(wù)主管部門對個人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)的，很難進行有效監(jiān)管，所以，此種模式下的權(quán)益份額轉(zhuǎn)讓實際上是難以被征稅的。

綜上，雖然投資人在權(quán)益眾籌購房模式下比產(chǎn)權(quán)眾籌模式面臨較大風(fēng)險，但因其在投資人轉(zhuǎn)讓其份額時，一方面不需要向任何行政主管部門進行變更登記，另一方面需要繳納的稅額相對較少且是否繳稅難以被監(jiān)管，因而這一模式在實踐中更受青睞。

三、股權(quán)眾籌模式

時下國內(nèi)的股權(quán)眾籌是指融資者通過股權(quán)眾籌融資互聯(lián)網(wǎng)平臺（即“股權(quán)眾籌平臺”）以非公開發(fā)行方式進行的股權(quán)融資活動（《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》征求意見稿）。但實際上通過股權(quán)眾籌平臺募資并不是股權(quán)眾籌的必要方式，實踐中，凡由發(fā)起人（也稱領(lǐng)投人）提議，其他投資人響應(yīng)并與發(fā)起人共同直接投資設(shè)立一個公司或共同收購某個公司的部分或全部股權(quán)，由公司對特定項目或資產(chǎn)進行投資和收益的模式均可稱為股權(quán)眾籌。

股權(quán)眾籌購房模式，系由一個多幾個發(fā)起人發(fā)起，多個投資人同意與發(fā)起人共同出資設(shè)立公司，通過公司購買、持有和經(jīng)營標的房產(chǎn)，投資人可以通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式間接轉(zhuǎn)讓其對標的房產(chǎn)享有的權(quán)益。設(shè)立或收購公司均適用公司法的有關(guān)規(guī)定，若為有限責(zé)任公司，股東不能超過50人，若為股份有限公司，股東不超過200人。

（一）股權(quán)眾籌購房與房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金（即房地產(chǎn)PE）的區(qū)別

兩者都是通過私募形式募集資金，都是以投資公司股權(quán)的方式間接投資房地產(chǎn)，但兩者的區(qū)別在于：股權(quán)眾籌購房是多個投資人為實現(xiàn)共有房產(chǎn)的目的而共同設(shè)立公司，每個投資人均為公司股東，而房地產(chǎn)PE，是多個投資人投資設(shè)立基金，由基金對非上市房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資，基金持有股權(quán)；股權(quán)眾籌購房目的是以所投資的公司預(yù)購/現(xiàn)購房產(chǎn)并持有和經(jīng)營，投資人通過股東分紅方式間接獲取收益，而房地產(chǎn)PE主要投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，并通過所控股公司的上市、出售或原股東溢價回購等方式獲利，再分配給投資人；股權(quán)眾籌購房沒有專業(yè)的管理人，靠投資人自行或內(nèi)部推薦人員對公司和標的房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，管理成本較低，而房地產(chǎn)PE一般都有專業(yè)的團隊或基金管理人對PE投資進行專業(yè)管理，管理成本較高。

（二）股權(quán)眾籌購房模式下投資人權(quán)益保護

在該模式下，因標的房產(chǎn)登記在投資人共同持股的公司名下，需要通過投資協(xié)議和/或公司章程明確約定未經(jīng)全體股東同意，公司不得對外舉債，更不得以標的房產(chǎn)擔(dān)保進行舉債、不得以標的房產(chǎn)為他人或任何股東個人債務(wù)設(shè)定擔(dān)保等，還應(yīng)當(dāng)約定公司是否能夠進行其他經(jīng)營活動，約定公司法定代表人及主要管理人員不得利用其職務(wù)從事可能使公司負債或遭受損失的活動等。另外還要約定股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的具體做法和程序，以此保障轉(zhuǎn)讓方和其他股東的權(quán)益。

（三）投資人以轉(zhuǎn)讓其股權(quán)方式實現(xiàn)對房產(chǎn)權(quán)益份額的轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的稅費

按照《中華人民共和國個人所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)作為“財產(chǎn)