中國以房養老制度構建可行性及其試運行建議

摘 要 隨著中國進入老齡化社會，“以房養老”作為養老體系的一種補充方式，逐漸進入公眾的視野并引發熱議。為證“以房養老”中國化的可能性，本文從我國四大城市試點幾乎無人問津的窘況作為研究的切入點，剖析讓“以房養老”中國化受阻的人為因素和環境因素，得出“以房養老”要進一步深入中國需要從一元走向多元的轉變的結論。并針對參與其中的政府、保險公司以及老年人三方在“以房養老”制度下如何達到多贏的結果提出了意見和建議。

關鍵詞 以房養老 可行性 金融養老 集中養老 托付養老

作者簡介：莊園，上海海事大學法學院，本科生，研究方向：海商法。

中圖分類號：D922.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）03-032-02

2014年6月23日，中國保監會發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》 ，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。本文為探討“以房養老在國內是否可行”這一社會高度關注的熱點問題，在試點有案例的情況下，結合對試點情況和試點中暴露出的問題進行的分剖析，為“以房養老更好中國化”提出建設性意見和建議。

一、“以房養老”四大試點城市運行現狀

在試點近半年的時間里，“國四大試點城市僅有12戶共22人簽約。” 22個簽約數，相對于我國2億多的老年人的老齡化社會的基數，不難看出國外流行的“以房養老”要在中國實施，可以說是“前途兇險”。

《意見》對中國式“以房養老”下了官方版本的定義，稱“反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。”

試點區域嚴格遵循官方建議，在“以房養老”試點以投保老人與保險公司雙方倒按揭貸款合同為主，保監會的監督為輔的形式展開。

《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》 作為市場流通上第一個保險條款，具有一定的代表性意義。老人辦理反向抵押養老保險的需要走一下流程：第一步，老人主動與保險公司達成初步合作意向；第二步，協商選擇第三方評估機構，對房屋價值進行評估。不同的房價再結合各個老人具體年齡和健康情況，的年齡等不同因素測算出老人每月領取的養老年金數額；第三步，雙方達成合作共識；第四步，保險公司對老人房產盡調；第五步，雙方正式簽署保險合同；第六步，合同生效后，老人領取固定養老金直至去世；第七步，老人去世后，保險公司對房屋進行合同規定的權利范圍內的處置。

課題小組去到北京，上海，廣州等地，對試點城市房市進行考察，同時也采訪了市民。總結出以下四點試點運行困難的原因：一是居民住房70年產權受限；二是房市不穩定，二三線城房價暴跌導致以房養老所得資金難以計算；三是中國老人容易被“情親綁架”；四是反向抵押房屋價值缺乏適合中國特色的估值模式；五是房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，導致房價難以估計。

綜上所述，一方面雖然試點至今僅有極少數的簽約案例，但是仍能證明“以房養老”制度作為中國這一老齡化社會所需的多層次養老保障體系的一種補充，行得通；另一方面，“以房養老”的缺點也顯而易見。一個商業保險產品，對于老年人這一社會弱勢群體的保護力度是有限的，“以房養老”制度的可行性仍需要不斷地在實踐中反思與打磨。

二、影響“以房養老”的因素

（一）影響申請人意愿的主因

1.傳統觀念束縛——一方面，現代中國仍然是一個傾向于保守的國家，另一方面，飄高房價是有目共睹的。讓有房的老人，為了一筆養老金而把辛苦一輩子的房子抵押給政府，對他們來說是及其難以接受的。現如今的老年人，以子女養老為主，因此不需要冒險參與“以房養老”。

從心理角度分析，老年人中最常見的幾種心理包括：孤獨、依賴；易恐、易怒。有些心里孤獨的老人甚至會抑郁和焦慮。老年人的主觀幸福感包括正性情感、負性情感和總體生活滿意感，影響因素涵蓋婚姻家庭、退休、住房、收入等9大方面。④ 可見當“以房養老”這一新興概念與老年人敏感的住房問題相碰撞時，老年人心里所產生的猶豫與矛盾之大。因此，主觀上抗拒，是阻礙“以房養老”試運行的原因之一。

2.老年消費限制——“現在支出肯定沒有之前這么大。”這是受采訪的絕大部分老人的話。

目前，我國老年人的總體消費水平仍很低。從分析老年人消費結構出發，占老年人最主要的消費支出是飲食消費。而城鄉老年人娛樂費用的支出，分別占總支出的 1.05%和 1.06%。⑤

對城市老人消費水平的影響因素進行回歸分析，發現將老年人口的消費由低到高依次劃分為：生存型消費、發展型消費、享受型消費。一般來說，人在滿足了生存消費以后，會逐步滿足發展型消費和享受型消費。⑥

筆者認為，“以房養老”針對不同消費層次的老人會有不同的意義。針對“生存型消費”老人，它意味著基本的衣食住行全部包括在內，社保與以房養老雙管齊下，保障老人活著；針對“發展型消費”老人，主要有利于支撐昂貴的醫療費；針對“享受型消費”老人，也意味著多幾次旅行，多一些享受。然而這些消費需求又需要“以房養老”每月多少金額才能滿足呢？

基于分析，我國現階段老人單靠參與現階段“以房養老”，每月的倒按揭，很難滿足老人的生活消費需求。以《幸福保險（A款）》舉例：假設100萬的房產，60歲的男性，辦理后每個月未扣除相關費用（下同）只能拿到2514元。如果是60歲的女性就把房子給保險公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。這個收入是固定的，不會因房價物價等問題改變。

對于“生存型消費”老人，2000多每月可以讓生活不那么艱辛；對于“發展型消費”老人，2000多每月如何填補“老年醫療費用”這個越來越大的洞，還不如選擇出租、賣房等快速套現的方式；對于“享受型消費”老人，每月基本支出收入平衡，加以一定的積蓄，“以房養老”帶來的兩千多收入增加對他們來說并沒有什么實際上的用處。

3.三重風險并存——有觀點認為“以房養老”是經國家審批的保險創新產品，有保險公司信用背書，本質上是完全不同的項目。“押房理財”與“以房養老”的混淆，容易給以房養老帶來三重風險：1.老人居無定所2.債務風險3.法務風險。銀行面臨抵押不足風險；經營方涉嫌非法集資風險。

4.部門監管困難——“以房養老”是產權人（即老人）直接與金融機構發生借貸關系。重慶大學法學院經濟法研究中心副主任陳晴認為，穩健而非收益是考量養老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業資質，從事的是“押房理財”，卻打著“以房養老”的名號，實質上是混淆了政策概念，一旦經營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風險。對于此類機構，地方金融監管部門應加強監管，避免造成不良影響。⑦

（二）保險公司動力匱乏的主要原因

各大保險公司遲遲沒有響應號召，有三大主因：首先，預期收益并不樂觀是其過去十年無法推出的最大阻力。首先，保險公司對未知的高風險收入表示寧缺毋濫。因為在中國，房價的漲跌和老人的壽命是無法有效預估的；其次，保險公司需獨立承擔一定的給付風險。在參與以房養老保險后，老年人便被賦予可終身領取固定養老金，且不受縮水的房價等外因的影響，這意味著保險公司需承擔投保人長壽和房價縮水等因素帶來的超額給付。最后，保險產品的設計還不完善。我國以房養老剛開始實施，保險公司是否具備這種風險分散的精算技術，比如產品量化、房屋價值估算、長壽風險的計算等都存在諸多不確定性；

保險公司作為盈利性商業性公司，更愿意在其他更有商業挖掘價值的項目是投入精力，而不是像“以房養老”這種吃力不討好的事情上。

三、從單一走向多元的“以房養老”

（一）對中國式“以房養老”的建議：從一到多

國務院試點的“反向抵押養老保險”深究其本質是一種保險產品。目前，我國養老方式主要包括家庭養老、存錢養老，保險養老等。試點指導文件里面明確指出：“以房養老”即“反向抵押養老保險”這一最復雜的表現形式，但是筆者建議不妨跳出定式思維的怪圈，從廣義上理解“以房養老”。

廣泛意義上的“以房養老”則包括租房養老、賣房養老、托房養老等多大30多種表現形式，為“以房養老”在中國的推行提供了幾何倍數的可能性。這30多種表現可以分為四大類：金融養老、集中養老、換房養老以及托付養老模式。

“金融養老”模式，包括“倒按揭”養老，以房養老中最為人所知也最復雜的一種；以及售房養老、家內售房養老、投房養老、投資返本入住、合資購房、返款養老、父子合資購房養老、父子接力貸款購房新型養老等形式；“集中養老”模式，涉及到異地養老，如城市到鄉村，鄉村到城市，如旅游養老、海外養老等等；以及基地養老、集資合作養老、老年公寓養老、老年社區養老、農家養老等；“換房養老”模式，包括住房置換養老、售房入院養老、售房入院+養老壽險養老、租房入院養老、宅基地換養老、老年農民集中居住養老公寓、農房換市區房養老、購養老房養老、合居共住養老等方式；“托付養老”模式，包含托付贍養養老、遺贈扶養養老、以房換養養老、住房出典養老、以房自助養老、法國的VIAGER養老。

以上以房養老模式都是基于不同的背景假設。⑧

（二）加強監管部門監控，杜絕灰色地帶

自試點以來，官方認定在我國多層次養老保障體系的構建中，“以房養老”只是一種養老體系的補充，與基本養老保險沒有直接關系。對于追求穩定、追求利益的保險公司來說，做到金融產品創新需要極大的社會支持和政府鼓勵。一方面來講，其實作為一個新興的金融產品和市場行為“以房養老”未必一定要和保險公司發生關系。存在這種可能性，“以房養老”完全基于政府監管下運作，建立針對性的公司進行市場化運作，堅持走產業化、規模化、正規化的道路；另一方面，建議政府在處理與保險業的關系時，加大對保險公司的制度支持，推動保險業對以房養老這樣的新興保險產品的深度研發，給予保險公司制度支持，如稅收減免，加強對老人長壽的保護等方面。目前，由中華人民共和國民政部主管的“慈孝特困老人救助基金以房養老基金管理委員”會就是一個具有借鑒意義的先例。

（三）保持開放包容的積極心態

“以房養老”多層次保障體系中的一個錦上添花的環節，抱著是非對錯的意見對其不留余地地抵觸是沒有必要的。其實“以房養老”的出臺，僅僅給這個社會的老齡人多一個選項而已。多一個選擇，多一份機會，為中國養老體系增加一種可能，何嘗不是好事。

注釋：

中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見.中國保險監督管理委員會.2014.

“以房養老”推出5個月僅22人簽約老年人難接受.央廣網.

保監許可〔2015〕280號.2015.

劉仁剛.老年人主觀幸福感及其影響因素的研究.中國臨床心理學雜志.2000.

李大雁.試論我國老年人的消費生活.消費經濟學.1999.

馬芒，張航空.城市老年人消費水平影響因素分析——以上海為例.人口與發展.2011，17（6）.

“以房養老”濫用成“抵押理財”三類風險待監管.經濟參考報.出版信息不詳.

柴效武.以房養老、以房養老漫談、以房養老30法.出版信息不詳.