反思商品房預(yù)售許可制度及弱勢購房者保護(hù)研究

蘇衛(wèi)杰

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)都蓬勃發(fā)展，住房從傳統(tǒng)的自建房為主轉(zhuǎn)為商品房為主。商品房預(yù)售許可制度是當(dāng)下我國政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)督的一個重要制度。商品房許可制度設(shè)立的目的就是為了保護(hù)一些弱勢購房者的利益，但是該制度的實(shí)行并沒有達(dá)到保護(hù)弱勢消費(fèi)者的目的。本文對我國商品房屋預(yù)售制度的調(diào)查進(jìn)行闡述并分析，并提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；事先監(jiān)督；事后監(jiān)督

我國的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也出現(xiàn)了很多商品房糾紛案，引起了社會對于商品房預(yù)售的廣泛關(guān)注。商品房預(yù)售許可制度就是導(dǎo)致糾紛案頻頻出現(xiàn)主要原因之一，這個制度建立的最初目的就是為了保護(hù)弱勢購房者的利益，但是一些不良開發(fā)商鉆法律和制度的漏洞，進(jìn)行詐騙式集資，使得弱勢購房者的利益受到巨大的侵害，嚴(yán)重的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

1房屋預(yù)售制度的調(diào)查分析

1.1事先監(jiān)督

（一）許可制

預(yù)售許可證實(shí)我國房地產(chǎn)普遍采用的一個制度，就是在銷售之前需要向有關(guān)部門申請許可證，進(jìn)行登記備案，獲得許可證后才可以進(jìn)行銷售，讓買房者的抵押、購買行為能夠進(jìn)行公示和備案。

（二）登記備案制

登記備案制度就是說預(yù)售需要向有關(guān)行政部門備案并進(jìn)行公示，只要符合法律要求就可以開始預(yù)售。美國就是一個典型推廣使用這個制度的國家，在美國，房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托律師來制定相關(guān)的預(yù)售方案和計劃書，上交給司法部門經(jīng)過審核批準(zhǔn)以后就能進(jìn)行預(yù)售。但是這個計劃方案確定之后，就沒有更改的余地了，國家會強(qiáng)制性要求開發(fā)商按照計劃書的內(nèi)容進(jìn)行各項工作。這兩種實(shí)現(xiàn)監(jiān)督的制度是屬于靜態(tài)角度，而要從動態(tài)角度出發(fā)，我們就可以看到，現(xiàn)在實(shí)際的需求是要從許可證制度不斷向登記備案制度轉(zhuǎn)變，其根本原因如下：

（1）許可證制度存在很多弊端，并不能完成其制度制定的目標(biāo)。甚至出現(xiàn)一些獲取預(yù)售許可的開發(fā)商大量使用“無證預(yù)售”合同無效。比如說因?yàn)槭袌霾▌樱績r出現(xiàn)上漲之后就會認(rèn)定合同無效，轉(zhuǎn)而以高價賣出。許可證獲取的資質(zhì)審核層面上，有的許可證制度知識對開發(fā)商上交的書面文件、文書進(jìn)行一定的審查，這本質(zhì)上和備案制度沒有什么明顯的區(qū)別。

（2）許可證制度的權(quán)利因素很大，而我國當(dāng)下的社會環(huán)境，國家公權(quán)力仍需要進(jìn)行限制，而執(zhí)法層面的工作人員的自由裁量權(quán)的權(quán)利空間過大，這就很容易導(dǎo)致一些腐敗行為發(fā)生，自由競爭的公平性難以保證。

1.2事后監(jiān)督

（一）第三方監(jiān)管模式

談到第三方監(jiān)管就需要談及美國，美國在房地產(chǎn)預(yù)售的政策與我國的最大區(qū)別就是房地產(chǎn)開發(fā)商并不能在交付實(shí)房前獲得售房資金。進(jìn)行預(yù)售的時候，開發(fā)商和買房者進(jìn)行銷售洽談，交付定金，之后會開具“公寓文件”買房者認(rèn)可這份文件之后才會進(jìn)行正常的合同簽訂支付一定的首付金額，但是整個房屋的購買金額并不會直接交付到開發(fā)商手上，這會存在一個第三方機(jī)構(gòu)，第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金保管，只有當(dāng)房屋工程征程完畢并且交付給購房之后才能獲取購房資金的全額，將預(yù)售作為一種信用憑證，這能有效的制約開發(fā)商的不法行為。

（二）按期支付模式

按期支付在新加坡、德國和法國使用，買房者購買了預(yù)售房之后向銀行進(jìn)行貸款付款行為的時候，并不是一7次性將全部房款進(jìn)行交付，會根據(jù)房屋建設(shè)的程度和進(jìn)度在獲得房屋使用權(quán)之前進(jìn)行分期付款，雖然這些使用按期支付模式的國家在政策上有一些不同，但是通過按房屋建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行支付能有效的降低購房的風(fēng)險。

（三）律師監(jiān)管模式

在我國香港地區(qū)一直推行“樓花預(yù)售”，這個制度讓香港的房屋預(yù)售市場非常的穩(wěn)定。這是因?yàn)橛新蓭熯M(jìn)行嚴(yán)格的干預(yù)和監(jiān)管，對于預(yù)售款進(jìn)行有效的使用監(jiān)督。買房者不是把全部房款交給開發(fā)商，而是存入銀行賬戶，這個賬戶是開放商與銀行一起進(jìn)行管理的賬戶，開發(fā)商對這個賬戶內(nèi)的金額沒有自由使用權(quán)。會有專門進(jìn)行工程估價的預(yù)測人員對每段工程的建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行評估，形成書面的評估意見，之后交給律師進(jìn)行審核，只有審核通過之后才會將預(yù)收款交給開發(fā)商。律師的權(quán)利很大，但是其需要負(fù)的責(zé)任也非常大，如果因?yàn)槁蓭煹氖д`導(dǎo)致買方人員蒙受損失，律師需要負(fù)很大的責(zé)任，在香港地區(qū)執(zhí)業(yè)風(fēng)險非常大，所以律師也非常的嚴(yán)格，這就保證了預(yù)售款不會隨意使用，能合理利用。

2事后監(jiān)督機(jī)制的重構(gòu)

2.1建立分期付款制度

出現(xiàn)房屋預(yù)售糾紛的原因就是一次性付款，開發(fā)商沒有嚴(yán)格的資金監(jiān)控，可以模仿分期付款，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行付款，這能保證項目按時完成，如果質(zhì)量出現(xiàn)問題能及時進(jìn)行追責(zé)。

（1）明確付款的金額和方式，明確付款次數(shù)和分期金額比例。

（2）提高違約金，預(yù)留房款作為抵押金，直到交房才給付給開發(fā)商。

（3）成本公開，對建材等金額向社會公示。

2.2建立以律所為主的聯(lián)合監(jiān)管制度。

（1）預(yù)購款交給銀行與開發(fā)商公開的賬戶里。

（2）根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行付款，由專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行工程評估，律師進(jìn)行核對并承擔(dān)責(zé)任，確認(rèn)無誤后銀行將款項付給開發(fā)商。

3結(jié)語

商品預(yù)售存在的很多問題是因?yàn)榉芍贫炔粔蛲晟疲@需要把事前監(jiān)督和事后監(jiān)督結(jié)合起來，對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，這需要對預(yù)售制度進(jìn)行完善和改革，明確預(yù)售款的使用去向，并且進(jìn)行嚴(yán)格的審核與監(jiān)督，重構(gòu)預(yù)購資金監(jiān)管制度，即采取分期付款并構(gòu)建以律所為主的多方聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。