買受人期待權及其執行制度探討

吳宜男

摘要：針對在實踐中產生的關于執行案外人異議的各種問題，201 5年最高人民法院頒布《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》），這一規定體現了學界漸漸主張“維護買受人期待權”的立法思維模式，甚為難得。但是，期待權在我國立法中仍沒有獨立的體系，相關規定也需完善。在未來期待權法律體系構建中，我們應將期待權概念體現的法律價值融于既有的法律體系框架中，并以《執行異議和復議規定》所堅持的立法基礎為本，突出重點保護，構建起完整并具“中國特色”的期待權執行制度。本文以《規定》為視角探討我國現行買受人期待權保護及制度的相關問題。

關鍵詞：買受人期待權；立法基礎；執行制度

1簡述期待權基準

最初期待權的起源要從德國學說判例說起，19世紀的德國“普通法”深入研究法律行為，其中囊括附條件、附期限的各種法律行為，研究結果雖精密細致，但終未將期待權的概念采納進《德國民法典》中，嘆之可惜。我國同樣也研究期待權理論多年，當下的主流學說認為，應用期待權制度來保障期待權人的權利。然而，在我國現有法律規定中，期待權沒有自己獨立的體系，也不能被歸為任何一類權利，其體現的方式僅以散見于相關法條之中。

期待權是民事權利的一種，是私權體系的一個分支，它從性質上與主觀意愿有區別。王澤鑒教授曾形象貼切地舉例稱：“孩童盼望外祖父于新年時購贈衣物，或商號盼望財源興隆”，此主觀性屬于心理上的希翼，未將具有法律效力。若“外祖父某日表示于新年時贈給一套西裝”時，此承諾則成為孩童希望取得未來利益實現的要件，此希望則是主觀意欲，將會產生法律效力。雖然單純期待與期待權都能夠成為民事權利產生的組成要件，但為何還要將單純的期待與期待權進行區分，則是源于法律規定的不同所致。事實上，民法保護的范圍即包含了單純的期待也包含了期待權——以“法律地位說”為基準，對于前者，其具備屬于某種權利要件的部分，但并未將其規定為權利而稱其為單純的期待，保護方式僅為民法中的“實益”；然而后者，對具備屬于某種權利要件的部分被規定為“權利”故將其稱期待權，這種“權利”直接受民法的保護。如此一來，權利人的地位因為“期待權”的法律規定而受到保護，一種先行效力而確保期待未來的利益能夠順利實現，不因其他原因阻礙與減損，而權利自身也成了一種可實際享有的利益，具有一定的現實性。

2現行執行的制度問題

執行制度在我國法律體系建設中的時間并不長，難免存在不夠完善的地方。在執行過程中，經常出現以下幾種情況。

2.1被執行人為開發商之情形，結果均為未辦理房屋產權證

一是被執行人將商品房出售給買受人后則進行了預售登記，但由于被執行人自身原因不能或不愿辦理導致的情形；二是被執行人將商品房出售給買受人后未辦理預售登記，由于被執行人自身原因不能或不愿意辦理導致的情形；三是被執行人將商品房出賣給買受人后，由于購房人的原因未辦理房屋產權的情形。

2.2被執行人為一般民事主體之情形，結果均為未辦理房屋過戶登記

一是被執行人已在法院查封前將房屋賣與第三人，買受人已支付全款；二是被執行人在法院查封前已經將房屋賣與第三人，買受人尚未付清房款但實際已占有房屋；三是被執行人已在法院查封前將房屋賣與第三人，買受人尚未付清房款且并未能實際占有房屋。

這些情形的出現，無疑給執行工作增加了很大的難度。顯然，在對于房屋買受人的權利（即期待權）沒有予以相應保護的時候，必然出現大量的執行行為造成損害第三人合法權益的情況，這同時也說明一個制度建設的必要性。

3買受人期待權建構的重要性

期待權，從體系上看則是橫跨債權及物權兩個領域，同時在性質上也兼具債權與物權的雙重屬性。德國拉倫茨教授認為期待權有三種類型：一是對所有權保留買賣中買受人的地位；二是對不動產登記變更前，受領人的地位；三是對債權發生或證書交付前抵押權人的地位。買受人期待權對抗的效力所及于的對象便是對不動產有爭議，但卻無交易關系的第三人，其中包含一般債權人、不法行為人、不法占有人等。這里的買受人分析僅以房屋買受人為例，更加凸顯執行中的突出問題。買受人期待權的設立，其必要性如下。

3.1尊重當事人意思自治，維護《合同法》效力

在交易過程中，合同是當事人意思自治最基本的體現，尤其是房屋買賣合同。在買受人按照約定支付價款時，出賣人則應按約履行辦理過戶登記的義務。因此，在未能辦理過戶登記時，存在標的房屋被法院拍賣，買受人的實體權利遭到侵害的情況。而買受人期待權的設立，將會對執行產生重大現實意義，即執行法院對該買賣房屋進行查封后，買受人仍可向法院提出執行異議申請，經審查合理后，法院應根據具體情況決定買受人是否有期待權，是否應解除對房屋的查封，而不是隨意將被執行人名下房屋作為執行財產。這樣，極大尊重了當事人簽訂合同的意思自治，維護了《合同法》之立法本意。同時，由于賦予買賣合同以對抗效力存在固有的道德風險，加之我國誠信機制尚未有效建立起來的情況下，我們認為不宜隨意擴大對抗效力的適用范圍，目前則應限于房屋買賣為必要。

3.2我國現實法律環境下的必然選擇

現實中，由于出賣人的原因導致買受人難以完成過戶登記的情況較為普遍。在這種情況下，買受人知道應讓出賣人辦理過戶登記以維護其權益，造成過戶登記障礙的又是不可歸責于買受人的原因。在執行中遇到此類情況時，執行法院往往則會告知買受人應當向房屋所在地法院通過訴訟的方式確權，但最終的結果通常為要求出賣人履行合同或履行過戶登記的判決。然而，這種判決從其性質上來看應當屬于債權性判決，并不屬于確認物權的判決。對這類判決而言，從最高人民法院關于《物權法》第28條分析，是不能夠適用的，則說明《物權法》制定及適用的過程中，并未完全充分考慮到房屋買受人投入的程度及若遇強制執行所帶來沖突的情形。因此，對上述房屋買受人期待權的保護勢在必行。

3.3賦予房屋買受人期待權以對抗效力符合交易安全原則

筆者主張，房屋買受人的期待權具有對抗一般債權人的效力。如果買賣中并未對房屋進行預告登記，而實際已產生了交易登記或提供擔保并依法辦理登記的善意物權人而言，上述確認判決或者期待權則不可具有對抗性。因此，賦予買受人的物權期待權及判決的對抗效力并不影響外部交易的安全，相反是對出賣人和買受人之間的交易安全的保護。

4買受人期待權構建中的保護重點

現市場上有很多以按揭方式存在的購買形式，對于買受人期待權的保護最早規定于2002年最高院頒布的《關于建設工程價款優先受償權的批復》中，但因該批復頒布的時間早于《物權法》，故當時的立法思維并不完善、成熟。其后，2004年對于執行中的問題最高人民法院又頒布了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，《查封規定》的第17條明確將所有登記財產的買受人列為了物權期待權的保護對象。后最高人民法院根據執行案件在實踐中所產生的問題，于2015年頒布了《異議和復議規定》（與摘要中《規定》為同一文件），規定中明確保護了案外人預告登記的物權期待權，其中保護的對象包括買受人在內的所有受讓人，同樣對保護適用條件做出了嚴格的限制，如《規定》第28條、第29條規定。

4.1對一般買受人期待權的保護

《規定》第28條所規定的是一般買受人物權期待權的保護構成要件，與《查封規定》第17條相比而言區別甚遠，主要體現在：第一，在成立形式上，《規定》條款明確受讓人須與被執行人之間簽訂書面轉讓合同，合同必須合法有效。同樣在其他相關法規中也有此種規定，例如在《城市房地產管理法》第41條中規定，書面合同為轉讓的必要條件。第二，在價款交付上，兩者的要求交付價款數額比例不同，《規定》明確了被保護的買受人應當支付全部價款，如若將剩余價款在法院指定的期限內交付完畢，同樣也可納入保護范圍。這樣規定主要是針對現今的大量不動產買賣實情出發，正如前文所述房屋購買已以分期付款的情形為主。買受人雖支付部分款項，但按揭主要是按照貸款合同的條款進行按月支付，若在指定期限內買受人將剩余價款交由法院，并不影響被執行人債權計算，自然應當受到保護，這是《規定》根據實踐實際作出的亮點條款。第三，物權公示上，《規定》明確買受人要在查封前已經實際占有不動產，符合物權變動的法定模式，同時這樣規定也是從要件上減少被執行人與第三人惡意串通損害買受人權益的可能性。

4.2對消費者買受期待權的保護

根據最高院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的條款，建設工程價款在特殊情況下是優先于抵押權的，然而這樣特殊的優先權利并不能對抗交付一定款項的消費者。基于此，從邏輯上能夠得出，買受人的期待權是抵押權和一般債權均不能對抗的。《規定》第29條是對買受人期待權的保護，條款要件除了須有書面合同外，還明確其他三個要件：第一，消費者為條款保護的對象。消費者是指從經營者處購買物品或者接受服務的人，《規定》中限定的保護對象是指從房地產開發商處購買商品房的買受人。一般民事主體間關于房屋的二次交易買賣則不在此保護范圍之內。第二，根據我國《消費者權益保護法》之定義，在日常生活中進行的消費、購買日用商品或者接受服務的人稱之為消費者，因此這里所指的消費者僅為自然人，對于法人、其他組織不為消費者，也不可成為保護對象。《規定》對于住房數量也作出限定，買受人所購房屋系用于居住，旨在保障其生存權。然而在實際執行中判定買受人買房的真實用途卻無法如此清晰，故在實踐中依據經驗形成了一個“客觀標準”用以判定，是以房屋的性質區分，到底是居住用房還是經營用房。為了降低判定的難度，《規定》明確要求“受讓人名下無其他用于居住的房屋”。這里的“無其他用于居住的房屋”，一般是指買受人購買的房屋為可供居住的唯一住房。第三，購房款交付標準有限定，標準為超過百分之五十。前文中建設工程價款司法解釋規定的交付價款為“大部分”，但是并沒有具體標準，而《規定》從有利于保護買受人角度出發的同時又規定了具體標準，將交付房款明確為超過百分之五十，也是對工程價款司法解釋在實踐中運用產生問題的闡釋。

4.3對已辦理預告登記的買受期待權的保護

對于想實現以不動產物權變動為內容的債權人，需要以債權請求權作為權利實現的基礎，而預告登記制度的目的正是以助于債權實現，實際上為物權期待權中保全制度的一種，預告登記權利人的預告登記行為阻卻物權所有人處分物權的行為，物權所有人處分的行為不產生法律效力。因此，在預告登記的受讓人范圍中，并不只限于買受人。那么預告登記中，對于所有受讓人包括不動產買受人而言，所有權人與其達成關于受讓不動產所有權的合意通過預告登記的方式進行公示后，能否具有排除法院對此進行執行的效力？我們從此《規定》的第30條不難解讀出，在執行程序中對經過預告登記的物權期待權是應予以保護的。預告登記只是讓受讓人產生物權期待權，因實際并未辦理過戶或登記手續，其所有權的取得尚處于不確定狀態，其權利并不能被更完善的保障，因此預告登記制度還需逐步物權形式化，才能從根本上保護買受人的物權期待權。所以在實踐中，如果有預告登記的情況下，受讓人請求排除處分，那么法院應當予以支持；如果受讓人請求人民法院解除查封，則人民法院應當區分標的物是否符合預告登記的條件——如果是則確定無疑地取得物權，應當解除查封。

5結語

概言之，期待權在現行立法體系中并非完整的物權，只是一項逐漸獲得物權特征且又接近物權的一項權利。盡管其本身還能夠成為獨立且純粹的物權，但建立期待權的觀點已經漸漸滲入相關立法。本文雖重于分析買受人期待權及現法律規定制度的探討，但更希望我國應以《規定》的立法思想為本，在現行的如預告登記制度等相關制度的基礎上，結合中國現實社會中房屋買受人具體地位和現狀，建立買受人期待權，賦予其物權的效力，旨在保護消費弱者一買受人的權利，從根本上解決糾紛和執行中的困難，建立起完整并具“中國特色”的期待權制度。