淺析我國房地產經濟的發展與管理

王珊

摘要：房地產經濟隨著我國城市化建設的發展以及資金投入的提升，在近十年來有了飛速的發展與擴張。然而，房價虛高、商品房積壓、房屋空置等問題成了當今房地產市場較為突出的問題，如何針對當前形勢對房地產經濟進行調整，成為當前需要加強研究的問題。

關鍵詞：房地產；經濟；管理

0引言

隨著我國改革開放的深入、城市化水平的提高，房地產產業迅速的擴張與成長。我國從房地產產業的投入到收入上，都成為了國民經濟的重要增長點。尤其是一二線城市在近十年的房價增長情況來看，房子已經成為了人們最為關注的問題。

1房地產經濟面臨的形勢

1.1房地產市場供需產生不平衡

由于近幾年房地產經濟的發展過快，使得房地產市場的供需產生了一定程度的不平衡，加上非市場因素的介入，使得很多城市房價虛高，以一二線城市的房價為代表，房價的虛高會加速房地產供需的不平衡。這種不平衡主要表現在，從價格的上升角度看，房屋的供給量表面上小于房屋的需求量，而從房屋的成交量上看人們對房屋的需求小于供給量，產生了一種獨特的不平衡現象。

1.2城市房地產市場去庫存的壓力較大

我國在2015年底到2016年初，以一二線城市為主，出臺了一系列閑置房屋去庫存的辦法與政策，這些政策的出臺，在一定程度上促進了房地產市場的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋價格在一定時期內產生了迅速的增長，使得政府對房貸、首付等等“門檻”政策在短時間內連續的調整。而我國城市的房屋庫存并沒有明顯的減少。

1.3新增樓盤數量持續下降

由于城市在拿地政策以及房屋證件的辦理上越加嚴格，對房地產商的限制變多，使得城市新增樓盤的數量有所降低，這樣就放緩了房屋增加的速度，一方面在降低房地產商對于已建樓盤的銷售風險，另一方面也影響了房地產商資本擴張的速度。

1.4房地產交易量下降

城市的房地產交易量的下降很大原因是因為房屋的價格超出了人們的承受能力。相比于人們的收入，大部分人必須要通過貸款購房，而很多人對于首付的支付表示壓力很大。加上人們對房屋購買趨于理性，很多人選擇租房居住，或是對房價采取觀望制度，使得房地產交易量漲速很慢，甚至在很多城市產生了下降的情況。

2政府對房價采取調控政策

在一二線城市房價快速上漲的同時，政府出臺了很多抑制房價上漲的宏觀調控政策，例如限制購房者購房數量、提高首付比率、提高貸款利率、廉租房政策等等。政府的宏微觀調控，使得房價增長速度有了一定程度的降低，另一方面也給買不起商品房的居民提供了居住的條件。

3造成當前房地產形勢的因素

3.1政策的影響

房地產市場的形勢首先受到國家政策的影響。對于房地產經濟的走勢，在市場調節的同時，主要還要看國家政策，例如我國在十一五、十二五規劃中對城市建設的支持，使得在城市的基礎設置建設以及居民住房建設上都有很大的促進。再如，在城市房價增長過快時，政府對人們購房的限制。

3.2市場的影響

房地產市場的走勢仍然是供需為主要因素的市場行為。房屋價格的高低終究是人們是否購買所決定的。目前我國一二線城市的房價是很多居民一輩子的收入都難以支付的，但是由于人們對房價預期估計走高，因此人們無論在居住需要還是投資需要方面，都有購買的欲望。另一方面，炒作的存在，房地產經濟最著名的炒作現象就是溫州炒房團現象，在房屋購買不設置壁壘的時期，炒房現象在一二線城市相當普遍，甚至在很大程度上決定了當地的房價水平。而隨著我國對炒房現象的限制，炒房的風險陡增，使得炒房現象有所降溫，但一二線城市的房價并沒有明顯的下降趨勢。

3.3人們需求的影響

人們對房屋的認識已經不再是居住的需要。投資品、奢侈品、學區房等等屬性在房屋上都有所體現，使得房屋成為了人們偏愛投資的重點，甚至在房價上漲的預期上，房屋比股票、基金等更加受到投資者喜愛。再如寫字樓、店面、學區房等等因素，使得人們對房屋投資的方向不僅僅只限于居住，還有商業與教育的目的等等。

3.4經濟新常態的影響

隨著世界經濟形勢的低迷，我國經濟增長進入漲速放緩的新常態趨勢。我國在煤炭、鋼材、水泥等大宗物資的生產上面臨降產能的需求，對于過剩產能還要積極的進行消化，這樣我國對于房地產的擴張就形成了宏觀上的限制，加上人們的收入與消費有所降低，人們對房屋的平均購買力產生了降低的趨勢，同時，寫字樓、店面的銷售也產生了很大的困難。

4房地產經濟的調整措施

4.1政府的宏觀調控

房屋價格的降低或是抑制，首先需要政府大干預。我國與西方發達資本主義國家不同，從城市人口、城市發展、產業結構等等方面都有自己的特殊國情，因此，與西方國家最大的不同就是我國房屋價格需要政府出面做宏觀調控。政府補貼住房，廉租房、經適房建設等等措施，加上政府對拿地限制、貸款限制、審批趨緊等等限制措施，都能夠對房地產經濟形成指導性的調控。

4.2科學的城市化建設

我國城市化建設應該以產業結構調整和經濟的發展為基礎。我國城市的擴張應當以城市經濟發展、服務業發展、人口增加為基礎，我國房地產市場發展最終要看人們的居住率，對于一些城市產生的空城、鬼城現象，就是房地產過度的發展與人們居住率的不合理配置產生的。

4.3維護房地產市場秩序

我國城市房價的虛高，另一方面是由于不正常的市場行為造成的。一些不合規不合法的行為，不但使房價產生了虛高的現象，也給購房者造成了很大的風險。一些房屋在審批環節鉆空子，不合規的銷售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的質量問題，給房屋的購買者造成了很多麻煩。因此，各地市需要嚴格把控房地產市場，打擊不合規不合法行為，規范房地產市場環境。