房地產企業成本管理各環節的內部審計策略分析

王進

房地產企業成本管理各環節的內部審計策略分析

王進

“高投入、高風險、高產出”的房地產行業特征，使得房地產企業之間的競爭愈演愈烈。企業要想在市場競爭中取勝，必須做好企業的內部審計工作。本文從房地產企業在成本管理環節中出現的風險，提出房地產企業成本管理各環節的內部審計策略。

房地產；成本管理；內部審計;策略

近些年來受經濟發展影響，城市人口大幅度上升，城市住房需求開始呈現迅猛增長的趨勢，房地產企業逐漸成為我國的支柱產業之一。企業要想在競爭激烈的行業中站穩腳步，就要在房地產的開發、銷售等環節中下足功夫。房地產的成本管理環節最能突顯出公司的競爭優勢，所以房地產企業應加大成本管理各個環節的內部審計，來保障企業能夠以最少的成本創造出更多的價值。

一、房地產企業成本管理的重要性

長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分關注成本管理，在當前房地產企業的競爭將由資源競爭轉為管理競爭，市場競爭加劇，加強成本控制管理成為房地產企業的提升競爭力的必修課。從成本屬性來看，房地產企業的成本包括土地成本、資金成本、項目建造成本、稅收成本和管理成本等環節。土地成本的可操作性較小，主要通過延期付款為企業節約成本資金。房地產企業稅種復雜、涉稅金額較大，稅收成本是企業的剛性支出，但是有一定的籌劃空間，所以企業應合理應用科學方法減少稅收成本。項目建造成本和管理成本是成本管理的主要內容，企業應從房地產的開發和后期的安裝管理的環節入手，詳細分辨出各個環節存在的風險因素，從內部審計的角度來消除或降低風險，以此來提高企業的競爭力。

二、成本管理各個環節出現的風險

（一）招標風險。招標工作是房地產開發過程中重要一個環節，企業在招標環節出現的風險主要包括：是否符合法律法規，是否會產生法律風險；對競標公司是否有傾向性和排他性；對招標文件能否公平、公正的審核、核定；對競標的單位的資金實力和信用沒有用詳細的考察。

（二）成本合同簽訂和付款風險。企業通過競標方式選擇了合適的投標企業，但所簽訂的成本合同同樣存在風險。成本合同風險主要表現為：合同審核流程不規范；簽訂主體的資質是否能夠作為承包主體；合同條款是否嚴密，有無歧義詞語；合同條款是否和招標結果相符；房地產企業的資金額度較大，資金周轉較慢，若在付款環節出現差錯，會引發房地產企業財務危機。

（三）施工管理風險。房地產的開發施工管理是質量和完工期限的重要保障，施工管理中容易發生施工材料質量沒有經過質檢部門驗收情況不能保障施工質量，施工材料和施工人員是否能夠物盡其能屬于施工管理風險；施工期限主要受人力物力影響，若施工管理沒有把人力、物力安排到位，容易發生完工延期現象，引起信用風險。在施工管理中若監督管理工作沒有落實到位，不僅會增加施工成本還會提高企業的財務風險。

（四）完工結算風險。完工結算中易出現質檢單位沒有按照規范程序檢驗完工的房地產項目，導致房地產再投入使用后發生重大人身財產安全風險；完工結算資料不健全，易導致結算方式和程序混亂；是否存在高套取收費系數；設計變更及各項簽證是否符合真實性、完整性和合法性。房地產企業的施工和管理過程中所涉及的成本核算非常復雜、財務核算工作中的會計科目、成本計算對象、成本的歸集和分配以及都會影響成本核算的準確性。

（五）稅收管理風險。房地產企業有其稅收的特殊性，稅種復雜如：土地增值稅是房地產行業的特殊稅種，平時進行預繳，達到一定條件后進行土地增值稅的項目清算，預繳時根據不同的物業類型選擇適用不同的稅率，清算時分物業類型進行項目清算匯繳；因房地產涉稅金額較大，清算時間較長，如果核算錯誤將會給企業帶來很高的涉稅風險。

三、房地產企業成本管理各環節的內部審計策略

（一）招標環節的內部審計策略。房地產的內部審計在招標過程中應關注投標程序是否合法性，是否符合競標企業的規定,增加企業的競爭優勢,嚴格審查標書內容，爭取做到及時發現及時更正，保障標書的準確性。在招標的環節中應關注投標單位的保證金繳納情況、評估小組成員配置是否合理、嚴格審核競標公司的信用及其最近幾年的資金運作。對于中標的企業應及時發放中標通知單，保障中標企業及時完成項目開發。

（二）成本合同簽訂和付款環節審計策略。成本合同簽訂和付款環節的內部審計應著重關注合同的付款方式及付款環節、保證金繳納情況。嚴格審核成本合同條款的嚴謹性，明確材料供給條約；建立合理的獎懲機制，約束建造企業的施工期限；合同條款明確雙方的責任與義務，保障出現問題時能夠及時糾正錯誤；審核合同是否按照公司的審批權進行審批，確保合同的合法性。在審核付款環節時，明確各個審核人的權限和土地、工程、實際等款項支出的詳細條款。關注付款條約與簽訂合同是否一致、注重預付賬款和應付賬款資金情況，明確入賬時間和發生耗用資金時間；著重關注竣工時的資金結轉，查清賬面資金的運轉，對于不合理的材料耗用和罰款、發票提供情況要審核清楚，禁止出現白條抵賬現象。

（三）施工管理審核?，F場的勘察和監督能夠保障開發項目質量和節約成本，嚴格審查質監部門對材料物資的質量審核情況，督促施工耽誤的人力和物力是否能夠及時到位，施工流程和建造項目是否是按照合同條約執行的。加大施工環節的監督管理，保障房地產開發能夠順利進行。

（四）完工結算審核。嚴格審核房地產質監部門的質檢流程和出具的質檢報告，保障結算工作能夠順利進行；審查變更和隱蔽工程的簽證，對變更的項目工程要審核增加和減少環節，明確增加項目，以防重復計算原有項目，核減原合同中需要變更減少的項目，提前介入隱蔽工程，保存隱蔽工程證據，為完工結算提供證據。審核完工資料是否健全，保障企業的財務核算能夠順利進行。

（五）稅收管理環節的內審策略。不用的稅種審核重點有所不同，房地產企業進行內部審計環節時，將工作重點放在：成本分類的歸集和攤銷是否正確，如：土地成本要按實際占地法進行分攤；要對所有涉及公共配套的項目實施分配；項目竣工時應付利息應攤銷財務費用科目上。房地產企業的內部審計應根據最新出臺的增值稅政策進行審計，如：增值稅要區分房地產老項目和新項目進行繳納，老項目按簡易方進行審核，新項目按一般方法進行審核。

隨著經濟的高速發展，房地產企業的競爭由資源競爭轉化為管理競爭，進而成為成本管理的競爭。企業要想在房地產成本上取得競爭優勢，就必須加強成本管理的內部審計工作，以此來控制企業的經營風險，提高企業的運作效率及管理水平。

[1]鄭勝華.房地產企業成本管理內部審計探討[J].當代經濟, 2013,07:104-106.

[2]井冠陽.房地產企業戰略成本管理研究[D].山東財經大學, 2014.

[3]史穎.房地產開發企業目標成本管理現狀及改進研究[D].重慶大學,2012.

(作者單位:綠地集團南京寶地置業有限公司)