中小型房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本控制研究—以方大地產(chǎn)為例

倪佳琪

中小型房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本控制研究—以方大地產(chǎn)為例

倪佳琪

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫逐漸破裂的基礎(chǔ)上，樓盤項目開發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者所關(guān)注的重點，如何在保證商品房質(zhì)量的基礎(chǔ)上，使開發(fā)成本降低來提高樓盤利潤，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力的關(guān)鍵。本文從項目開發(fā)成本的概念入手、分析成本控制工作存在的問題，包括意識不強，全程理念尚未形成等，提出房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本控制的建議。

項目開發(fā)，成本控制，資源優(yōu)化配置

一、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為了完成開發(fā)項目（房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目主要以商品房建設(shè)為主）所指出的全部成本費用，在該成本費用中既包括施工過程中所需要的人工與材料費用，還包括為了實現(xiàn)商品房開發(fā)而支出的設(shè)計費用，支撐整個開發(fā)項目運營的管理、運營、財務(wù)費用，在開發(fā)項目竣工以后，還會產(chǎn)生為了完成商品房銷售而出現(xiàn)的營銷、活動費用。一般情況下，樓盤開發(fā)成本對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作的影響非常明顯，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過有效的措施實現(xiàn)項目開發(fā)成本的控制，不但房價制定過程中能夠有更大的彈性，使房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力提高，而且成本控制效果的提升能夠使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平提高，單位資金發(fā)揮最大的功能。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，迫切需要通過有效的方式進(jìn)行樓盤項目開發(fā)成本的控制。目前萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)基本已經(jīng)形成了有效的樓盤項目開發(fā)機(jī)制，相關(guān)工作已日趨完善，中小企業(yè)也迫切需要效仿大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行樓盤項目開發(fā)成本的有效控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本控制存在的問題

（一）成本控制意識不強，管控理念較弱

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本控制意識不強，雖近幾年政府通過相關(guān)措施來控制房價上漲，但是商品房的利潤仍非?？陀^，2015年，除土地費用以外，一線城市商品房平均每平方米成本約為2800元，而售價平均在12000元以上，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在進(jìn)行開發(fā)項目時，為了追求資金的盡快回流，往往通過縮短工期等方式使商品房能夠出售，成本控制意識薄弱。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，管理者的關(guān)注重點往往在房地產(chǎn)項目的資金回流是否能夠滿足企業(yè)發(fā)展需求，對成本控制工作重視不夠充分，2015年，萬科、恒大、碧桂園等樓盤的項目開發(fā)實際成本相較于計劃要高出10%至15%，方大、爵仕等項目開發(fā)成本要高出20%左右，2014年方大地產(chǎn)在沈陽的方大勝景項目進(jìn)行過程中，實際費用要高于計劃費用約27%，使三期工程的房價有所提高，降低了客戶購買的意愿，成本控制意識不強制約了項目開發(fā)成本控制工作的有效開展。

（二）全程成本控制較差，工作存在局限

房地產(chǎn)開發(fā)項目的組成比較復(fù)雜，從商品房的規(guī)劃設(shè)計到項目開發(fā)的全程管理、商品房營銷等內(nèi)容都?xì)w結(jié)于開發(fā)成本中，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)需對開發(fā)項目的全過程進(jìn)行成本管控工作，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控重點還集中在采購成本方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善的供應(yīng)商管理模式，使采購成本得到控制，但是在整個開發(fā)項目中，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本逐漸提高，這與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人工成本增長密不可分，而對于該部分成本，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有制定有效的管理措施，使開發(fā)項目成本迅速增長。方大地產(chǎn)對成本管控工作的關(guān)注重點主要集中在原材料的采購上，例如混凝土、強電線、弱電線等，通過供應(yīng)商管理使采購成本得到有效控制，但是在施工過程中成本管控能力較差，成本控制工作存在局限性。

（三）現(xiàn)場監(jiān)管能力不足，監(jiān)督工作缺失

成本管控工作的開展離不開現(xiàn)場監(jiān)管對相關(guān)行為的規(guī)范，但是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場監(jiān)管所發(fā)揮的功能不夠充分，監(jiān)管工作流于形式，雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成立了獨立的監(jiān)管部門，對于采購、施工、項目經(jīng)理的變更行為進(jìn)行監(jiān)管，但是該監(jiān)管一般停留在表面，僅僅是對違規(guī)操作等不合理行為進(jìn)行規(guī)范，并沒有深入到成本控制的工作中，項目經(jīng)理所提交的變更報告雖然增加了開發(fā)項目成本，但是由于提交的申請合乎規(guī)范，該申請往往都會通過審核，使開發(fā)項目成本增長。監(jiān)管作用缺失的原因較多，例如房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門的員工數(shù)量較少，沒有精力對所有成本變更行為進(jìn)行監(jiān)管、監(jiān)管工作人員綜合素質(zhì)不高等，造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制工作難以在有效的監(jiān)管下進(jìn)行。

（四）資源利用效率不高，存在浪費情況

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目需消耗大量資源，包括企業(yè)的資金、建筑材料、人工等，開發(fā)項目資源利用效率的高低將直接影響成本控制水平。但是在開發(fā)項目現(xiàn)場，由于監(jiān)督缺失或主觀浪費行為，資源利用效率難以保證?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目往往通過施工外包，采購自購的方式來實現(xiàn)，外包方對房地產(chǎn)企業(yè)所提供的材料等資源重視不足，施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)浪費的情況，而由于項目經(jīng)理的工作內(nèi)容復(fù)雜，在材料能夠滿足施工要求的基礎(chǔ)上，主觀忽略材料浪費的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目極少有能把剩余材料帶回公司的情況，甚至有部分工地會出現(xiàn)項目經(jīng)理與施工方勾結(jié)，私下出售施工材料的現(xiàn)象，2014年，方大地產(chǎn)的方大勝景項目多次出現(xiàn)加購網(wǎng)線的情況，合計支出成本約375800元，通過監(jiān)管部門的核查，是因為弱電布線過程中出現(xiàn)明顯浪費情況導(dǎo)致，這也是房地產(chǎn)項目成本控制工作的普遍現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目開發(fā)成本控制的對策建議

（一）提高成本控制意識

為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)需提高成本管控意識，雖然在行業(yè)利潤仍比較可觀，在部分地區(qū)的限購政策影響下樓市又迎來了新的春天，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，營銷、運營成本的增長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變對項目開發(fā)成本管控觀念，提高成本控制意識應(yīng)該從兩個方面入手，在管理者方面，應(yīng)該通過有效的成本管控制度或公告等方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)的員工了解到成本管控工作對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，特別是在項目開發(fā)成本所占總成本比重逐漸提高的基礎(chǔ)上，管理者的行為將直接影響企業(yè)內(nèi)員工對成本控制的重視程度，企業(yè)管理者也可以在企業(yè)文化方面入手，形成良好的開發(fā)項目成本管控文化，使員工在開展日常工作中能夠提高對成本控制工作的重視。在企業(yè)員工方面，房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)該了解到，自身的每一個行為都會產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，而由于開發(fā)項目所涉及的環(huán)節(jié)較多，如員工都能夠培養(yǎng)自身的成本控制意識，則最終將會造成開發(fā)項目節(jié)約大量成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)員工特別是項目經(jīng)理應(yīng)該形成成本管控意識，采購、資源利用等行為應(yīng)該盡可能做到節(jié)約，使資源利用效率提高，通過自身行為來約束外包商的行為，使成本管控工作能夠真正發(fā)揮效果，為房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助。

（二）樹立全程管控觀念

為實現(xiàn)開發(fā)項目成本的有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立全程成本管控觀念，在開發(fā)項目的設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合過去的施工經(jīng)驗，分析在開發(fā)項目過程中可能出現(xiàn)的成本變更因素，在設(shè)計階段就考慮各種變更出現(xiàn)的解決對策，使成本控制工作能夠有效進(jìn)行，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)計時，不應(yīng)該追求某一個階段、施工內(nèi)容的成本最優(yōu)，應(yīng)該立足于開發(fā)項目的整體情況，最終實現(xiàn)整體成本最后；在開發(fā)項目的進(jìn)行階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保持對成本的時時關(guān)注，設(shè)置階段性的成本控制目標(biāo)，如在該施工階段達(dá)成了成本控制的預(yù)期計劃，則應(yīng)該將該成本控制模式“復(fù)制”到開發(fā)項目的其他過程或其他開發(fā)項目中。如出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象，則應(yīng)該分析成本超支的原因，因客觀因素如原材料成本增長，自然災(zāi)害產(chǎn)生的工期延誤等則應(yīng)該進(jìn)行記錄，作為其他項目的風(fēng)險識別基礎(chǔ)，如因主觀因素如材料浪費，應(yīng)該將權(quán)責(zé)歸結(jié)到個人，必要時予以處罰，使開發(fā)過程中成本控制水平不斷提高。在開發(fā)項目竣工以后，應(yīng)該做好必要的成本控制信息記錄工作，作為房地產(chǎn)企業(yè)的檔案庫，來指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)其他開發(fā)項目的進(jìn)行。

（三）加強現(xiàn)場監(jiān)管工作

大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往都會配置專職的監(jiān)管工作人員或部門來協(xié)助成本控制工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該效仿該方式，在過去集中的監(jiān)管方式雖然避免了開發(fā)項目現(xiàn)場監(jiān)管工作人員與項目經(jīng)理或分包商勾結(jié)的現(xiàn)象，但是因監(jiān)管工作人員沒有深入到開發(fā)項目現(xiàn)場，監(jiān)管工作的開展難免出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該逐漸形成“監(jiān)管到現(xiàn)場”的監(jiān)管模式，使監(jiān)管工作能夠深入到房地產(chǎn)開發(fā)項目中，避免開發(fā)項目成本控制信息失真的情況，監(jiān)管工作人員定期向監(jiān)管部門提交監(jiān)管信息，使監(jiān)管部門能夠及時了解開發(fā)項目的運行狀態(tài)。加強內(nèi)部監(jiān)管工作還需要對監(jiān)管工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管工作人員的專業(yè)技能掌握情況需要提升，房地產(chǎn)企業(yè)通過組織內(nèi)部培訓(xùn)等方式，使監(jiān)管人員的專業(yè)素質(zhì)得到提高，企業(yè)也可以鼓勵員工主動進(jìn)行進(jìn)修等方式，最終使監(jiān)管工作人員的專業(yè)技能能夠滿足開發(fā)項目的復(fù)雜監(jiān)管需求。為了保證監(jiān)管效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保證監(jiān)管工作的獨立性，任何部門與管理者的行為都不能對監(jiān)管部門產(chǎn)生影響，避免出現(xiàn)監(jiān)管信息失真的情況，為了保證監(jiān)管的科學(xué)性，開發(fā)項目進(jìn)行過程中可以通過監(jiān)管人員輪崗等方式避免舞弊情況的出現(xiàn)。

（四）提高資源利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目中會使用大量的資源，提高資源利用效率，避免資源浪費是實現(xiàn)項目成本管控工作的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目開始前，應(yīng)該設(shè)置詳細(xì)的資源利用計劃，根據(jù)工作進(jìn)度來進(jìn)行原材料的采購，例如施工進(jìn)度每完成10%，再采購下10%階段的材料，材料的采購應(yīng)該與進(jìn)度相符，如出現(xiàn)材料短缺的情況，審計部門應(yīng)該根據(jù)資源使用情況出具審計報告，如因客觀因素產(chǎn)生資源消耗增長則應(yīng)通過變更記錄等方式留檔，如主觀因素如外包商或項目經(jīng)理出現(xiàn)資源浪費，則應(yīng)該予以必要的處罰，使資源利用效率得到提高。由于項目經(jīng)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所扮演的角色比較重要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將資源利用率與項目經(jīng)理的績效考核相結(jié)合的方式，激勵項目經(jīng)理的日常管理行為中提高對資源浪費的重視程度，如出現(xiàn)資源材料剩余的情況，應(yīng)該按照一定比重直接予以項目經(jīng)理經(jīng)濟(jì)獎勵，降低項目經(jīng)理與外包商相勾結(jié)的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該在開發(fā)項目的進(jìn)行過程中強調(diào)提高資源利用率的重要性，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目成本控制提供幫助，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，在激烈的市場競爭中占得先機(jī)。

四、結(jié)束語

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的利潤客觀，但是在樓盤開發(fā)項目中成本控制所暴露的問題不容小覷，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)樓盤項目開發(fā)成本存在的問題進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)成本控制意識較差，資源利用效率不高，內(nèi)部審計作用不夠明顯等問題制約了成本控制工作的有效開展，企業(yè)管理者迫切需要針對樓盤開發(fā)項目的運作情況，找出成本管控工作的不足，針對性的進(jìn)行調(diào)整，使樓盤項目開發(fā)工作順利運行。

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(作者單位遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院)