北京房地產市場加快結構調整的建議

◎張琳

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北京房地產市場加快結構調整的建議

◎張琳

摘要：“十二五”期間，北京房地產市場在經濟調整、樓市調控和城市布局變化等多重因素影響下，呈現出投資增速放緩、供需規?？s減以及內部結構調整等特點。在未來發展中，北京需要更加關注人口調控與區域布局變化對住房市場、存量房市場和土地供給稀缺的影響，通過保障房制度創新等方式，促進房地產市場健康穩定運行。

關鍵詞：房地產；限購政策；市場結構

為確保市場健康平穩運行，“十二五”以來，國家陸續出臺以限購、限貸為核心的樓市調控政策?！笆濉敝泻笃?，宏觀經濟環境漸趨復雜多變，在多重因素影響下，北京房地產市場呈現出供需放緩、結構調整的特點，直到2014年四季度一系列樓市新政出臺，市場開始觸底回升。

房地產市場基本情況

1.開發投資增勢放緩，變化趨于平穩

“十二五”期間，北京房地產開發投資規模繼續擴大，累計達到1.8萬億元，是“十一五”期間總規模的1.6倍；但是年均增速有所放緩，五年間年均增長8.7%，比“十一五”年均增速降低3.3個百分點。從年度間開發投資增勢變化看，與“十一五”期間兩位數快速增長、增幅大起大落相比，“十二五”期間增速回落，但變化較為平穩（見圖1）。

從投資結構來看，“十二五”期間商品住宅投資占全市開發投資比重超過一半，比“十一五”提高2.8個百分點，其中保障房建設力度加大是帶動住宅投資增長的主要力量。五年間全市累計完成保障房投資3796.3億元，比“十一五”增長2.7倍，年均增速高達23.8%；占住宅投資的比重翻倍，從“十一五”的不足二成提高到四成左右。

圖1　“十一五”以來北京房地產開發投資及其增速　單位：億元，%

2.住宅新開工規模縮減，商服地產供給持續擴大

“十二五”期間，北京商品房施工、新開工規模總體仍在擴大，但年均增速由升轉降；同時受限購和土地供應減少的影響，供給結構出現分化。截至2015年末，全市商品房施工面積約1.3億平方米，是2010年末的1.3倍?！笆濉逼陂g商品房累計新開工面積1.6億平方米，是“十一五”期間的1.2倍，但年均下降1.3%（“十一五”期間年均增長0.1%）。從結構看，住宅新開工規模縮減而商服地產持續擴大。五年間住宅新開工規模減少0.7%，年均下降10.3%（“十一五”期間年均增長0.8%）；商服地產新開工規模增長65%，年均增長11.8%（“十一五”期間年均下降1.5%）。五年間全市商品房累計竣工面積1.3億平方米，年均增長2%；其中住宅竣工面積年均下降1.7%，商服地產增長7.1%。

3.市場需求在政策調控下先抑后揚

“十二五”期間，國家先后出臺“新國八條”、“國五條”和“新國六條”等樓市調控政策，并采取提高首付比例、增加稅費、收緊貸款和限購住房等收緊措施，北京房地產市場需求總體來看趨于平緩，新房和二手房銷售規模均呈縮減態勢。五年間，全市商品房銷售面積為8300.5萬平方米，比“十一五”減少18%，年均下降1.1%。其中，住宅銷售面積6150.7萬平方米，比“十一五”減少23.6%；所占比重從“十一五”的近80%降為74.1%。市住建委網簽數據顯示，二手住宅累計銷售70.1萬套，比“十一五”減少2.2%。

“十二五”后期，隨著樓市新政和相關稅收、信貸政策的實施，二手房需求率先回升，新房市場銷售也趨于回暖。2014年，北京二手房（套數）和新房（面積）交易分別下降33.7%和23.3%；2015年初，二手房成交由降轉增，全年增速達83.3%；新房銷售從6月份起也止跌回升，全年增速為6.6%。

圖2 “十一五”以來北京商品房及住宅銷售面積圖　單位：萬平方米，%

4.空間布局向發展新區轉移

隨著城市發展和人口、產業等調控措施的實施，北京房地產供需的空間布局進一步郊區化。從開發投資區域分布看，2015年，城市發展新區（房山、通州、順義、昌平和大興）開發投資額和施工面積比重分別為49%和52.4%，比2010年分別提高9.5個和12.3個百分點；生態涵養區分別提高2.3個和3.3個百分點；城六區則分別降低11.8個和15.6個百分點。從商品房銷售區域分布看，2015年，發展新區銷售面積占比超過六成，生態涵養區占比一成，分別比2010年提高22.8個和5.1個百分點；城六區所占比重則降低27.9個百分點。

5.保障房建設加快，自住房登臺亮相

“十五”期間，北京市住房保障主要以經濟適用房和廉租房為主。“十一五”期間，全市正式開工建設“限價商品房”和“公共租賃房”，逐步形成了以滿足中低收入家庭需求為主要對象的較為完善的住房保障體系?！笆濉逼陂g，保障房加快發展，全市累計完成保障房投資比“十一五”期間增長2.7倍；2015年，保障房施工面積比2010年擴大近四成；五年間新開工面積和竣工面積分別增長39.7%和1.7倍，銷售面積增長超過1倍。

2013年，為解決“夾心層”住房困難，北京發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》。2014年以來自住房完成投資777.9億元、新開工626.2萬平方米、銷售369.1萬平方米。

需要關注的問題及建議

1.關注人口調控和區域發展對住房市場影響，建議借助京津冀協同發展契機形成多中心的新城格局

相關研究顯示，人口變化對住房市場的穩定起著關鍵作用，結合《北京市城市總體規劃（2004 年-2020年）》以及人口疏解措施，未來北京新城發展規劃需與人口調控戰略相適應。建議借助京津冀協同發展和新城建設的契機，通過人口和產業的疏散與聚集帶動新城的規劃和建設，將城市由單一中心格局向多中心格局優化；同時完善相應的配套設施建設，提升新城軟實力，進而通過建設規劃布局促進人口與產業布局優化。

2.關注存量住房市場的發展，建議大力完善配套服務和監管措施

“十二五”期間，北京存量住房交易量大幅超過新建商品房交易量，成為市場交易的主流。市住建委數據顯示，2015年全市新建住宅上市套數（11.4萬套）接近10年來最低；當年全市存量住宅和新建住宅銷售套數比例接近2：1。在此背景下，建議政府順勢而為，在市場調整內部結構的同時，完善配套服務和監管措施，多渠道滿足市場需求。一是制定和完善存量房市場交易及配套服務政策細則，提高交易安全性，提升市場服務水平；二是規范住房租賃市場，加大監管力度；三是建立房地產交易信息服務平臺，盡量減少市場中的信息不對稱，使供需雙方有效對接。

3.關注土地供給稀缺和價格上漲過快可能引發的市場預期變化，建議在盤活存量用地的同時密切監測土地價格，穩定市場預期

“十二五”期間，北京出現了兩次土地價格快速上漲，分別是2012年底和2015年下半年，每次土地價格上漲都會帶來隨后的房地產價格快速上漲。以2015年土地成交情況為例，全年經營性土地成交面積（住宅用地和商服用地）下降約36%，而樓面均價上漲近20%，入市土地集中在四季度，樓面價和單宗土地成交額均刷新歷史紀錄，六環外也出現了樓面價超過3萬元的土地。地價的上漲必然對房價上漲形成較大壓力。從“十二五”期間開發供給情況看，雖然施工規模擴大，但是新開工增速呈下降趨勢，這將導致未來新房供需矛盾進一步加劇。建議在土地供應減少的背景下，一要盤活存量用地，緩解“土地之渴”；二要密切監測土地市場價格波動，避免高價地塊集中入市影響市場預期。

4.關注保障房建設和制度創新，研究和完善保障房申請和退出機制

當前北京保障房配給模式以產權銷售形式為主，欠缺完善的騰退機制，導致保障房長期處于持續建設和供不應求狀態。建議擴大租賃形式的保障房建設，在加快土地和房源推出的同時，建立保障房申請和退出機制，以滿足保障房可持續發展的需求。

■ 乘潮移舫　樊甲山/攝

中圖分類號：C812

文獻標識碼：A

作者單位：（北京市統計局）

DOI：10.13561/j.cnki.zggqgl.2016.07.021 ■ 編輯：云霞