中原地產(chǎn)上市擱淺背后

龔小鋒

房產(chǎn)中介行業(yè)的市場格局可以用“北鏈家，南中原”來形容。如今，“內(nèi)憂外患”之下的中原地產(chǎn)充滿了變革之際的焦慮。在外，不但有鏈家地產(chǎn)等對手步步緊逼，對內(nèi)，還有股東分歧帶來的上市遇阻。

受到大股東之一王文彥的阻撓，從去年開始啟動的中原地產(chǎn)上市計劃，再次擱淺。中原地產(chǎn)的兩大股東，王文彥和掌門人施永青之間的矛盾，也被再次擺上臺面。

上市計劃再次擱淺

王文彥和施永青的矛盾，在房產(chǎn)中介圈并不是秘密。

兩人于1978年白手起家創(chuàng)辦了中原地產(chǎn)，從兩個年輕人合開的一間簡陋的辦公間，到如今擁有5.6萬員工的中介巨頭，中原地產(chǎn)30多年的迅速發(fā)展過程中，兩個創(chuàng)始人的不和也貫穿其中。

早在1992年，王文彥就選擇退出中原管理層，僅保留繼續(xù)持有45%的股權(quán)。當(dāng)時就有評論指出，王文彥退出中原管理層的原因，與施永青在性格、工作作風(fēng)、用人方針等方面的分歧有關(guān)。

尤其在上市問題上，兩人也始終無法達(dá)成共識。最初，兩個創(chuàng)始人擁有公司各50%股權(quán)，后經(jīng)施永青提議，兩人各自出售自己5%股權(quán)給中原另一資深員工，現(xiàn)任中原地產(chǎn)亞太區(qū)總裁黃偉雄。從而形成目前中原地產(chǎn)施永青、王文彥各45%，黃偉雄10%的股權(quán)占有結(jié)構(gòu)。

按照香港的公司章程，要完成上市計劃，必須要有公司75%以上的絕對多數(shù)同意，才可以進(jìn)行。而占據(jù)45%股權(quán)的王文彥不同意，上市一事也就無法實施。

施永青近日表示，王文彥提出，要成立一家控股公司，與他每人各占一半股權(quán)，日后控制上市部分，而該控股公司輪流“坐莊”，每人當(dāng)一年主席。而且王文彥認(rèn)為，上述條件是公司上市的必需條件，沒有這個條件就不同意上市。

“這種方案并不符合現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，每年換管理班子，很容易造成管理混亂，相信港交所、小股東及中原管理層都無辦法接受，同時香港上市委員會也是不會批準(zhǔn)的?！笔┯狼嗾f。

實際上，中原的上市計劃輾轉(zhuǎn)反復(fù)多年。施永青早于2004年就提出登陸資本市場的計劃，也因王文彥阻撓，叫停多次。

施永青稱，曾提出向王文彥收購其持有的45%中原股份，而王文彥拒絕出售。

他表示，開始推動上市時已明白困難重重，因為他很熟悉王文彥的為人，其稱，公司最需要資金時，王文彥不愿意幫公司，最壞打算是向法庭申請清盤，由法庭決定誰管理公司。

資本戰(zhàn)爭

刺激中原重啟上市計劃，最大競爭對手鏈家或許是直接導(dǎo)火索。自2015年以來鏈家就不斷進(jìn)行擴(kuò)張合并，“所到之處每個區(qū)域都刮起一陣擴(kuò)店旋風(fēng)”。

面對著對手如此強勢的擴(kuò)張，“中原被驚醒了”，甚至驚動了中原的兩位創(chuàng)始人——施永青和王文彥。

施永青在香港素有“地產(chǎn)教父”之稱。原本，施永青捐了45億元，并已經(jīng)退位5年專注慈善。2011年初，中原地產(chǎn)再度宣布，黎明楷接任中原集團(tuán)主席職務(wù)，施永青再度退居幕后，僅協(xié)助集團(tuán)制定經(jīng)營戰(zhàn)略，不再參與日常管理工作。

但在去年，面對鏈家的瘋狂攻勢，退居幕后5年的施永青重掌大權(quán)，擔(dān)任中原集團(tuán)主席兼總裁。離開了23年的王文彥重新回到中原擔(dān)任董事一職。

早年的北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)中介行業(yè)，源于香港的中原地產(chǎn)是老大。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年之前，中原地產(chǎn)在內(nèi)地?zé)o論是業(yè)績還是規(guī)模都是中介行業(yè)的第一。

但情況在2015年開始發(fā)生變化：先是內(nèi)地有互聯(lián)網(wǎng)+性質(zhì)的搜房網(wǎng)、Q房網(wǎng)、愛屋吉屋、房多多、平安好房、好屋中國等一手代理和二手中介涌現(xiàn)。之后，鏈家開始發(fā)力，在各大城市大規(guī)模收購其他同行。

根據(jù)鏈家此前透露的數(shù)據(jù)，截至2015年11月16日，鏈家門店已經(jīng)達(dá)到5000多家，經(jīng)紀(jì)人有8萬多名，2016年預(yù)計銷售額達(dá)6000億元。而相較之下，此前中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷透露，中原目前在內(nèi)地的門店量是將近1600家。

鏈家甚至直逼中原最強勢的城市——深圳，這引起了中原地產(chǎn)強烈的反彈。2015年7月9日，左暉在出席深圳房地產(chǎn)協(xié)會年會并回答媒體采訪時表示：“我盡量做到深圳第一?！?/p>

左暉的目的，顯然是要動搖“南中原”的市場地位。“中原在深圳的門店是400多家，鏈家的門店數(shù)量現(xiàn)在也已經(jīng)在400至500家了?！崩杳骺f。

在中原地產(chǎn)上市擱淺之際，其港式打法也被左暉拎出來“吊打”。“我們的行業(yè)，在過去的十幾年里，被港式打法變壞了，港式打法不就是教你怎么騙人嗎？我覺得這行業(yè)所有的話術(shù)都是錯的?！辨溂业禺a(chǎn)董事長左暉近日的一次講話中提及。

此后施永青也進(jìn)行了反擊，“鏈家的人海戰(zhàn)術(shù)、規(guī)?；?，讓前線的人員生存的空間更小，做起生意來比以前拼命，但是平均收入仍是在降低?！睂τ诙咧g的口水戰(zhàn)，近日中原和鏈家兩方人馬頗有開撕的架勢。

不過，不少北京業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了對鏈家兇猛態(tài)度的不滿，有自媒體人撰文“施老的謙遜與暉總的傲慢”，表達(dá)了對于教父施永青為人謙遜溫和的好感。此后，此篇文章遭遇了公關(guān)刪文，有中原地產(chǎn)一名人士感嘆，“他們公關(guān)相當(dāng)瘋狂?！?/p>

但鏈家兇猛的打法確實帶來了直接的效果。“鏈家的人實際上頗有狼性，經(jīng)常是只要有房源，就會帶著人去看房?！币幻薪樾袠I(yè)的分析師表示，而中原的人很斯文，達(dá)到一定匹配度才會帶客戶看房，這樣給人一種感覺是，鏈家的房源很多。

如今，擺在中原面前的問題是，由于未上市，資本將難以在與同行競爭中搶占有利局勢。目前具有規(guī)模的地產(chǎn)代理公司中，世聯(lián)行、易居中國等都已經(jīng)完成上市，搜房網(wǎng)、愛屋吉屋等線上平臺背后也有雄厚的資本。

中原若依靠自有資金發(fā)展，在缺乏金融杠桿的情況下，將很難與資本實力雄厚的對手對抗。而鏈家，盡管遭遇了上海“223事件”，但其在資本市場融資仍然受到追捧，募集了70億元資金對賭5年內(nèi)上市。

利嘉閣替代出場

施永青等中原地產(chǎn)高層近日都傳達(dá)出一個態(tài)度，中原現(xiàn)在主要工作不是跟王文彥“鬧離婚”， 管理層沒有時間去搞內(nèi)耗，而是面對市場挑戰(zhàn)，提升競爭能力。

雖然中原集團(tuán)上市被擱淺，但施永青有意把子公司利嘉閣地產(chǎn)上市，日前已經(jīng)在利嘉閣地產(chǎn)的內(nèi)部會議宣布相關(guān)計劃。據(jù)悉，利嘉閣地產(chǎn)股權(quán)全部由中原地產(chǎn)持有，因此沒有王文彥的限制因素在，只要中原董事會通過，便可以啟動上市。

利嘉閣地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于香港物業(yè)市場的地產(chǎn)代理服務(wù)，近年為配合發(fā)展迅速的樓市，利嘉閣地產(chǎn)除積極拓展住宅部網(wǎng)絡(luò)之外，也致力發(fā)展工商鋪市場及全力開拓海外市場，同時也為內(nèi)地、香港、澳門三地客戶提供地產(chǎn)代理服務(wù)。

對于利嘉閣的上市估值，施永青表示，以競爭對手美聯(lián)物業(yè)現(xiàn)時股價表現(xiàn)計，利嘉閣應(yīng)該值美聯(lián)市值的2/3。粗略估計，利嘉閣市值約在10億港元上下。

施永青強調(diào)，利嘉閣上市并不是為了套現(xiàn)，是希望給利嘉閣多一個出路，“最快今年年底前公布配售股權(quán)的詳情，初步計劃配售不超過25%配權(quán)予員工，而且會以市值半價售予員工”。

對于中原地產(chǎn)或利嘉閣上市，施永青都對外展現(xiàn)著比較從容的姿態(tài)?！澳苌鲜挟?dāng)然更好，不能上市，我們這30多年也一直沒上市，一樣可以發(fā)展得很好”。

他還解釋稱，并非缺錢才要上市，而是要增加公司資金來源。在他看來，“鏈家的規(guī)模是中原的一倍以上，但鏈家手持30億現(xiàn)金，中原也有20多億現(xiàn)金，能夠支持鏈家一半的規(guī)?！?。

持久戰(zhàn)

盡管施永青口口聲聲說要與大股東王文彥鬧“離婚”，但他清楚地知道現(xiàn)在最重要工作是展開變革。

施永青不得不逼中原去檢討，在組織架構(gòu)上、報酬制度、管理系統(tǒng)等方面是否落后?！拔覀兊墓芾砣藛T經(jīng)過鏈家的沖擊之后，頭腦都清醒了一點。我們沒有放棄，我們是準(zhǔn)備打一場持久戰(zhàn)”。

施永青甚至很清醒地說，“我們是沒有條件去打敗鏈家的”，“客觀一點說，我們從資源、資金、現(xiàn)有的管理班底，都跟鏈家是有距離的，所以他們的優(yōu)勢短期里面是一定會出現(xiàn)的”。

但鏈家的發(fā)展模式風(fēng)險程度不小。施永青稱，在一些有利因素面前，鏈家押對了，而且他們經(jīng)過高速擴(kuò)張之后的市場占有率、總業(yè)績都會很快地上去。但接下來會不會有持續(xù)的發(fā)展，則還需要長時間的觀察。尤其是一旦大環(huán)境出現(xiàn)變化，鏈家就可能出現(xiàn)一錯全部都錯的局面。

“打敗鏈家不是我們的目標(biāo)”，施永青表示，和鏈家之間的較量將是一場持久戰(zhàn)，不會在短時間內(nèi)大決戰(zhàn)，2016年也不會是中原和鏈家的決戰(zhàn)年。

據(jù)黎明楷此前介紹，2015年，中原做了很多內(nèi)部工作，“這一兩年內(nèi)部效率的提升比過往十年都高”。而今年則被定義為“提高效率年”，要把這一理念貫徹到所有的工作環(huán)節(jié)。

面對鏈家的強大，中原開始加速建大金融、大數(shù)據(jù)和大平臺。對應(yīng)鏈家的自如客，中原著手“中原好房子”020平臺，將在33個城市全面鋪開。此外，中原還成立金融服務(wù)中心，并致力于做好大數(shù)據(jù)。

尤其是房地產(chǎn)金融的布局，中原地產(chǎn)目前更多是通過和金融機構(gòu)合作，其寄希望于利用自有資金加大投入，以獲取更大的利潤空間。

黎明楷曾指出，如果順利上市，中原地產(chǎn)會在發(fā)展策略上更加進(jìn)取，公司將利用募集資金加快城市擴(kuò)張，加強在互聯(lián)網(wǎng)的布局，以及包括在一些城市增加實體門店， 加大公司線上平臺的開發(fā)與推廣。