萬科的美國之行

袁秀麗

進(jìn)入2016年，萬科在美國的聲音不斷傳來。不僅接二連三有新項(xiàng)目簽約，更是從房地產(chǎn)開發(fā)，擴(kuò)展到了房地產(chǎn)投資管理。目前，萬科在美國的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，這距離萬科進(jìn)入美國僅三年的時(shí)間。按照萬科董事會(huì)主席王石的說法：“萬科在美國發(fā)展出奇順暢。”

美國項(xiàng)目頻落地

6月1日下午，萬科和美國Brightstone Capital Partners聯(lián)合宣布在紐約建立一個(gè)全球地產(chǎn)投資管理平臺(tái)“Brightstone”。該平臺(tái)由美國地產(chǎn)資深人士鄧洱文、李德和江悅瀚作為共同合伙人管理。

據(jù)該公司的新聞發(fā)言人法隆（Bill Fallon）公開表示，“該公司將專注于現(xiàn)有房產(chǎn)。”這和萬科以往主要投資房地產(chǎn)開發(fā)不同。

萬科和三位共同合伙人的承諾資金將會(huì)用于購置全球主要市場的高品質(zhì)物業(yè)。此舉意味著萬科在美國已經(jīng)從房地產(chǎn)開發(fā)，擴(kuò)展到房地產(chǎn)的投資管理。

在5月11日的“西雅圖日”活動(dòng)上，萬科與美國房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司Laconia Development簽約，雙方將共同在美國西雅圖市核心地段開發(fā)建設(shè)一棟43層的出租公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目也是萬科在美國落地的第九個(gè)項(xiàng)目。

同樣是在今年3月2日，萬科（美國）控股聯(lián)同Slate地產(chǎn)集團(tuán)及Adam America，以1.16億美元（約7.6億元人民幣）收購了曼哈頓中城的一幢大樓，這是萬科在紐約開展的第四筆交易。此次萬科收購的大樓建于1898年，計(jì)劃將該大樓改造城現(xiàn)代化公寓。

此前不久，萬科聯(lián)合Slate地產(chǎn)集團(tuán)及Adam America地產(chǎn)公司斥資近5000萬美元，收購了紐約布魯克林內(nèi)文斯街10號(hào)項(xiàng)目，還共同投資了Park Slope neighborhood第一大街251號(hào)項(xiàng)目。

以上不難看出，2016年是萬科在美國的發(fā)力之年。進(jìn)入美國的前兩年，萬科只在美國舊金山和紐約與美國開發(fā)商合作投資了兩個(gè)項(xiàng)目。直到2015年后，萬科在美國的投資項(xiàng)目數(shù)量才開始快速提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科在美國的九個(gè)項(xiàng)中，有八個(gè)為住宅項(xiàng)目，一個(gè)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目來看，萬科在美國新增地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是在美國核心城市，比如紐約和舊金山。其在美國紐約的“東53街100號(hào)”項(xiàng)目于去年10月底正式開售。“東53街100號(hào)”項(xiàng)目獲得了來自中國工商銀行美國公司的開發(fā)貸款，這也是工商銀行在紐約發(fā)放的第一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

牽手美國大房企

至今為止，距離萬科首次進(jìn)軍美國樓市僅3年時(shí)間。按照萬科董事會(huì)主席王石的說法：“萬科在美國發(fā)展出奇順暢。”

2013年2月，萬科首次進(jìn)軍美國市場，簽約參與鐵獅門地產(chǎn)公司（Tishman Speyer Properties） 發(fā)起的一個(gè)在舊金山的高檔住宅項(xiàng)目。

也就是在同一年，萬科美國公司成立，總部位于紐約，通過統(tǒng)計(jì)不難發(fā)現(xiàn)，萬科在美國主要以股權(quán)投資合作的方式和美國知名開發(fā)商合作。

對(duì)此萬科（美國）董事總經(jīng)理李凱彥就曾表示，萬科在美國的策略是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，重視當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的價(jià)值，未來將繼續(xù)在當(dāng)?shù)赝顿Y，尋找機(jī)會(huì)及合作伙伴。

不僅選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，萬科美國團(tuán)隊(duì)也是完全本地化，“人員配置精干完整，包括了投融資、財(cái)務(wù)稅務(wù)等人才。”萬科美國公司總經(jīng)理李凱彥介紹說，萬科美國公司至今也僅有十幾名員工。

鐵獅門地產(chǎn)公司是萬科進(jìn)入美國的第一位盟友，它是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，在全球管理著325個(gè)項(xiàng)目，旗下物業(yè)總值542億美元。

“鐵獅門是一家全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)非常值得信賴的合作伙伴。”王石曾這樣評(píng)價(jià)鐵獅門。

2013年，鐵獅門總裁兼聯(lián)合首席執(zhí)行長斯派爾曾透露，萬科在美國尋找合作伙伴時(shí)一直采取小心和審慎的策略，兩家公司經(jīng)過了兩年的談判才達(dá)成協(xié)議。

可見，萬科對(duì)于合作伙伴的挑剔。而此后與萬科合作的美國房企實(shí)力，也均不可小看。其中與萬科合作開發(fā)西雅圖項(xiàng)目的美國房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司Laconia Development，是美國西海岸提供全方位服務(wù)的房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司，在美國各地有四十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

“很多企業(yè)在美國都交了一些學(xué)費(fèi)。美國體系比較復(fù)雜，法律健全分工明細(xì)，專人做專業(yè)的事，國內(nèi)地產(chǎn)商有國內(nèi)成功的慣性思維，經(jīng)常遇到延誤、阻力。到美國做地產(chǎn)開發(fā)，最好要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍┖献骰锇椋苊庾哌^大的彎路。”亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞如此提醒出海的房企。

另有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，美國商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中資資本而言，介入有一定難度，合作也需要充分的溝通與時(shí)間成本。

國際化是長遠(yuǎn)方向

除萬科之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)、保利、綠地等在大批中國房企也均登陸美國市場。事實(shí)上，今年以來，中國企業(yè)在美國的收購行為引人注目。

今年5月底，中國人壽聯(lián)合美國不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR收購了紐約曼哈頓美國大道1285標(biāo)志性寫字樓項(xiàng)目，總價(jià)為16.5億美元。

今年2月，中國安邦保險(xiǎn)同意斥資 65億美元收購美國奢侈酒店集團(tuán)，該交易也將創(chuàng)造史上中國內(nèi)地買家收購美國房地產(chǎn)的金額之最。

RealCapitalAnalytics是當(dāng)?shù)匾患医灰鬃粉櫃C(jī)構(gòu)，其數(shù)據(jù)顯示，今年以來，中資企業(yè)已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的美國商業(yè)房地產(chǎn)收購交易達(dá)47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元），中國投資者儼然成為了美國房地產(chǎn)最活躍的國際買手。

與此同時(shí)，中國客戶已經(jīng)成為了美國地產(chǎn)市場不可忽視的力量。作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科擁有的中國客戶也成為美國地產(chǎn)公司所需要的資源。

不過，鄒亨瑞表示，有些國內(nèi)企業(yè)開始的想法是賣給國內(nèi)投資人。實(shí)際上可能每個(gè)地方最多三分之一房子賣給國內(nèi)。根據(jù)美國市場來設(shè)計(jì)房型和市場更合理。綠地現(xiàn)在銷售大部分都是本土化，萬科在舊金山項(xiàng)目大部分是當(dāng)?shù)劁N售，這樣能更好地適應(yīng)市場變化。

但另一個(gè)事實(shí)是，自從2009年開始，美國房地產(chǎn)市場一直處在上升周期，而今美國當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境似乎已經(jīng)開始退潮。

RealCapitalAnalytics數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個(gè)月，投資者購買了總值1359億美元的商業(yè)房地產(chǎn)，低于去年同期的1714億美元，同比下跌26%。

灼識(shí)咨詢執(zhí)行董事趙曉馬表示，美國的土地資源相對(duì)豐富，買土地和當(dāng)開發(fā)商都沒有特權(quán)，因此，想在美國尋求暴利不太可能。

2013年萬科首次進(jìn)入美國市場，與鐵獅門合作時(shí)，王石曾表示：“進(jìn)入美國市場，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的，希望通過具體項(xiàng)目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)。”

在李凱彥眼里，萬科進(jìn)入美國市場應(yīng)該包括以下目的，一是協(xié)助萬科學(xué)習(xí)，比如業(yè)務(wù)多元化的能力，新興的商業(yè)模式、先進(jìn)的技術(shù)和工作方法；另外則幫助萬科獲得全球商機(jī)，以及利用美國市場幫助萬科實(shí)現(xiàn)均衡資產(chǎn)配置的作用。

“萬科正在進(jìn)行積極轉(zhuǎn)型。國際化是萬科的長期發(fā)展方向之一。” 萬科總裁郁亮如此表示，在紐約建立的全球地產(chǎn)投資管理平臺(tái)“Brightstone”將增強(qiáng)萬科在海外的投資布局能力，有助于公司整合全球資源。

似乎可以預(yù)見，當(dāng)初抱著學(xué)習(xí)目的而來的萬科美國之行，2016年在眾多項(xiàng)目的助推下，似乎開始真正啟航了。