多地公積金“貸空了”

張佳竹

日前，南昌市公積金管理中心宣布，由于住房公積金個貸率一直處于高位，從5月16日起，南昌市暫停受理繳存職工“商轉公”貸款申請。

公積金面臨的巨大資金壓力，讓全國多地均收緊了公積金貸款政策。最近幾個月以來，除南昌外，福州、鄭州、合肥、廈門等城市先后收緊“商轉公”貸款業務。至于何時恢復辦理，上述多地的公積金管理中心工作人員均表示“等待時間會比較長”。

緊急叫停“商轉公”

“商轉公”業務是指通過商業貸款購房的公積金繳存職工，在滿足公積金貸款政策的前提下，將原有的商業貸款轉為公積金貸款，從而享受到公積金貸款低息優惠。“商轉公”能減輕購房人的貸款利息，緩解房貸壓力，因此頗受剛需族購房人的歡迎。

然而，在“去庫存”目標下，多地出臺激勵政策鼓勵購房，令住房公積金的使用率大幅提高，很多城市超過了100%，住房公積金“被貸空”，“商轉公”業務也被緊急叫停。

記者致電南昌市住房公積金管理中心了解到，過去一年，南昌市歸集、提取、貸款等主要指標均創了歷史最高水平。截止到2015年末，南昌住房公積金個貸率達112%，在當年全國個貸率超過100%的25個城市中排名第三。而今年1月底，南昌住房公積金個貸率達到117%，也創歷史新高。

記者了解到，2015年，南昌住房公積金管理中心為了緩解資金壓力，滿足住房公積金繳存職工購房貸款的需求，使用了批量貼息貸款發放個人住房公積金貸款4709戶、20億元，全年共支出了貼息917.44萬元。

目前，南昌住房公積金管理中心仍然面臨著資金壓力，余額一直處于告急狀態。為了緩解資金壓力，南昌做出了暫停“商轉公”業務的決定。

與南昌情況類似，福州叫停“商轉公”業務，也是由于住房公積金告急。

過去兩年福州樓市成交回暖，住房公積金貸款需求日益旺盛，這也讓福州住房公積金個貸比超警戒線。

公開數據顯示，近兩年福州住房公積金發放量持續高速增長，2015年福州市住房公積金管理中心共向8714戶繳存職工家庭發放公積金貸款39.12億元，同比增長30.62%，較2011年增長249.22%。

記者根據公開信息統計發現，截至今年第一季度，福州住房公積金個貸使用率已達105.23%。簡單來說，個貸比超過100%就表示，今年前3月福州公積金放出去的貸款已經超過歸結的余款。

數據顯示，一些二線城市的公積金使用率非常高，鄭州、合肥等地住房公積金個貸率均在90%以上，廈門市高達108.18%，而南昌市今年1月底則達到了117%，創出歷史新高。

“近年來，不少地方政府有意通過公積金政策放出更多實惠，讓更多購房者合理運用公積金，拉動住房消費，但也造成了公積金超負荷使用。”同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，國內不少城市一旦公積金個貸使用率超過90%的紅線，都會通過停止“商轉公”業務來降低公積金個貸風險。

何時重啟待解

“‘商轉公貸款政策能降低購房者月還款額壓力。以家庭最高貸款120萬元為例，按照基準利率，貸款30年，公積金貸款月還款額要比商貸少1369元。”信義房屋分析師陳麗娜認為，“商轉公”不僅能降低購房者的貸款壓力，也間接降低了購房門檻。這在一定程度上能夠促進中低收入家庭的置業，滿足其基本居住需求。從對市場的影響來看，會促使一部分受益的人群加快購房的步伐。

在業內人士看來，無論是“商轉公”的推出還是暫停，都反映了地方政府對房地產市場的政策施力方向。

“住房公積金本是公積金繳存者的一種住房互助基金，公積金管理中心的職責只是以政府信譽代為保管和投放貸款。但是，在政策對房地產市場的高杠桿作用之下，公積金也被納入了政策‘組合拳。”張宏偉告訴記者，放大公積金貸款額度，雖然讓購房人享受到更多“政策紅利”，卻造成了公積金“被貸空”的后果，導致一些城市的公積金放貸周期過度拉長，公積金對支持購房的效能也難以正常發揮。

在這種情況下，地方收緊公積金貸款，成為必然選擇。

此外，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，二線城市樓市回暖，成交量大增，公積金管理中心提供貸款的積極性不如以往。商業貸款轉公積金貸款需要貼息，這是公積金管理中心不愿意做的原因之一。除此之外，二線城市房地產政策通過房貸進行調整，也是一個重要方面。

在暫停商轉公業務的同時，一些地方也規定，當公積金貸款低于一定標準之后將重啟商轉公業務，這個重啟標準，不少地方都定在85%以下。

“住房公積金個貸率降至85%以下后，將視情況恢復相關申請。”南昌住房公積金管理中心表示。

急需完善

目前，公積金未實現全國統籌管理，地區與地區之間在公積金的使用上，出現了“苦樂不均”，“被貸空”正是由此出現的問題。“在就業人口跨省流動已常見的情況下，住房公積金卻不能跨省提取，造成了一些就業人口流出地區公積金不夠用。”張宏偉分析稱。

記者了解到，建立公積金全國統籌制度的呼聲已有多年，但遲遲未有政策響應，即使是去年年底修訂后公布的《住房公積金管理條例》也只是以省級統籌為目標。

“在互聯網技術已經高度普及的當下，解決這個問題，并無太大的難度，關鍵在于很多地方的政府部門將公積金當作自己支配的一塊肥肉，不愿失去對公積金的支配權。”一位不愿具名的業內人士告訴記者。

業內人士認為，住房公積金，應該建立“量入為出”的制度，不能為鼓勵購房而盲目提高可貸數額，造成“被貸空”。從根本上說，應盡快建立全國統籌機制，讓公積金繳存者的權利得到充分保障。

目前，擺在購房人面前的難題是，如果公積金管理趨緊，顯然不利于買房。從另一個角度看，這種情況延續下去也會影響房地產行業的持續發展。

“購房貸款貼息、貸款利息抵扣個稅，都應該是未來可以重點考慮的措施。” 楊紅旭建議道。