多地公積金“貸空了”

張佳竹

日前，南昌市公積金管理中心宣布，由于住房公積金個貸率一直處于高位，從5月16日起，南昌市暫停受理繳存職工“商轉(zhuǎn)公”貸款申請。

公積金面臨的巨大資金壓力，讓全國多地均收緊了公積金貸款政策。最近幾個月以來，除南昌外，福州、鄭州、合肥、廈門等城市先后收緊“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。至于何時恢復(fù)辦理，上述多地的公積金管理中心工作人員均表示“等待時間會比較長”。

緊急叫停“商轉(zhuǎn)公”

“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)是指通過商業(yè)貸款購房的公積金繳存職工，在滿足公積金貸款政策的前提下，將原有的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，從而享受到公積金貸款低息優(yōu)惠。“商轉(zhuǎn)公”能減輕購房人的貸款利息，緩解房貸壓力，因此頗受剛需族購房人的歡迎。

然而，在“去庫存”目標(biāo)下，多地出臺激勵政策鼓勵購房，令住房公積金的使用率大幅提高，很多城市超過了100%，住房公積金“被貸空”，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)也被緊急叫停。

記者致電南昌市住房公積金管理中心了解到，過去一年，南昌市歸集、提取、貸款等主要指標(biāo)均創(chuàng)了歷史最高水平。截止到2015年末，南昌住房公積金個貸率達(dá)112%，在當(dāng)年全國個貸率超過100%的25個城市中排名第三。而今年1月底，南昌住房公積金個貸率達(dá)到117%，也創(chuàng)歷史新高。

記者了解到，2015年，南昌住房公積金管理中心為了緩解資金壓力，滿足住房公積金繳存職工購房貸款的需求，使用了批量貼息貸款發(fā)放個人住房公積金貸款4709戶、20億元，全年共支出了貼息917.44萬元。

目前，南昌住房公積金管理中心仍然面臨著資金壓力，余額一直處于告急狀態(tài)。為了緩解資金壓力，南昌做出了暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的決定。

與南昌情況類似，福州叫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，也是由于住房公積金告急。

過去兩年福州樓市成交回暖，住房公積金貸款需求日益旺盛，這也讓福州住房公積金個貸比超警戒線。

公開數(shù)據(jù)顯示，近兩年福州住房公積金發(fā)放量持續(xù)高速增長，2015年福州市住房公積金管理中心共向8714戶繳存職工家庭發(fā)放公積金貸款39.12億元，同比增長30.62%，較2011年增長249.22%。

記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年第一季度，福州住房公積金個貸使用率已達(dá)105.23%。簡單來說，個貸比超過100%就表示，今年前3月福州公積金放出去的貸款已經(jīng)超過歸結(jié)的余款。

數(shù)據(jù)顯示，一些二線城市的公積金使用率非常高，鄭州、合肥等地住房公積金個貸率均在90%以上，廈門市高達(dá)108.18%，而南昌市今年1月底則達(dá)到了117%，創(chuàng)出歷史新高。

“近年來，不少地方政府有意通過公積金政策放出更多實(shí)惠，讓更多購房者合理運(yùn)用公積金，拉動住房消費(fèi)，但也造成了公積金超負(fù)荷使用。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，國內(nèi)不少城市一旦公積金個貸使用率超過90%的紅線，都會通過停止“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)來降低公積金個貸風(fēng)險。

何時重啟待解

“‘商轉(zhuǎn)公貸款政策能降低購房者月還款額壓力。以家庭最高貸款120萬元為例，按照基準(zhǔn)利率，貸款30年，公積金貸款月還款額要比商貸少1369元。”信義房屋分析師陳麗娜認(rèn)為，“商轉(zhuǎn)公”不僅能降低購房者的貸款壓力，也間接降低了購房門檻。這在一定程度上能夠促進(jìn)中低收入家庭的置業(yè)，滿足其基本居住需求。從對市場的影響來看，會促使一部分受益的人群加快購房的步伐。

在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是“商轉(zhuǎn)公”的推出還是暫停，都反映了地方政府對房地產(chǎn)市場的政策施力方向。

“住房公積金本是公積金繳存者的一種住房互助基金，公積金管理中心的職責(zé)只是以政府信譽(yù)代為保管和投放貸款。但是，在政策對房地產(chǎn)市場的高杠桿作用之下，公積金也被納入了政策‘組合拳。”張宏偉告訴記者，放大公積金貸款額度，雖然讓購房人享受到更多“政策紅利”，卻造成了公積金“被貸空”的后果，導(dǎo)致一些城市的公積金放貸周期過度拉長，公積金對支持購房的效能也難以正常發(fā)揮。

在這種情況下，地方收緊公積金貸款，成為必然選擇。

此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，二線城市樓市回暖，成交量大增，公積金管理中心提供貸款的積極性不如以往。商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款需要貼息，這是公積金管理中心不愿意做的原因之一。除此之外，二線城市房地產(chǎn)政策通過房貸進(jìn)行調(diào)整，也是一個重要方面。

在暫停商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的同時，一些地方也規(guī)定，當(dāng)公積金貸款低于一定標(biāo)準(zhǔn)之后將重啟商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，這個重啟標(biāo)準(zhǔn)，不少地方都定在85%以下。

“住房公積金個貸率降至85%以下后，將視情況恢復(fù)相關(guān)申請。”南昌住房公積金管理中心表示。

急需完善

目前，公積金未實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)籌管理，地區(qū)與地區(qū)之間在公積金的使用上，出現(xiàn)了“苦樂不均”，“被貸空”正是由此出現(xiàn)的問題。“在就業(yè)人口跨省流動已常見的情況下，住房公積金卻不能跨省提取，造成了一些就業(yè)人口流出地區(qū)公積金不夠用。”張宏偉分析稱。

記者了解到，建立公積金全國統(tǒng)籌制度的呼聲已有多年，但遲遲未有政策響應(yīng)，即使是去年年底修訂后公布的《住房公積金管理?xiàng)l例》也只是以省級統(tǒng)籌為目標(biāo)。

“在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)高度普及的當(dāng)下，解決這個問題，并無太大的難度，關(guān)鍵在于很多地方的政府部門將公積金當(dāng)作自己支配的一塊肥肉，不愿失去對公積金的支配權(quán)。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住房公積金，應(yīng)該建立“量入為出”的制度，不能為鼓勵購房而盲目提高可貸數(shù)額，造成“被貸空”。從根本上說，應(yīng)盡快建立全國統(tǒng)籌機(jī)制，讓公積金繳存者的權(quán)利得到充分保障。

目前，擺在購房人面前的難題是，如果公積金管理趨緊，顯然不利于買房。從另一個角度看，這種情況延續(xù)下去也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

“購房貸款貼息、貸款利息抵扣個稅，都應(yīng)該是未來可以重點(diǎn)考慮的措施。” 楊紅旭建議道。