地產央企整合“大象間的游戲”

張佳竹

去年以來，地產央企之間并購頻頻發生，多家央企“巨無霸”浮出水面。

進入2016年，央企整合的步子開始加速，截至5月30日，招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等，至少有10家央企已啟動內部房地產業務的內外部重組和并購。

在這輪整合潮流中，除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業“體質”的差異可能導致其地產業務最終不同的歸宿。

無論如何，正如萬科高級副總裁譚華杰所說的，一場“大象間的游戲”已經開始。

央企間的兼并重組

今年5月，市場再度傳出央企中糧地產被收購的傳聞。有媒體引述接近中糧集團高層人士的說法稱，中糧集團正考慮將地產業務逐步剝離，接盤方很可能是去年底剛完成內部整合上市的招商蛇口。

盡管對于整合傳聞，招商蛇口和中糧方面如今都進行了否認，但空穴來風，非是無因。

從去年政府確定房地產以去庫存為大背景后，央企間的地產業務整合大幕隨之開啟，其中尤以今年3月宣布的中海地產與中信集團旗下住宅業務整合最具代表性，這場交易總資產超千億的案例，將率先實現跨央企平臺之間的地產業務整合。

巧合的是，在宣布與中信集團的住宅業務整合之前，中海地產剛好也在去年5月完成了一場歷時兩年多的內部整合，徹底解決了內部同業競爭問題。如今的招商蛇口，也正處于完成內部整合后的新階段。

坊間之所以傳出這兩家央企整合訂購的消息，除了央企加快重組背景下大房企間的橫向并購日漸增多外，也與完成內部整合后招商蛇口新的戰略定位相關。

去年底完成重組后的招商蛇口，重新確定了三大主營業務：園區開發與經營、社區開發與運營以及郵輪產業建設與運營。但在短期內，他們仍將以注入的約560萬平方米深圳前海和蛇口地塊為主要開發資源，傳統的地產開發業務將占據高比例，這個板塊將是招商蛇口今后3年內最重要的利潤貢獻來源。

中信建投分析師陳慎認為，從央企整合的角度而言，中糧與招商整合的確存在可能性?！罢猩躺呖诓粌H可以從招商局獲取資源，還可以從其它央企手中獲取資源，畢竟它擁有較為豐富的運作能力?！?/p>

在分析人士看來，兩家地產央企的結合大有可行：總部同在深圳，中糧地產在深圳寶安區也擁有多個城市更新項目，涉及物業建筑面積約115萬平方米。招商蛇口主打的產融結合與中糧優質的舊改土地儲備及工業地產模式不謀而合。

“招商蛇口和中糧地產在舊改項目、產城融合方面有著相同的戰略模式，從央企整合的角度看，他們的合作有著優化資源、協同發展的優勢?！痹谕咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉看來，雖然目前招商中糧給出了否定的答案，但并不排除未來存在整合的可能性。

央企發力內部重組

雖然招商中糧否認整合，但一大波央企整合正在襲來。今年4月12日，廣宇發展披露重大資產重組停牌公告，擬收購大股東魯能集團旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

作為國家電網旗下全資直屬企業，魯能集團旗下房地產業務有一少部分在A股上市的廣宇發展，多數仍被魯能集團持有，雙方一直存在同業競爭的問題。

因此，在這一輪央企整合重組的浪潮中，魯能系再次“迎難而上”，開啟內部地產整合。

說“迎難而上”，是因為魯能系在地產業務重組方面，已有兩次敗北的經歷。

一次是在2009年12月25日，廣宇發展宣布，將以9.88元/股的發行價格，向魯能集團定向增發不超過7億股，購買其持有的七家下屬房地產公司的股權；2011年6月28日，國家對房地產行業的宏觀調控加強，房企并購重組被暫停，廣宇發展重大資產重組方案“自動失效”。

另一次發生在2013年8月，廣宇發展再次停牌，開啟新一輪重組。2014年4月1日，廣宇發展宣布，除了第一次重組的七個原有項目外，公司還將購買都城偉業持有的鼎榮茂華70.00%股權，和世紀恒美持有的重慶魯能英大30%股權。而在2015年3月13日，廣宇發展宣布，公司接到中國證券監督管理委員會的通知，公司發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易的重大資產重組事項未獲通過。

這次廣宇發展在公告中特別強調，其及相關各方正在全力推進盡職調查、審計、評估及國資委預審核等各項工作，積極論證重組方案。

外界猜測，魯能系這次地產重組應會吸取教訓，完成重組可能性較大。

除了魯能系內部的整合外，中房地產此前也宣布正在籌劃重大事項，其公告披露稱擬收購中交系旗下總價值64.3億元地產資產包，這意味中房地產與中交地產的合并步伐正在加快，又一家身家過千億的房企未來可能誕生。

此外，中國中鐵與中鐵二局的整合步伐也在加快。中國中鐵擬以資產置換方式將旗下工業板塊裝入中鐵二局，而后者旗下涉及基建、地產等業務全部裝入中國中鐵。近日，該重組方案已獲得國資委批復，且得到中國證監會正式受理。

外界猜測，“中鐵系”上述各板塊整合之后，中鐵置業將獲得壯大，未來再考慮與中鐵建合并，包括旗下涉及地產的中鐵置業與中鐵建地產合并等。

克而瑞分析師朱一鳴分析稱，在提升央企效率、避免同業資源浪費的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團層面合并，如中冶集團已被整體并入五礦集團，房地產業務自然是強者占主導。

事實上，房企間的“排列重組”如今已成為常態，房企并購整合也從以往的大魚吃小魚階段，進入到以資源互換為代表的大房企橫向合并階段，而央企在這方面表現得尤為突出。

朱一鳴認為，除了今年放出大招的中海地產，招商蛇口、華潤置地等都是典型代表。其中，招商蛇口的內部整合已完成，產品線全面，布局全國化，重整招商這一“老牌”的意愿強烈；華潤置地的地產板塊架構清晰，2015年起拿地積極性明顯提升，優勢在于有能力接受商業地產；而金茂和華僑城，受限于自身開發模式對資產更為挑剔，但有助于接受商業和旅游地產等細分資產。

業內認為，如今國企改革正進入到關鍵階段，無論是剝離還是整合必將成為常態，今后更多的地產央企間的整合也將浮出水面。

“巨無霸”待長成

中海并購中信時，有人疾呼“威脅萬科地位的巨無霸來了”，但事實上，無論是中海也好，還是合并了招商地產的招商蛇口也罷，整合后的業績依然有待考驗。

億翰智庫數據顯示，今年一季度，整合后的中海地產實現銷售金額467.8億元，在全國房企排名中僅居第6。

即使在今年的前4個月，一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放，但以中高端物業為主的中海地產仍未超越全國前五強的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

面臨同樣“窘境”的還有招商蛇口。今年前4個月，招商蛇口實現銷售金額188億元，排在第15位，相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績相比，已被此前稍靠后的綠城中國、首開股份所超越。

從房企公布的業績來看，目前萬科仍然蟬聯“冠軍”寶座，恒大、綠地、碧桂園與保利依次緊隨其后，中海、招商、五礦尚未能躋身前三。外界一直期待的央企地產“超級巨無霸”，并未因招商、中海、五礦等的并購整合而浮出水面。

“央企整合有其特殊性，比如像旗下的地產板塊，難以引進有經營能力的人才團隊?！敝谐钱a聯主席陳寶存表示，多數央企地產特色不夠鮮明。長期以來，金融對央企優先扶持，即使在混改下引入新的社會資本，短期內想徹底改變，仍然有不少難度。

“雖然目前地產央企間的整合重組尚未在業績方面取得實質性的突破，巨無霸看起來還只是一個‘美好的預想。但央企地產商背景特殊、結構人員冗雜，通過資產整合避免資源的閑置和重疊勢在必行?！痹趶埡陚タ磥?，外在環境和內在動力共同作用之下，房地產行業格局面臨著重新洗牌。

中國指數研究院根據對未來宏觀經濟增長及新增人口等的假設，結合近兩年對數十家百億級以上房企進行分析指出，到2020年中國將有6家2000億級房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。其中，國字號房企或占半壁江山。