論房地產行業全面預算管理的注意事項及建議

南瓊

摘要：當前房地產行業整體處于低潮期，利潤被急劇壓縮。在此情況下，房地產企業必須引進先進的管理模式和理念，而全面預算管理正符合房地產企業當前需求，它可以綜合管理和生產經營的需要，通過對企業預期的收入與支出進行戰略規劃，提升房地產企業的生存空間。本文主要就房地產行業在應用全面預算的過程存在的主要問題進行論述，并提出筆者具體建議，以供參考。

關鍵詞：房地產行業；全面預算；問題及建議

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-01

一、房地產行業全面預算定義分析

全面預算是新時代經濟發展對房地產企業提出的管理要求，其操作的主線是依據企業內各部門的生產活動、經營活動的未來需要，將企業內的人力、財力和物力資源進行戰略性的規劃分配，并在一個預算期結束后，將各部門實際情況與預算額度相對比形成決算，以達到控制各部門成本、考核各部門業績的效果，并最終實現企業利潤最大化的目標。

二、房地產行業全面預算管理內容

房地產行業的全面預算由建設性預算、業務預算和財務預算三個大方面組成，其中建設性預算主要就房地產企業在生產經營活動中具體項目的投入、固定資產購入和處置等投資業務進行長期的規劃，穩定房地產企業的生產活動支出；業務預算涉及的是房地產企業前期為取得土地使用權所需的拆遷、補償費用與建設過程中基礎設施使用費用、中期的材料與人工等直接費用（建筑工程外包的企業，該預算較少）和跨越前中后期的銷售活動產生的費用；財務預算是一種綜合性的預算方式，基于企業現金流量，對建設性預算和業務預算進行統籌，并通過預計資產負債表、現金流量表等報表進行綜合預算。

三、房地產行業全面預算管理中的主要問題

（一）全面預算的編制流程缺乏全局觀

全面預算要求房地產企業將預算與企業戰略目標相結合，編制預算報告和計劃要服務于企業的預期目標，以實現戰略目標為出發點進行各項資源的合理分配與管理，但現實中較多房地產企業的預算是各項目部或生產小組制定自身的需求預算，然后自下而上進行匯算，最終預算部門將所有基層預算進行統計匯算，形成企業的預算計劃，這樣的預算計劃雖然充分滿足了各部門需求，但對于企業的成本控制和后期的績效考核的價值極低，使得全面預算計劃成為各基層部門預算計劃的簡單結合體，缺乏大局觀，難以達到房地產企業全面預算管理的預期效果。

（二）預算方案與市場實際相偏離

在真實的預算操作程序中，房地產企業大多選擇將往期的預算計劃進行小修小補，結合一下各基層部門的預算計劃，便形成了一份關乎企業幾年甚至十幾年的生產經營預算計劃。這樣的計劃缺乏對工程物資市場信息的采集和預期內物資價格走向的判斷，也缺乏對未來行業變化的合理推測，反以歷史的價值眼光判斷未來的市場發展，極其不明智。一項沒有調研，脫離實際的預算計劃，會使房地產企業成本得不到合理的控制，將企業運營的資金鏈條拉得非常緊，一旦資金鏈斷裂，企業將難以為繼，喪失生存空間。

（三）全面預算考核機制不完善

部分房地產企業只認識到了預算計劃的制定對企業財務管理的重要作用，卻忽視了預算的執行監控，缺乏相應的考核監管機制。沒有健全的考核機制，各部門就沒有預算意識，上層管理部門制定的預算規劃也就難以貫徹，造成下屬各基層部門無計劃地支出，全面預算的計劃書也就成為一紙空文。

四、對房地產行業全面預算管理工作的相關建議

（一）全面預算應樹立全局觀念

房地產企業的支出和收入主要發生在基層部門的前期開發、中期建設和貫穿始終的銷售工作中，而預算部門根據企業的戰略目標進行調整，因為脫離了基層的具體環境，所以對預算的調整很可能不能滿足基層部門的發展需求。改善這種情況的最根本辦法就是自基層入手，將全面預算管理觀念傳達到每一個部門，使全企業一起參與到預算工作中去，這樣一來，自下而上的匯總預算都是基于企業全局戰略制定的，綜合到一起制定的預算計劃即使有微小的調整也不會對基層部門產生巨大的影響。只有每一個部門都為企業全局目標努力，制定的預算才能服務于企業的發展。

（二）從客觀實際出發進行預算編制

預算工作是對企業未來發展進行規劃，雖然有較大的主觀性，但通過對客觀實際的研究是可以對未來的相關事項進行合理預測的。以鋼鐵為例，作為建設的主要材料之一，其價格變動對房地產企業的影響十分重大。在當前環境下，鋼鐵行業低迷，且價格在未來幾年中不會有較大的提升，那么房地產企業就應該縮減該部分預算，而不能盲目借鑒前幾年的預算計劃。幾年前的預算計劃時期正處于鋼鐵行業最繁榮的時期，二者價差較大，且房地產行業對鋼鐵的需求量巨大，細小的差價也能產生巨大的差額，盲目地將一筆如此巨大的金額進行不合理的預算支配，將嚴重影響房地產企業整體投入回報率，阻礙企業的發展。

（三）建立健全全面預算工作考核獎懲機制

全面預算不僅僅指預算規劃的制定，更為重要的是對預算規劃的執行。預算計劃應作為各部門生產經營活動的一項準則，在企業的預算期內，將各項支出收入的發生情況與預算指標相配比，將決策考核改為過程中考核，細化各項預算指標，根據實際發生情況與指標差異對部門績效進行考核，制定預算工作考核制度，在公平、公正的環境中，對預算計劃執行度高的部門和個人進行獎勵，反之則嚴懲。在個人和部門直接利益的誘導下，各部門才會更加關注預算工作的指標。只有這樣，預算工作才能順利在全企業開展，并得到企業全體員工的重視，實現房地產企業全面預算管理的目標。

五、結語

房地產行業目前正處于低潮期，企業應該結合自身的戰略目標和生產經營需要，依據市場的走勢，制定符合自身發展的全面預算規劃。找準企業的定位，通過合理的全面預算規劃，提升企業競爭力，增強企業實力。

參考文獻：

[1]趙金芝.房地產企業全面預算管理存在的問題及對策[J].企業改革與管理，2015，（15）

[2]廉霞.全面預算管理在房地產企業中的應用[J].現代商貿工業，2016，（04）