淺談房地產資產管理的創新

劉佳慧

摘 要：隨著中國房地產行業的不斷升溫，市場上涌現出越來越多的投資者使房地產資本市場的風險不斷增加，作為房地產商，如何能夠合理的規避市場風險，使其搜用的資本能夠最大化的增加收益，使我們房地產資產管理所，面臨的主要問題。

關鍵詞：房地產 資產管理 創新

房地產資產是管理資產所有人自己或者委托給相關的專業機構對自己的有形房地產進行科學管理，通過信息化手段調查市場，合理安排企業發展的相關計劃和相關資源的分配，以實現資產的利益最大化，對于房地產開發商而言，其終極目標是把運營良好的資產打包成金融產品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和利益。房地產資產管理業務是企業在市場機制下資源的、自主的行為，這種行為遵循著等價有償原則和效益原則。

一、房地產資產的管理概念

1.房地產資產管理定義。房地產資產管理是資產所有人以其有形的房地產資產委托專業機構進行管理，以資產所有人所期望的資產增值為目標的行為。房地產資產管理的最典型的就是對房地產資產進行資產管理、組合投資管理、物業管理、還有設置管理。除此之外，中國國有資產的管理作為市場中重要組成部分，也適用于這一概念。

2.房地產資產管理的基本特征。房地產管理的基本特征有以下幾點：（1）服務于房地產資產增值的整個產業，房地產資產管理是一個針對產業管理的增值過程，其中包含了一系列的管理和增資方式，從房地產資產或項目的開發前的一系列相關的開發、管理、增值活動，到房地產資產或項目的開發中的并購、資金籌措和在開發的過程，再到房地產資產或項目并購后的市場整合以及管理營銷，形成了一個完全服務于房地產增值的完整產業鏈。（2）房地產資產管理是一個系統行為，不同于傳統方式的房地產一次性開發獲得利潤，房地產資產的管理要求在資產管理過程中，做好每一步的工作，彌補之前工作的不足為后面工作打下基礎，還要求各個部門有效協調，分工合作，發揮團隊精神，需要很強的系統管理能力。（3）房地產資產管理的核心任務是實現房地產資產增值，想要達到房地產資產增值的目的就要盡可能的增加股東價值，為企業獲得更多的實際效益。以資產為核心的房地產資產管理不是簡單的去解決某些問題，而是通過房地產資產管理企業強大的融資實力，運用經濟學原理和法律去良好的處理市場問題，為不同的房地產資產管路提供整體解決方案。（4）房地產資產管理的周期較長，房地產資產的投資較大，資金流轉時間長無法再短時間內收回成本，這就要求房地產資產的管理要有長期的計劃，并且對市場的長期發展有一個良好的預估，才能規避風險效益最大化。

3.房地產資產的管理對象。房地產的資產管理在過去一直被認為是一個財務問題，隨著人們對于房地產資產管理認識的提高和滾利技術的發展。資產管理被賦予了更加深層次的內涵，企業的資產管理的是企業生存和發展根本，只有建立良好的管理體系和管理對象，企業才能更好的向前不斷發展。房地產資產的管理對象是企業單位的所有實物和與之相關的各種活動，是企業生產發展的基礎，包含了企業所有進行生產的資產，這些對象包括生產設備、建筑物、管道、道路、橋梁等。上至每一個部門的部門經理，下至最基礎的工作人員所涉及到的方方面面的所有業務。

二、房地產行業特征

1.房地產項目的成本過高。房地產行業需要資金的大規模集中，所需要的成本自然增高，由于土地資源是不可再生資源存量有限，人們土地的需求越來越大，土地價格的不斷升高使得房地產行業的土地成本不斷升高，而且土地收購過來之后并不能夠直接投入使用，需要投入大量的人力物力進行基礎開發后才能投入使用。加之現在土地資源競爭激烈，依靠投標獲得時的實際價格遠高于市場價格。從而造成房地產投資者的投資較高。除此之外樓房的建設需要大量的勞動工人和技術工人，勞動力的成本逐年上升，同時還需要大量的工程設備，從而造成了房屋建造的成本高于一般的行業。

2.房地產的經營周期過長。由于房地產項目的投資需要占用大規模的資金，并且周期過長，投資風險很大，不像一般產品在很短的時間內就可以收回成本，這樣房地產項目風險存在的時間就特別長。房地產項目市場十分復雜，周圍的環境容易影響價格變動，就需要企業在開發選址過程中對土地有一個長遠的預估，同時房地產投資會受到經濟發展的影響，存在較大的經濟風險。

3.國家政策法規的影響。房地產項目的建設，關系到國計民生，國家根據的實際情況不同，對每個地區實行符合當地實際的宏觀調控和政策引導，規范房地產行業，使得當地產行業的每個環節都在國家的牢牢監控之下，房地差項目的建設必須符合國家規范，價格也受到國家的控制，這樣房地產行業發展就受到了國家的強力監控，使其更加規范。

三、房地產資產管理創新的措施

1.深入研究房地產投資可行性。一般來說項目的投資越大，占用資金的時間越長，承擔的風險越大，最后所能得到的利潤也就越高。房地產行業在一開始時可以建立一個完善的計劃，認真的調查，特別在產權問題方面，否則該項目的投資成本將難以回收，導致項目的失敗。根據所在地區的經濟發展情況、人口數量、城市規劃情況等做詳細的市場調研，分析對產品的需求量，只有在有需求時企業才能獲得更多的利潤。

2.嚴格控制資金的籌措。房地產項目對于資金的需要十分巨大，貸款的需求也很大，對于不同的項目所需的資金也不同，貸款的利率的多少，償還周期的長短，金額的大小都直接影響著企業的工程進度和發展水平。因此企業在籌措資金時，要根據金融機構的分析來進行綜合比較，作出取舍，盡量選取利率低，償還周期長條件優厚的貸款。信用是一個企業產期發展的根本，信用良好的企業能夠獲得條件優厚的貸款資金，企業將會有充足的資金去進行更多項目的建設。資金的籌集還要有良好的計劃，并不是資金越多越好，而是要有一個彈性需要，過少了建設使用不足，過多了容易增加風險。要利益最大化的去進行資金的儲備，所以建設一個良好的穩定的資金環境才能讓企業持續發展降低風險，利益最大化。

3.強化項目經營中的資金管理。如何使有限的資金在項目開發建設過程中進行流轉，使資金能夠獲得更大的利潤，是說我們放低產房地產商主要面對的問題，首先要有一個快捷便利的資金流通方式，企業想要發展，資金周轉信息資金的流暢是十分必要的，不然資金流轉過慢，資金跟不善建設進度，造成項目的爛尾。爛尾更是企業的克星，容易吧一個良好的企業拖垮，還有一個更為重大的因素就是賬單的催收，而且多是壞賬。應該加強企業在資金流轉方面的建設，合理的收回債務，合理的對資金進行規劃，企業節約出來的成本就是利潤的一種體現。

4.資金的回收。當一個企業的商品房開始對外銷售，標志著企業成本回收的開始，起初房屋的對外銷售必然受到市場實際情況的影響，和可行性的影響，兩者之間存在一個相互影響相互制約的關系，可行性越符合市場的實際，對于房屋銷售進度也就越有利，資金運轉正常的情況下就可以達到盈利的目的，若銷售情況不利，就要對現有的市場進行分析，調查市場的需求量，看是否會出現新的市場需要，選擇合適的切入點進入市場，即時有所虧損也要盡快售出，以避免造成更大的虧損。

四、結語

隨著全球經濟的發展，中國房地產行業開始越發的理性，凡是房地產市場存在著很多不可控制的因素導致了房地產項目在開發、建設、經營、管理等方面存在很大不不確定性，同時對于資金的需求量過大，資金的流轉時間過長等都增加了房地產行業的風險。因此我只有通過加強管理，優化資金結構，將強資金的管理，提高管理的水平，顧及全局，統籌規劃才能保證企業長久平穩的發展，才能確保房地產項目的順利開發。

參考文獻：

[1]周曉柱.淺談國有房地產企業經營管理的問題及對策[J]；審計理論與實踐；2003年08期.

[2]王曉霞.淺談房地產企業資產周轉的進一步提升[J]；集團經濟研究；2007年03期.

[3]李學功.房地產業資產管理的創新；《中國房地產業》；2012年.