一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究

王少文，邵煒星

（東華理工大學(xué)，南昌 330013）

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一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究

王少文，邵煒星

（東華理工大學(xué)，南昌 330013）

［摘 要］本文基于當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展形勢以及國家各種相關(guān)政策，對一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進行分析研究，主要目的是為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效借鑒和參考，促進房地產(chǎn)市場健康蓬勃發(fā)展。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展，然而由于受到各種因素的影響，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)停滯不前以及“泡沫房產(chǎn)”等不樂觀的現(xiàn)象，阻礙了房地產(chǎn)的進一步發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］一體化戰(zhàn)略；房地產(chǎn)企業(yè)；BIM技術(shù)

1　當(dāng)前我國房地產(chǎn)形勢分析

2015年，“寬貨幣，緊信貸”是房地產(chǎn)行業(yè)貨幣政策的一個顯著特征。從緊信貸角度分析，“去庫存”依然是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個主旋律，對于各個金融機構(gòu)來說，對強化房地產(chǎn)市場的“風(fēng)險控制”進一步強化依然十分重要。從寬貨幣的角度分析，經(jīng)濟處在改革發(fā)展階段，增長速度慢，加大了通貨緊縮壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在很大庫存壓力。換言之，在2015年，以銀行為代表的金融機構(gòu)將會通過各種積極有效的措施對存在風(fēng)險的房企項目進行風(fēng)險控制。原本在本行業(yè)中占據(jù)高比例的中小房企會因這些措施的實施而面臨資金短缺危機，嚴(yán)重的還會以很快的速度消失在房地產(chǎn)行業(yè)中。對于比較大型房地產(chǎn)行業(yè)來說，這些措施可以對企業(yè)的業(yè)績起到一個平衡作用，有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。中小企業(yè)受到的影響會比較大，業(yè)績也會發(fā)生波動。

2　一體化戰(zhàn)略相關(guān)概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在經(jīng)歷了十五年的黃金發(fā)展后，已經(jīng)從過熱的階段逐步回升到理性投資階段，這也意味則房地產(chǎn)已經(jīng)進入了白銀時代。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況不樂觀，利潤率也逐漸下降，行業(yè)間競爭激烈，對于開發(fā)商來說轉(zhuǎn)型是唯一的出路。分析各個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展路程可以發(fā)現(xiàn)，房企的轉(zhuǎn)型之路必然是朝著“布局”“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三種方式來進行的。

2.1一體化戰(zhàn)略的內(nèi)涵

一體化主要是指企業(yè)通過對各種優(yōu)勢的利用，采取戰(zhàn)略朕盟的方式來整合資源，這種戰(zhàn)略包括橫向以及縱向的發(fā)展戰(zhàn)略。橫向一體化戰(zhàn)略主要是指打破地域帶來的限制，向全國多個區(qū)域?qū)嵭锌鐓^(qū)域發(fā)展，其最終目的是減少企業(yè)的生產(chǎn)成本，進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，不斷提高企業(yè)自身在同行業(yè)中的競爭力及地位，進一步提升資源的整合能力；縱向一體化是指企業(yè)上下業(yè)務(wù)鏈的一個整體延伸和發(fā)展，簡而言之，企業(yè)不斷在供應(yīng)、生產(chǎn)以及銷售等環(huán)節(jié)進行延伸和拓展，而各項要素之間的市場協(xié)調(diào)主要由內(nèi)部協(xié)調(diào)來代替。通過采用一體化管理，不但有利于促進企業(yè)成長，還可以在最大限度上進一步提高資源、物力以及人力等的使用率。

2.2一體化與傳統(tǒng)方式對比優(yōu)勢

隨著時代的進步、社會的發(fā)展，傳統(tǒng)模式已經(jīng)無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，甚至成為企業(yè)進一步發(fā)展的絆腳石，取而代之的是一體化發(fā)展模式。與傳統(tǒng)模式對比，一體化模式主要有以下幾個方面的優(yōu)勢。①減少成本費用，穩(wěn)固企業(yè)在行業(yè)中的地位，提高品牌影響力及知名度，最大化企業(yè)經(jīng)濟效益，如信息的經(jīng)濟性、協(xié)調(diào)的經(jīng)濟性以及穩(wěn)定關(guān)系的經(jīng)濟性等。②有利于提升技術(shù)，縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略向企業(yè)提供了熟悉產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)的機會，保證供給和需求維持在正常狀態(tài)之內(nèi)，在很大程度上提高了差異化能力。③逐步轉(zhuǎn)變成為高回報行業(yè)，縱向一體化戰(zhàn)略在上下游產(chǎn)業(yè)鏈利益關(guān)系中起到了良好的平衡作用，增加了總資產(chǎn)回報率，使得制定價格更加有力，避免遭受到其他行業(yè)的排擠或者淘汰。

3　一體化戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在經(jīng)歷高峰黃金發(fā)展時期后，已經(jīng)從過熱的投資階段慢慢度過到理想的投資階段。在銷售量以及利潤不斷下降的情況下，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)并購甚至破產(chǎn)的情況。顯而易見，在這種發(fā)展背景下依然能夠生存的企業(yè)大多都是具有較高的技術(shù)實力或者雄厚資金的企業(yè)，它們可以承擔(dān)一體化運用模式早期帶來的各種風(fēng)險，具備實力對一體化模式進行探索，并尋求更好的出路。

3.1房地產(chǎn)一體化的內(nèi)涵

房地產(chǎn)一體化就是在房地產(chǎn)行業(yè)中運用一體化戰(zhàn)略。在橫向發(fā)展中，積極打破地域限制，在全國范圍內(nèi)進行跨地區(qū)發(fā)展，不斷復(fù)制成功產(chǎn)品線。在縱向發(fā)展上，促使投資決策、策劃、設(shè)計、人力資源等各項任務(wù)得以自主完成，若這些任務(wù)都無法自主完成，應(yīng)及時采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式來促使一體化運作順利實現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模也在不斷擴大。當(dāng)它們發(fā)展到一定程度的時候，一體化將成為必然的發(fā)展趨勢，企業(yè)必然會實行跨區(qū)域發(fā)展，甚至對多個區(qū)域進行布局。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理模式的應(yīng)用分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在轉(zhuǎn)型階段必然會新增或者重組，企業(yè)為了順利實現(xiàn)一體化，會在總公司設(shè)置所有的職位，若設(shè)立的部門在本企業(yè)的使用頻率比較低或者有困難的，則應(yīng)該立刻采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式來實現(xiàn)一體化。獲取經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營核心，更是所有房地產(chǎn)相關(guān)人員追求的最終目標(biāo)。在運行一體化運行模式過程中，總公司的各個部門都會擁有最高的管理權(quán)力以及資源，下屬分公司則應(yīng)該根據(jù)指示進行操作。在這一系列工作中，房地產(chǎn)企業(yè)工作的主要控制對象依舊是把控好投資、進度、質(zhì)量等幾個環(huán)節(jié)，只有這幾環(huán)節(jié)做好了才能實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。此外，在一體化模式運行過程中，在多地區(qū)、多項目投資情況下，總公司所做的每一個決策都應(yīng)該科學(xué)化、合理化以及整體化。在設(shè)計方面，公司不但要做到符合個性化還需要滿足大眾化。所謂的大眾化主要是指在不同地區(qū)，公司的品牌要實現(xiàn)大眾化。個性化主要是指在不同地區(qū)同一種品牌要根據(jù)該地區(qū)的特點適當(dāng)做出微調(diào)。此舉不但可為公司節(jié)約設(shè)計成本，又可以體現(xiàn)不同。在一體化運行模式中，可由本公司的施工隊伍自己做，或者是僅僅使用本公司的技術(shù)人員，在勞務(wù)市場上尋找工人。這樣一來，可對這些技術(shù)人員進行培訓(xùn)，根據(jù)各地區(qū)的實際需求合理調(diào)度技術(shù)人員。對于現(xiàn)在的很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，同一房地產(chǎn)產(chǎn)品都是由公司自行負(fù)責(zé)宣傳策劃，對于總公司來說這將造成很大的浪費。但在一體化發(fā)展模式下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品都是由總公司進行統(tǒng)籌規(guī)劃的，應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計樹立自己的品牌，并以品牌優(yōu)勢來獲取消費者的青睞，這樣不但減少了成本，還在很大程度上提高了品牌影響力，為日后的投資打下扎實基礎(chǔ)。在運營以及維護階段，一體化管理模式下的房企將采用科學(xué)化以及集成化的運維理念，總公司通過采用設(shè)施管理（FM）的方法對各個地區(qū)進行管理，由總公司提供技術(shù)，由各個運維團隊執(zhí)行操作。

3.3 BIM技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用分析

當(dāng)前，BIM技術(shù)大多數(shù)應(yīng)用在施工階段，把其進一步延伸到房地產(chǎn)的供應(yīng)鏈當(dāng)中，能夠為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更寬廣的發(fā)展平臺，BIM與房企一體化二者之間是相輔相成的關(guān)系，通過對數(shù)字化管理方法的運用，BIM可以提供每個階段內(nèi)的數(shù)據(jù)，促使房地產(chǎn)一體化的進一步發(fā)展。當(dāng)前，BIM技術(shù)在我國的普及還不是很廣泛，而各個項目參與方為了各自的利益不愿意使用BIM技術(shù)是導(dǎo)致其發(fā)展的一個主要原因。

4　結(jié) 語

不管是從市場還是國家發(fā)展政策來看，一體化是大型房地產(chǎn)企業(yè)主要的發(fā)展趨勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在未來轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)建立信息系統(tǒng)并加大對一體化過程中質(zhì)量的管理力度，促使房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

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doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.045

［中圖分類號］F299.233.4

［文獻標(biāo)識碼］A

［文章編號］1673-0194（2016）12-0068-02

［收稿日期］2016-05-02

［基金項目］東華理工大學(xué)校長基金（DHXK201408，DHXK20 1303）；東華理工大學(xué)教改基金（1310100135，1310100130）。