我國房地產經濟波動影響因素分析及對策

張志正

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，社會飛快進步，各個行業呈現良好的發展前景，房地產作為我國經濟發展中重要組成部分，具有十分重要的地位。房地產行業由于自身特性，在快速發展的同時對其他行業產生了不同程度的影響，如何能夠有效分析出房地產經濟發展同其他行業之間的影響關系，就其波動影響因素進行分析，保持房地產經濟穩定發展有助于穩定社會發展，國民經濟持續增長。由此，本文主要就房地產經濟波動影響因素進行分析，結合實際情況，尋求合理的應對策略，以求更好的保持房地產經濟穩定增長.

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；對策

房地產作為國民經濟持續增長中不可或缺的組成部分，其發展水平好壞直接影響到我國其他行業的發展，保持房地產經濟穩定增長對于社會長治久安有著十分深遠的影響。通過對房地產經濟波動影響因素的分析，政府和企業能夠進一步了解到房地產市場發展情況，從而有針對性的提出應對措施，維護房地產市場穩定，在適當的情況下政府直接進行干預。如果房價上漲過快，無論是投資者還是住房者對于房價的波動是難以正確掌握的，只有正確把握房地產經濟波動規律，才能有針對性的處理好投資需求，引領市場穩定發展。故此，抑制房價過快增長，防止大幅度波動，對于房地產健康持續發展具有十分深遠的影響。

一、我國房地產經濟波動影響因素

（一）土地因素

房地產經濟波動，其中最典型的影響因素就是土地因素，一般情況一級市場為地產市場，主要是由于國家土地部門供給，房地產商是需求方，所以雙方交易的是土地使用權；二級市場供給方是房地產開發商，而消費者是需求方，雙方交易的是房屋所有權和土地使用權。故此，房地產經濟波動主要受到土地開發面積、出讓收入以及房屋竣工面積等多項指標影響[1]。

（二）資金因素

房地產開發離不開大量資金的支持，國家制定的金融政策直接影響到房地產經濟市場穩定與否，最直接的手段就是房地產開發商向商業銀行借貸來籌集地產開發資金，受到貸款規模、利率水平等因素影響。所以說，房地產開發除了受到地產規模、速度以及總面積，還會受到資金來源影響，這部分資金不可能完全依靠地產開放商自行籌集得來，其他資金更多是依靠金融市場投資得來，影響地產開發規模和成本。所以，不同的金融政策會對房地產經濟波動產生深遠的影響[2]。

（三）市場因素

市場因素同樣是影響房地產經濟波動的主要因素之一，在當前價格機制決定背景下，房地產開發需求會影響到房地產價格水平，房地產開發獲得經濟效益會在不同程度上進行收縮和擴張。從商品房的銷售情況能夠看出當前房地產市場情況，住房者的購房需求好壞，最主要的影響表現在對未來房地產價格預期走向。如果未來房地產預期價格走向持續下跌，甚至出現較大的下跌情況，相應的說明房地產市場消費需求減少，反之如果房地產價格持續上升，說明房地產市場消費需求持續增加，呈現良好的發展前景[3]。

（四）內因素

除此之外，除了上述影響房地產經濟的影響因素，還包括一些內因素，具體表現在以下幾個方面：1、房地產市場供需之間矛盾。房地產市場供需矛盾是當前影響房地產經濟波動的內在因素之一，在激烈的房地產市場競爭中，供需關系變化十分頻繁，房地產開發加快，相應的需要消費者消費需求跟進，以此來支撐房地產市場的發展，否則很容易造成房地產經濟下跌，受到我國勞動力、技術以及資金管理等幾方面條件影響，房地產時常出現收縮或者進一步擴張的態勢。所以說，我國房地產供給需要根據市場消費需求，有意識的開發，當前房地產市場供求關系平衡只是一種暫時的現象，在市場發展中會經常性的出現不平衡現象，需要進一步優化調整房地產市場開發策略，促進房地產經濟持續增長。2、房地產價格不斷波動。房地產價格波動是一種常態，同時也是影響房地產經濟波動的關鍵內在因素，在房地產開發投資方面如果存在盲目性，很容易導致房地產價格沒有規律的上漲，這種上漲會導致投資回報率不斷攀升，刺激大量房地產開發商加入其中，盲目擴大房地產市場，在一定程度上促進房地產交易量增加。但是這種只是一種表面現象，房地產市場這種供求關系十分不健康，處在一種畸形態勢，尤其是在房地產經濟增長中，會出現很多虛假經濟，也就是泡沫成分。盡管短期內能夠獲得可觀的經濟收益，但主要是以透支未來房地產經濟效益獲得的，為房地產經濟穩定增長埋下了風險隱患。3、房地產投資。房地產投資同樣是影響房地產經濟波動的內在因素之一，房地產投資數額增加，將導致房地產規模持續擴大，推動房地產市場快速繁榮；反之，如果房地產投資額度降低，房地產市場將呈現蕭條景象，難以滿足消費者購房需求。從中不難看出，房地產經濟周期和投資周期兩者之間存在密切的聯系，房地產投資活動較為活躍。此外，房地產開發商如果不斷提高預期收益，那么房地產開放商開發規模將持續擴大，反之開放商則會非常謹慎投資。

二、保持我國房地產經濟穩定的對策

（一）完善房地產投資政策

房地產政策出臺對于房地產經濟波動產生的影響十分深遠，需要房地產實際發展情況有針對性的制定房地產政策，需要主要房地產投資主體結構是否出現變化，主要是由于國有企業產權不清，職責不清的現象十分突出，在遇到市場風險的時候難以有效制定風險防范機制予以規避解決。應高度關注房地產投資規模變化情況，主要是因為房地產投資規模直接彰顯著房地產市場消費需求，是否能夠同宏觀經濟規模相契合，只有獲得宏觀經濟的支持才能保持房地產經濟的穩定，盡可能的防止房地產投資規模出現過大或者過小的現象。房地產開發投資首先應做好市場調查，明晰房地產開發的市場定位，將房地產投資牢牢把握在市場實際需求上，同市場需求變化不斷調整，滿足市場需求，推動經濟發展。政府應注重房地產戰略布局的調整，明晰社會住房消費需要，著重建設安居工程為主要的住宅[4]。

（二）規范土地市場

房地產市場經濟波動同土地市場發展存在密切的聯系，規范土地市場是十分有必要的，注重政府土地批租管理，具體表下在以下幾個方面。其一，總量控制，已經注重房地產土地開發的審批工作，在整合土地管理權基礎上，制定合理的土地出讓計劃，進一步規范政府土地劃撥。其二，操作規范，主要是指土地在拍賣的時候，已經采用市場化的招投標方式，減少一些非市場化土地出讓方式的出現。其三，轉變以往政府壟斷城市土地出讓局面，逐漸強化政府土地供給能力，大力推行土地轉讓市場，從而有效參與到城市建設和房地產開發中，實現對城市土地的優化配置。其四，確立市場化土地供應機制，將以往由政府出讓土地使用權轉變為市場化招投標方式。

（三）完善房地產市場開發金融制度

結合實際情況，進一步完善我國房地產市場開發金融制度，對于維護房地產經濟穩定發展具有十分重要的作用。當前我國房地產開發主要是采用商業銀行借貸的方式籌集資金，還有其他的資本市場直接融資以及房地產信托等等。完善我國房地產消費多元化體系，以往我國住房消費主要采用商業按揭貸款、住房合作基金以及住房儲蓄等，進一步開放二級市場，促使住房金融二級市場逐漸成為住房抵押貸款證券化，這種手段是國外發達國家較為常見的一種金融手段，在實際應用中具有十分突出的作用，能夠有效解決資金流動性差的問題，更加合理有效的規避其中存在的市場風險隱患，保證資金安全。

三、結論

綜上所述，房地產經濟波動對于其他行業發展具有十分深遠的影響，為了能夠確保房地產經濟穩定發展，深化對房地產經濟波動影響因素的分析，有助于更加全面的了解到房地產市場發展規律，結合實際情況，選擇合理的解決策略，規避市場風險的發生，抑制房價過快上漲和下跌，促使我國房地產能夠健康持續發展。

參考文獻：

[1]鄭淑琴.房地產經濟波動的影響因素分析及對策研究[J].學術論壇，2014，37（10）：74-78.

[2]滕曉莉.關于我國房地產經濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究（電子版），2013（16）.

[3]胡春秀.關于我國房地產經濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究（電子版），2012（21）.

[4]張金艷.房地產經濟波動的影響因素分析及對策[J].中外企業家，2016（3）：25.