中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題研究

韋緒任 馮香

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)搭乘我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的順風(fēng)車，抓住了機(jī)遇，獲得了巨大的發(fā)展，成就了很多房地產(chǎn)企業(yè)。近幾十年，房地產(chǎn)企業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、解決就業(yè)問題等做出了很大的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，庫存居高不下，空城鬼城不斷地增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，尤其是財(cái)務(wù)問題很突出。結(jié)合黔東南州中小房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，闡述地處四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)問題，并提出有效解決財(cái)務(wù)問題的對(duì)策，以期促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)問題；資本結(jié)構(gòu)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）19-0085-02

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。近幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、解決就業(yè)問題等提供了很大的貢獻(xiàn)。在改革開放的浪潮下，房地產(chǎn)企業(yè)搭乘經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的順風(fēng)車，抓住機(jī)遇，獲得了非常大的成績(jī)；但是，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍般地涌現(xiàn)，一棟棟房產(chǎn)拔地而起，房地產(chǎn)庫存居高不下，“空城”“鬼城”不斷地增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。隨著國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化非常嚴(yán)重，一線城市房地產(chǎn)行情依舊火熱，而四線城市的房地產(chǎn)行情卻跌至冰點(diǎn)。在貸款收緊的環(huán)境下，四線中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)問題尤為突出，嚴(yán)重制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)在政府扶持、財(cái)務(wù)資源、市場(chǎng)、人才等方面都比不上大型房地產(chǎn)企業(yè)，處于被動(dòng)的困境；尤其在財(cái)務(wù)資源上的困境很難突破，面臨許多財(cái)務(wù)問題，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）籌資問題

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在“搶地”、開發(fā)項(xiàng)目過程均需要數(shù)量龐大的資金；然而中小房地產(chǎn)企業(yè)資本有限，只能通過籌資來解決。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，投資者更傾向于把資金投放到競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難吸收到大量的權(quán)益資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)只能被動(dòng)地選擇債務(wù)籌資，而債務(wù)籌資中銀行借款是主要來源，在信貸收緊、偏向大型房地產(chǎn)企業(yè)的背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行單一的渠道和方式籌集資金就顯得非常困難，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金問題，用資產(chǎn)抵押、股權(quán)抵押等方式獲取債務(wù)資金，并且支付高額的利息，給企業(yè)帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

籌資問題主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是中小房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，在限定的時(shí)間里籌集不到足額的資金，引發(fā)籌資問題；二是中小房地產(chǎn)企業(yè)籌集到資金以后，因?yàn)閭鶆?wù)籌資數(shù)額過多，固定利息數(shù)額龐大，導(dǎo)致企業(yè)不能按時(shí)償還本金和利息，引發(fā)償債問題。在四線城市中，主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其債務(wù)比例一般都達(dá)到60%，部分企業(yè)甚至高達(dá)80%，籌資問題尤為嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[1]。

（二）投資問題

在高利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都卷進(jìn)了“搶地盤”的角逐，“搶地”作為房地產(chǎn)企業(yè)投資的重要環(huán)節(jié)，一般只要拿到土地就可以賺錢。因此，“搶地”的成敗直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)活動(dòng)，拿到好地段的土地，開發(fā)就可以賺錢，拿到偏遠(yuǎn)的土地，那就很難賺錢。在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)因自身的綜合實(shí)力較弱，很難獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)投資難的困境。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了拿到土地，把企業(yè)的流動(dòng)資金甚至將舉債得到的資金全部押到土地上，加劇了企業(yè)資金緊張。拿到土地如果沒有及時(shí)開發(fā)，就會(huì)拖累企業(yè)其他項(xiàng)目的進(jìn)程，把企業(yè)帶進(jìn)惡性的資金循環(huán)中，引發(fā)一系列投資問題。

目前，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)均處于調(diào)整階段，出現(xiàn)了供大于求的局面，尤其是四線城市人口少，很難實(shí)現(xiàn)城區(qū)人口增加；而然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)卻如火如荼，一棟棟房子拔地而起，形成了大量的空置房。在房?jī)r(jià)調(diào)整的環(huán)境下，購(gòu)房者的觀望情緒越來越濃厚，中小房地產(chǎn)企業(yè)在銷售回籠資金方面壓力很大。然而，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)過度關(guān)注購(gòu)房者買漲不買跌的心理，往往對(duì)危機(jī)視而不見，在投資決策時(shí)，沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研就投資，導(dǎo)致項(xiàng)目占用了大量的人力、物力、財(cái)力，最終因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售難，大量的資金被項(xiàng)目占用，加劇了企業(yè)資金鏈的緊張，引發(fā)投資問題。

（三）經(jīng)營(yíng)問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有時(shí)間長(zhǎng)、資金占用多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多不確定性因素：如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣政策、信貸情況、購(gòu)房者心理等，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一系列開發(fā)問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、成本核算等重要的環(huán)節(jié)，沒有做好財(cái)務(wù)工作，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不健全、成本數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確；資金占用時(shí)間不明確，提高了資金成本，加劇資金鏈緊張。

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)紊亂、財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平偏低等現(xiàn)象。財(cái)務(wù)人員只會(huì)簡(jiǎn)單的事后核算，沒有形成事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析等系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理辦法；企業(yè)管理層習(xí)慣憑借經(jīng)驗(yàn)決策，缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與可行性研究。在企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中，忽視了某些潛在的因素（如材料物資價(jià)格波動(dòng)、勞動(dòng)力成本波動(dòng)等）會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本增加，引發(fā)經(jīng)營(yíng)問題；當(dāng)企業(yè)遇到財(cái)務(wù)問題時(shí)，管理層不能正確化解財(cái)務(wù)危機(jī)；在財(cái)務(wù)管理上，存在制度不完善、權(quán)責(zé)不明、用人為親等現(xiàn)象，導(dǎo)致在反映財(cái)務(wù)核算、成本控制、財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)成果、現(xiàn)金流量等方面存在很多漏洞，引發(fā)財(cái)務(wù)反映失真而帶來的財(cái)務(wù)問題[2]。

二、解決中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題的對(duì)策

（一）積極研究行業(yè)政策，發(fā)揮信息的先導(dǎo)作用

1.積極研究行業(yè)政策。房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制尚未完全完善，房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響非常大。順著國(guó)家的行業(yè)政策走，容易成功，逆著國(guó)家的行業(yè)政策走，事倍功半。因此，研究國(guó)家的行業(yè)政策，跟著國(guó)家的行業(yè)政策發(fā)展很重要。當(dāng)國(guó)家采用積極財(cái)政政策、寬松貨幣政策，中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進(jìn)其發(fā)展；反之，中小房地產(chǎn)企業(yè)很容易陷入資金緊張。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國(guó)家的行業(yè)政策，隨著政策的變動(dòng)，適時(shí)地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。一項(xiàng)政策的出臺(tái)，伴隨著很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)政府對(duì)行業(yè)的態(tài)度，深入研究行業(yè)政策有利于房地產(chǎn)企業(yè)明確未來的投資方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，有效防范面臨的財(cái)務(wù)問題[1]。

2.發(fā)揮信息的先導(dǎo)作用。信息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策有著重要的作用，是科學(xué)決策的依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)信息的收集和研究，將信息轉(zhuǎn)化為企業(yè)決策有用依據(jù)，減少信息不對(duì)稱對(duì)企業(yè)帶來的負(fù)面影響，增強(qiáng)決策的可靠性。中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取信息方面比較滯后，處理信息不夠及時(shí)，處理信息手段不夠先進(jìn)，導(dǎo)致盲目決策，給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對(duì)信息的收集和研究，提高信息對(duì)決策的積極作用，充分發(fā)揮信息的先導(dǎo)作用。

（二）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多元化融資

1.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)，是指企業(yè)資本總額中，債務(wù)資本所占總資本的比重，合理的資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)發(fā)展有促進(jìn)作用。中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，債務(wù)資本居高不下，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，償債壓力很大。因此，合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，把資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的區(qū)間內(nèi)，加速資金流動(dòng)，提高資金使用效率，保障財(cái)務(wù)暢通。

2.實(shí)現(xiàn)多元化融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資渠道單一，融資手段落后的問題。目前，貸款依舊是中小房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，但是，在四線房地產(chǎn)行情不景氣的環(huán)境下，銀行縮小了對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，加劇了中小房地產(chǎn)企業(yè)借款的難度；而民間借貸利息高，借款數(shù)額有限。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)外部聯(lián)系，尋求多元化的融資渠道和模式，保障資金供應(yīng)。

（三）進(jìn)行投資可行性研究，提高投資決策準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、需要資金多、受環(huán)境影響大，面臨不確定性因素多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)投資前，應(yīng)當(dāng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，收集、整理、分析相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，降低投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策中，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行科學(xué)決策，提高決策準(zhǔn)確性。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立科學(xué)決策的標(biāo)準(zhǔn)，僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，忽略了大環(huán)境對(duì)決策的影響而引發(fā)投資失敗。因此，建立標(biāo)準(zhǔn)化的決策程序和決策方法，充分考慮環(huán)境、政策、需求、市場(chǎng)等因素對(duì)投資項(xiàng)目的影響，綜合分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)、外因素的制約，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)；借助大數(shù)據(jù)分析，促進(jìn)項(xiàng)目投資的順利完成。

（四）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立財(cái)務(wù)問題預(yù)警機(jī)制

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。中小房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)觀念陳舊、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，重經(jīng)驗(yàn)輕預(yù)測(cè)、重開發(fā)輕管理的情況。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的決策者要有敏銳的洞察力、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、提出有效解決財(cái)務(wù)問題的方案；財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)努力鉆研業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)，掌握財(cái)務(wù)報(bào)告的編制和分析，全面剖析企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的來龍去脈，利用科學(xué)的方法為企業(yè)決策提供可行性建議。

2.建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響很大，市場(chǎng)環(huán)境難以預(yù)測(cè)，給企業(yè)發(fā)展帶來了很多不確定因素。企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況也會(huì)隨著環(huán)境的變化而改變，小小的財(cái)務(wù)問題，都可能演變成大的財(cái)務(wù)問題，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)問題預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問題，發(fā)出財(cái)務(wù)問題信號(hào)，并采取積極有效措施，解決財(cái)務(wù)問題，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)敏感財(cái)務(wù)指標(biāo)（如開發(fā)項(xiàng)目的銷售率、收益率、已獲利息倍數(shù)、現(xiàn)金流入比率、資金安全率與安全邊際率等）的數(shù)值變化，判斷企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小[2]。

結(jié)語

中小房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量，發(fā)揮著不可替代的作用。近幾十年，房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、解決就業(yè)問題等提供了很大的貢獻(xiàn)。但是，在去庫存壓力大、貸款收緊的環(huán)境下，四線中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)問題尤為突出，嚴(yán)重制約了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，加強(qiáng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題的理論研究，并把有關(guān)研究成果應(yīng)用于中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題防范的實(shí)踐指導(dǎo)，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 劉榕.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011，（8）：177-179.

[責(zé)任編輯 吳明宇]