房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究

陳俊杰

摘要：房地產企業在房屋開發建設時，土地成本占用的投資資金較多，在繳納土地增值稅之前，企業通過對相關稅收政策的充分分析，找到稅收優惠政策的適用條件，在合理、合法的情況下，有效降低企業的賦稅負擔，對提高房地產企業的資金使用效率具有十分重要的作用。而在實際土地增值稅籌劃和清算方面，有一些比較成熟的實用技巧經驗，有效學習這些技巧和經驗，能夠有效降低成本，提高企業的經濟效益。

關鍵詞：房地產；稅收籌劃；土地增值稅；清算時機；財務管理

在房地產企業的整體納稅中，土地增值稅占了較大比重，土地增值稅是對轉讓房地產所得到的增值額度而征收的稅，從目前的納稅總體情況看，房地產開發企業是重點的納稅群體。而房地產企業通過對國家征稅政策優惠條件的深入研究，在符合稅法、經濟法和公司法等相關法律的條件下，制定更加合理的納稅方案，通過對土地增值稅進行科學的籌劃和清算管理，可以降低一部分不必要賦稅成本。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義

第一，促進稅收法律的完善。房地產企業在對土地增值稅進行稅收籌劃時，會給國家的稅法機關部門提出一定的修改建議，從而不斷促進我國稅收法律法規制度的完善；第二，有利于國家的宏觀調控，房地產企業主動進行納稅籌劃，適應土地增值稅優惠政策，最終實現國家宏觀調控的政策目標；第三，提高房地產企業的利潤和效益。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧措施分析

（一）掌握并利用稅收優惠政策

在國家不斷加強對房地產企業宏觀調控的背景下，作為重要的調控政策手段，土地增值稅的征稅政策變化比較快，因此，房地產企業要盡快熟悉并掌握國家相關稅收政策的變化形勢，并深入研究稅收優惠的條件。對土地增值稅進行納稅籌劃，前提要充分掌握稅收政策的各個細節，并做好應對措施。要注意千萬不可為了節稅、免稅，而違反國家稅法規定，更不能逃稅。房地產企業可以通過合理的納稅籌劃，設計并選擇納稅成本相對較低的繳納方式，并據此設計一套科學合理的清算技巧。現階段我國的土地增值稅使用的累進稅率的方式，土地增值稅中有比較明確的優惠條件，例如，當企業的增值稅率超過20%時，就不再適用優惠稅收的相關條款，在這種情況下，房地產企業就可以根據實際納稅情況，進行綜合換算，找到更加符合企業的納稅方案。

另外，房地產企業在開發項目時，如果項目獲得的利潤越高，則企業在繳納土地增值稅時所繳的稅額越大，而利潤越低，則相應的土地增值稅納稅越少。從這個角度去分析，房地產企業在開發土地建設商品住宅時，如果能做到將房價賣的最低，同時繳納的土地增值稅也最少，在這種“臨界點”狀態下，獲得企業正常的利潤。按照國家稅法的收稅優惠規定：增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這其中的“20%的增值額”就是房地產企業可以進行稅收籌劃的“臨界點”。房地產企業在深入細致研究透徹土地增值稅進行納稅籌劃的“臨界點”后，進行合理的納稅籌劃，可以適當降低企業的納稅負擔。

（二）在不違犯稅收法律政策的情況下，適當延緩土地增值稅的清算時點

對于房地產企業開發過程中的土地，在繳納增值稅時，可以提前與當地稅務機關單位進行溝通，雙方達成一致的協議，讓稅務機關同意房地產企業合理的延后納稅要求。先期的納稅可以從納稅負擔相對較輕的項目開始，這樣對于同一個土地開發項目，先期的納稅負擔不至于太過沉重。還有，對于可以通過預征代清算的項目，房地產企業要盡力爭取，運用這種預征代清算方法，也可以在一定程度上降低企業的納稅負擔。總之，通過適當延緩土地增值稅納稅的清算時間點，重要的一項就是注意做好溝通協商，保障延后納稅的時間不超過稅務機關的相關規定標準。

（三）合理增加可扣除項目金額

通過增加扣除項目進行納稅籌劃，例如：房地產企業D開發的住宅項目，房屋售價1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷800=25%。土地增值稅：200×30%=60（萬元），營業稅：1000×5%=50（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：50×（7% 3%）=5（萬元）。該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。請提出該企業的納稅籌劃方案。

分析：房地產企業D對該房屋裝修，資金200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200÷1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅：1200×5%=60（萬元），城市維護建設稅和教育費附加：60×10%=6（萬元）。該房屋項目的利潤為：1200-1000-60-6=134（萬元）。運用這種方法降低納稅成本：134-85=49（萬元）。

（四）利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

房地產企業在開發建設房屋住宅時，有的情況下可以通過選擇合作伙伴進行減稅，國家在相關稅法中對此類有規定，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，如果對土地建設項目進行開發，建成成品住宅，則在成品住宅出售時，需要按照一定的稅率繳納土地增值稅。房地產企業在選擇合作開發伙伴時，要注意將這一點考慮進去，利用增值稅對征稅范圍的設定進行納稅籌劃。此外，還可以利用房地產的代建房進行節稅，房地產企業在代建房屋過程中，取得一定的代建費用，但是這種代建費用，僅屬于房地產企業的勞務輸出費用，而建成的房屋在沒有發生產權轉移情況下，土地是不用繳納增值稅的。這種代建房屋的模式，需要房地產企業在考慮好最終的房屋用戶情況下，進行合理定向開發，從而在一定程度上實現節稅、減稅。

（五）在利息支付過程中進行納稅籌劃

房地產企業在繳納土地增值稅時，可以運用貸款利息支付模式的不同進行納稅籌劃。一從現階段貸款利息扣除的限額方式來說，常用的如以下兩種方式：第一類，在商業銀行同類同期貸款利率中，按照可扣除的最大限度進行扣除；第二類，將利息費用和其他費用進行捆綁，整體上按照稅法規定的對房地產開發成本的10%以內進行扣除。不同的利息支付方式，起到的實際節稅效果也不同，從而為房地產企業進行節稅提供了更大的選擇空間。在實際繳納增值稅時，企業可以將這種方式的扣除總費用進行比較，從而選擇更加節稅的方式。

例如，房地產公司A在開發某一地產項目時，花費1000萬元得到該土地的使用權，在后續的房屋建設以及周圍相關項目的配套資源完善方面花費投入資金1200萬元，A公司在該項目建設過程中，其財務費用可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出共計200萬元，這筆費用的實際利率不高于商業銀行同期的貸款利率。請問房地產公司A在繳納稅款時，是不是需要提供金融機構的證明？

分析：第一種情況，在不提供金融機構證明的情況下，房地產公司A在繳納土地增值稅時能夠得到的扣費項目總額是：（1000 1200）×10%=220（萬元）；第二種情況，提供金融機構證明，則房地產公司A扣除費用項目的總額是200 （1000 1200）×5%=310（萬元）。通過比較，很明顯的就能發現，房地產公司A運用第二種納稅籌劃方式更加有利。

三、結語

房地產企業在投資開發建設商品房時，土地增值稅占到開發成本的很大一部分，由于房地產企業的投資開發周期較長，資金使用壓力較大，如何在不違犯稅法的前提下，綜合對比分析納稅政策及納稅方式，降低土地增值稅的納稅負擔，對于提高房地產公司的資金使用效率，降低工程項目建設成本，具有一定的作用。同時，通過合理節稅可以為房地產企業加大對質量管理投資、完善相關配套設施、提高項目建設品質提供更大的空間。

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（作者單位：遼寧大學）