南寧市銷售型保障性住房需求分析研究

覃壽芳 陳麗生 林紅梅

【摘 要】近年來，南寧市大力加強保障住房建設管理，并取得較好的成效。銷售型保障住房是住房保障體系中一個重要的組成部分，文章選擇5年作為一個時間觀察段，對南寧市銷售型保障住房銷售情況進行梳理，分析特點，找出問題，提出對策，為更好地推進住房保障管理事業發展提供參考。

【關鍵詞】南寧市；保障住房；需求分析

【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2016）08-0092-04

近年來，南寧市住房保障事業發展迅猛，形成銷售型保障住房（如經濟適用住房、限價商品住房）和租賃型保障住房（如廉租住房、公共租賃住房，現已合并統稱為公共租賃住房）2種住房保障類型，以滿足不同層次人群的住房保障需求。至“十二五”期末，南寧市已累計建成10萬多套保障住房，解決了19萬戶（含租賃補貼）中低收入家庭住房困難問題，全市住房保障覆蓋率達到20.3%，人均居住面積提高到36.4 m3。作為保障住房重要的組成部分，銷售型保障住房以其產權所有特點一直受到保障群體的大力追捧，對它的需求及滿足情況如何，直接影響到全市保障住房的保障質量。為此，本文以2011—2015年5年期間作為觀察時間節點，試圖對南寧市（不包含所轄各縣和武鳴區）銷售型保障性住房進行深入的分析，找出共性規律，以便為今后銷售型保障性住房建設管理提供參考依據。

1 基本情況分析

1.1 經濟適用住房

1.1.1 房源供應情況分析

根據銷售數據分析，5年來南寧市經濟適用住房在地點選址、戶型及面積的供應方面主要有以下特點。

1.1.1.1 房源地點

2011—2015年，南寧市經濟適用住房銷售房源共16 495套，全部集中在興寧、江南、邕寧、西鄉塘4個區域，其中興寧區5年間銷售房源為7 343套，江南區為5 599套，邕寧區為1 942套，西鄉塘區為1 269套。

1.1.1.2 面積及戶型

所銷售的經濟適用住房建筑面積構成如下：100 m2以上（不含本數）有193套，80（不含）～100 m2（含）有7 619套，60～80 m2（含）有7 043套，50～60 m2（不含）有1 503套，50 m2以下（含）有180套。經濟適用住房項目88.63%的房源建筑面積集中在60～100 m2。戶型結構：單間有7套，一房一廳有315套，二房一廳有2 963套，二房二廳有6 348套，三房一廳有702套，三房二廳有6 183套，復式有24套。已售經濟適用房中，三房二廳、二房二廳及二房一廳3種戶型房源供應量占總供應量的93.67%。

1.1.2 房源需求情況分析

1.1.2.1 申購戶在各城區購房情況及在本轄區購房比例

申購戶在各城區購房情況見表1。

申購戶在本轄區購房比例表見表2。

由表1、表2可知，申購戶傾向于在本轄區及臨近城區購房。

1.1.2.2 申購戶對房源面積、戶型需求

申購數據表明，1人戶家庭申購申請50 m2以下經濟適用住房的有142戶，申請50～60 m2（不含）有529戶，申請60～80 m2（含）有2 219戶，申請80～100 m2（含）有402戶，申請100 m2以上為零；2人戶申請相應數據分別是24戶、478戶、1 936戶、2 392戶、67戶；3人戶申請相應數據分別為14戶、458戶、2 627戶、3 788戶、81戶；4人戶申請相應數據分別為0、37、248、960、41；5人戶申請相應數據分別為0、1、13、72、4；6人戶僅有5個家庭申請80～100 m2房源。數據表明，申購家庭以2人戶和3人戶為主，申購面積傾向于購買60～100 m2的房源，占比達到88.5%，傾向于購買三房二廳、二房二廳及二房一廳3種戶型，購買以上3種戶型人數占總購房人數的93.67%。

1.1.2.3 目前輪候情況

據統計，南寧市目前全市經濟適用住房輪候人數為10 518戶，其中邕寧區829戶、青秀區1 216戶、西鄉塘區4 743戶、興寧區1 603戶、江南區1 704戶、經開區85戶、高新區15戶。可見，經濟適用住房輪候家庭主要集中在西鄉塘區（4 743戶）、江南區（1 704戶）、興寧區（1 603戶）、青秀區（1 216戶）4個城區。

1.1.3 銷售管理

1.1.3.1 項目開盤銷售基本情況

2011—2015年，南寧市共組織經濟適用住房項目開盤銷售93次（包含各項目余房開盤），累計銷售16 542套，平均每年開盤約16次，平均每年銷售約2 757套。

1.1.3.2 各戶型開盤次數

從這幾年所有的開盤樓盤看，二房二廳開盤61次、二室一廳33次、復式3次、三室二廳42次、三室一廳18次、一室二廳8次、單間2次。三房二廳、三房一廳、二房二廳這3種戶型開盤次數較多，3種戶型開盤次數占總開盤次數的81.44%，開盤次數與需求關聯度高。

1.2 限價普通商品住房

1.2.1 房源供應情況分析

南寧市限價普通商品住房推出時間是2013年9月，到2015年年底共銷售2 999套，我們也對這些房源特點進行分析。

1.2.1.1 房源地點

近3年來，南寧市限價普通商品住房房源地集中在青秀、西鄉塘、江南3個區域，其中青秀區1 515套、西鄉塘區1 324套、江南區160套。

1.2.1.2 房源面積及戶型

相關數據表明，所供應的2 999套限價商品住房中，60 m2以下有22套、60～80 m2有2 537套、80～100 m2有2 440套，99.27%的房源建筑面積集中在60～100 m2。在戶型方面，二室一廳有537套、三室二廳有2 437套、三室一廳有3套、一室一廳有22套。三室二廳、二室二廳的2種戶型房源供應量占總供應量的99.17%。

1.2.2 房源需求情況分析

1.2.2.1 申購戶在各城區購房情況及在本轄區購房比例

申購戶在各城區購房情況見表3。

各城區申購戶在在本轄區購房比例見表4。

由表3、表4可知，限價普通商品住房申購戶亦傾向于在本轄區及臨近城區購房。

1.2.2.2 面積

申購家庭人數對房源建筑面積的選擇情況見表5。

由表5可知，約99.27%限價普通商品住房申購戶傾向于選擇60～100 m2房源。

1.2.2.3 戶型

從統計數據來看，有537戶家庭申請了二室二廳、2 437戶家庭申請三室二廳、3戶家庭申請三室一廳、22戶家庭申請一室一廳。申購戶總體傾向于購買三室二廳、二室二廳2種戶型，購買以上2種戶型的申購戶占總購房申購戶的99.17%。

1.2.3 銷售管理

1.2.3.1 項目開盤銷售基本情況

截至統計時間，南寧市限價普通商品住房開盤13次，累計銷售2 999套。平均每年開盤約3次，每年銷售約1 000套。

1.2.3.2 各戶型開盤次數

從開盤情況看，二室二廳開盤8次，三室二廳13 次，三室一廳8次，一室一廳3次。三房二廳、三房一廳、二房二廳這3種戶型開盤次數較多，以上3種戶型開盤次數占總開盤次數的90.63%。

2 問題與分析

2.1 供需存在不協調

不管是經濟適用住房還是限價普通商品住房，這個問題尤顯突出，一邊是眾多的輪候，一邊卻是房源銷售不出去，呈現“相對過剩”狀態。如，申購戶輪候家庭有上萬戶，但全市卻有1 728套經濟適用住房未能銷售出去。限價普通商品住房因其面積較大（按規定可以建設90 m2以下，經濟適用住房是60 m2以下）、價格適中，頗受中等收入住房困難家庭青睞，但也出現供應過剩現象，如“龍鳳首緣”項目歷經5次開盤銷售后仍有1 428套剩余房源，其中單間有53套，面積為1 802.54 m2；一房一廳有265套，面積13 558.74 m2；兩房一廳有532套，面積為37 095.45 m2，三房二廳有578套，面積為51 399.17 m2。這種供應過剩的現象直接影響了社會投資（目前南寧市銷售型保障住房建設主要靠社會投資）。

2.2 部分項目配套建設滯后

新建的一些項目配套不全，存在路網不通、公交點沒設置、市場和學校沒建好等，造成入住難、生活不便等問題。

2.3 項目選址不科學，戶型不合理

首先，經濟適用住房輪候戶最多的是西鄉塘區，但項目落地少了，青秀區輪候戶數也不少，但沒有一個落地項目，只能到其他城區申請。項目落地基本都是城郊，沒有在主城區范圍內。其次，戶型供需匹配不理想，大戶型少，小戶型過多，如“濱江幸福”小區，一房一廳戶型經過2次開盤后售出比例僅為2%；“和園”小區一房一廳戶型經過2次開盤后售出比例僅為1%，單間配套406套全部無法銷售。

“大都家園”“龍鳳首緣”等限價商品住房項目也出現了部分戶型銷售不理想的情況。其中，“大都家園”小區一房一廳戶型經過1次開盤后售出比例僅6%，“龍鳳首緣”項目一房一廳、單間配套銷售比例分別為10%、0%。

2.4 銷售管理不夠完善

根據經濟適用住房現行管理規定，由于申購戶自身原因，獲得保障資格1年內不參加購房的，要取消相關資格。在輪候人員家庭中，有相當一部分家庭得到多次購房通知卻沒有參與購房活動，資格也沒有被取消，造成輪候的“僵尸戶”或過度選房現象，影響了有效需求。此外，購房流程相對煩瑣。從領取《資格書》到取得《準購證》，再到購房，最短等上6個月，一般要1年時間，時間過長，約有10%報名的輪候家庭已經購買其他項目，致使余房開盤部分房源無法銷售。

2.5 信息公開宣傳引導不到位

沒有在網站或媒體及時公開年度保障房源建設開盤計劃，申購戶沒有足夠時間了解銷售樓盤的相關信息及提前做好購房的相關準備工作，目前的做法基本是發布開盤信息后3天報名，報名后1～2周即開盤銷售，開盤前留給申購戶咨詢及資金籌備期太短，造成購房困難。對開盤房源的一些重要細節宣傳也不夠到位，如對房源的周邊配套、公攤情況、貸款等詳細情況沒有進行宣傳說明。

3 對策與思路

3.1 科學選址

充分研究分析目前輪候申購戶購房意向及歷年保障住房銷售所反映的區域信息，根據需求有針對性地提出項目選址意見，如條件允許可以利用社會調查機構進行需求意向調查，然后根據主流意向確定項目選址。這就要求政府在保障住房供地上要有前瞻性和靈活性。就當前情況而言，必要增加西鄉塘區和青秀區銷售型保障住房項目安排，以滿足眾多輪候家庭保障需求。同時，在項目用地安排上，盡可能地考慮安排在城區的毗鄰區域，如在西鄉塘區與興寧區毗鄰區域，青秀區與興寧區毗鄰區域安排項目，就可以增強項目的輻射度。在工礦企業集中區域，可以考慮建設一些限價普通商品住房，解決外來務工人員住房保障的問題。

3.2 戶型合理

根據現行管理辦法，經濟適用住房面積不能超過60 m2（原先國家對經濟適用住房面積沒有限定，因此有很多房源超過60 m2），限價普通商品住房面積不能超過90 m2。結合南寧市需求的現狀，目前2人（含）以上家庭申請已成為主體，經濟適用住房項目建設面積應以50～60 m2為主，主體戶型為兩室一廳或兩室兩廳，取消單間配套和一室兩廳戶型。限價普通商品住房的申請基本由外來務工人員與本地人員各占一半比例構成，2人及以上家庭占到2/3的比例，也是應以70～90 m2為主，主體戶型應為三室二廳或兩室兩廳，取消三室一廳戶型。

3.3 完善配套

完善路網、水電、學校、市場、排污等配套設施，嚴格按照項目建設條件意見書要求，確實做到同步開工、同步竣工、同步投入使用。嚴格把好檢查、監督、驗收關口，屬于開發企業責任造成設施不配套的，不得向申購戶銷售；屬于有關部門責任的，列入單位績效考核甚至追責。

3.4 優化管理

嚴格執行相關法規，認真清理輪候家庭中的“僵尸戶”和過度選擇戶，把真正的有效需求家庭找出來，以便及時解決他們的住房困難問題。同時，優化簡化管理流程，縮短審核審批時間，適當延長從發布樓盤信息到開盤銷售時間，方便申購戶做好相關準備工作。

3.5 注重引導

積極利用網站、報刊等媒介宣傳保障房源的年度建設、年度開盤等信息，宣傳保障住房相關政策、流程及注意事項，介紹小區配套、房源基本情況、報名情況、銷售情況、金融支持等信息，引導群眾申請購買。

3.6 適當轉化

針對部分滯銷的小戶型，可以考慮轉化為公共租賃住房、拆遷安置用房或者作為應急房源儲備，避免資源浪費。

參 考 文 獻

[1]羅倩倩.廣西南寧市住房保障研究[D].南寧：廣西民族大學，2012.

[2]馮雄.南寧市保障性住房供需研究[D].南寧：廣西大學，2013.

[3]孫鐵林.南寧市保障性住房用地需求研究[D].南寧：廣西師范學院，2014.

[責任編輯：高海明]